Le logement au Honduras

Selon l’EPHPM de juin 2024, le Honduras comptait 2 600 640 logements, 2 624 033 ménages et 9 898 279 habitants. Un ménage comptait en moyenne 3,8 personnes. Parmi les logements, 95,1 % étaient des maisons individuelles (casa individual), 3,0 % des chambres en mesón (cuarto en mesón) ou en pension (cuartería), 1,6 % des appartements et 0,4 % d’autres formes, comme des habitations de fortune, des barracones ou des bâtiments utilisés à des fins résidentielles. Au total, 67,9 % des ménages occupaient un logement leur appartenant et entièrement payé, 17,8 % louaient leur logement, 3,6 % remboursaient encore un logement dont ils étaient propriétaires et 9,1 % occupaient un logement prêté ou cédé gratuitement (prestada o cedida sin pago). D’autres situations incluent un hébergement fourni en échange d’un travail, une invasion (invasión) ou une occupation avec ou sans régularisation ultérieure. La propriété est particulièrement répandue dans les zones rurales, tandis que la location est plus fréquente dans les villes. La qualité des logements varie selon l’emplacement et les infrastructures. Au total, 7,5 % des ménages vivaient dans un logement surpeuplé ; cette proportion était de 6,7 % en zone urbaine et de 8,5 % en zone rurale. L’approvisionnement en eau était insuffisant pour 6,3 % des ménages et l’assainissement pour 6,8 %. 90,7 % des ménages avaient accès à l’électricité, mais seulement 46,5 % bénéficiaient de la collecte publique des déchets. Ces chiffres décrivent les ménages au niveau national et ne remplacent pas l’inspection du logement, du terrain ou des services municipaux concernés. Toute personne qui loue un appartement ou une maison conclut un contrat écrit et le fait enregistrer auprès du Département administratif des baux (Departamento Administrativo de Inquilinato, DAI), qui relève du ministère de la Gouvernance, de la Justice et de la Décentralisation (Secretaría de Gobernación, Justicia y Descentralización). La DAI conseille les parties, enregistre les contrats de location, effectue des inspections, traite la fixation, la hausse ou la baisse des loyers et propose une conciliation. Des bureaux se trouvent notamment à Tegucigalpa, San Pedro Sula, La Ceiba et Santa Rosa de Copán ; vérifiez la compétence territoriale du bureau correspondant à votre domicile. Les droits légaux des locataires prévus par la loi sur les baux (Ley de Inquilinato), décret 50 de 1966, ne peuvent être écartés valablement par contrat. Si le contrat n’est pas enregistré, le bailleur risque une pénalité correspondant à un mois de loyer. Le dépôt de garantie est régi par le contrat et représente souvent un ou deux mois de loyer. À la fin du contrat, il doit être remboursé après déduction des dégâts justifiés et des loyers ou factures de services impayés. Le locataire paie le loyer convenu à temps, utilise le logement selon les modalités du contrat et ne le sous-loue pas sans autorisation. Les modifications nécessitent également le consentement requis. Conservez les quittances et les messages. Si le bailleur refuse d’accepter le loyer, une procédure de consignation (consignación) auprès de la DAI ou du tribunal compétent peut être envisagée. Un locataire à jour de ses paiements met généralement fin au bail en donnant un préavis écrit d’au moins 60 jours. Le bailleur ne peut résilier que pour des motifs légaux, notamment deux mois d’arriérés suivis d’un délai supplémentaire de huit jours, mais aussi un besoin personnel, des travaux de construction ou des réparations indispensables. Ces motifs structurels nécessitent généralement un préavis de trois mois. Le bailleur ne peut imposer la résiliation en changeant les serrures ou en coupant l’eau ou l’électricité sans autorisation. Après l’échec d’une conciliation devant la DAI, la procédure peut se poursuivre devant le tribunal des baux (Juzgado de Letras de Inquilinato) par une procédure de desahucio ou de lanzamiento. Pour les appartements loués, les copropriétés et les pensions, l’autorité sanitaire ARSA exige une licence sanitaire (Licencia Sanitaria) et une inspection. La licence est valable un an ; pour une demande complète, la règle de traitement légale fixe un délai maximal indicatif de dix jours. Pour les propriétés comprenant plusieurs logements, il faut donc vérifier, en plus de l’enregistrement des baux, les documents sanitaires et d’exploitation requis sur place. Lors d’un achat immobilier, la procédure habituelle va de la visite et du compromis à l’acte notarié, puis à l’acte public (escritura pública) et à son enregistrement auprès de l’Instituto de la Propiedad, notamment au registre foncier (Registro de la Propiedad). Pour l’enregistrement, les documents comprennent entre autres l’acte, la preuve du paiement des frais d’enregistrement, de la taxe de transfert de propriété (Impuesto de Tradición) et, le cas échéant, de l’impôt sur les plus-values (Ganancia de Capital). Avant le paiement, l’acheteur doit vérifier l’historique du titre enregistré (antecedente registral), le certificat d’absence de charges (libertad de gravamen), le certificat ou statut cadastral (constancia o situación catastral) et l’état actuel de l’impôt foncier municipal. Un extrait cadastral ne prouve à lui seul ni la propriété ni la possession. La DGR, le Cadastre et le système SURE contribuent à la vérification et à l’enregistrement. Dans une copropriété, le régime de propriété horizontale (propiedad horizontal) est créé par acte public et enregistrement ; les parties communes et les services partagés restent liés aux lots individuels. Dans les situations de possession informelle, la régularisation foncière de la DGRP (DGRP-Regularización Predial) peut, selon la zone et les documents, comprendre des procédures telles que la consolidation, la présomption de droit d’usage utile (presunción de dominio útil), l’utilité publique ou la prescription acquisitive (prescripción). Un tel examen ne donne pas automatiquement lieu à un titre de propriété. Les données cadastrales, les impôts, les infrastructures et les pratiques des autorités varient selon les municipalités et les départements. BANHPROVI propose des voies de financement vérifiées pour le logement social (vivienda social), jusqu’à 1,3 million de lempiras à 4 % par an, et le logement de gamme moyenne (vivienda media), jusqu’à 4 millions de lempiras à 7 % par an. Selon le programme, les justificatifs requis peuvent inclure une DNI, une preuve d’emploi ou de retenues sur salaire, une preuve d’absence de bien immobilier ou le statut cadastral, un croquis du logement, des justificatifs de services, des relevés bancaires couvrant jusqu’à douze mois, une promesse de vente et d’achat (promesa de compra-venta), un acte, une preuve de paiement de l’impôt foncier, les coordonnées du projet, des plans, un plan d’investissement et une évaluation (Avalúo). Les calculateurs prévoient des durées de un à 30 ans. Le respect des conditions documentaires ne garantit ni l’admission au programme ni l’approbation du prêt. SEDESOL et PVAH coordonnent la politique et les programmes publics du logement. Les sources examinées ne confirment pas de subvention générale au logement uniforme à l’échelle nationale ; l’accès et l’éligibilité dépendent du programme et du groupe cible. En vertu de l’article 107 de la Constitution, les acheteurs étrangers sont soumis à des restrictions dans les zones frontalières et côtières situées dans un rayon de 40 kilomètres ainsi que sur les îles. Le Decreto 90-90 prévoit une voie d’exception limitée pour les logements urbains existants ou prévus jusqu’à 3 000 m², généralement pour un seul bien ; pour une nouvelle construction, le délai maximal est de 36 mois. L’examen du titre par un avocat est obligatoire.