Perumahan di Kamerun

Survei EESI3 tahun 2021 mencatat beberapa situasi perumahan yang berbeda di Kamerun. Di antara rumah tangga, 65.8% adalah pemilik, termasuk 18.1% dengan hak atas tanah formal dan 47.7% tanpa hak tersebut. Penyewa mencakup 28.9%, hampir semuanya melalui sewa biasa sebesar 28.0%, sedangkan pengaturan sewa-beli mencakup 0.9%. Sebanyak 4.9% lainnya tinggal di akomodasi yang disediakan pihak lain, termasuk keluarga atau teman sebesar 3.5% dan pemberi kerja sebesar 1.4%. Di wilayah perkotaan, sewa biasa mencapai 43.5%, kepemilikan dengan hak atas tanah 22.3%, dan kepemilikan tanpa hak tersebut 28.0%. Di wilayah perdesaan, kepemilikan tanpa hak formal mencapai 74.5%. Angka-angka ini menunjukkan mengapa pencarian tempat tinggal di Kamerun harus membedakan bangunan fisik dari dasar hukum dan praktis untuk menempatinya. Saluran umum untuk mendapatkan tempat tinggal mencakup pemilik swasta, Société Immobilière du Cameroun (SIC), agen real estat yang disetujui, perantara informal yang dikenal sebagai démarcheurs, keluarga atau kerabat, pemberi kerja, komunitas, dan otoritas adat. Sebagian rumah tangga membangun secara bertahap di atas tanah keluarga atau tanah adat. Pengaturan formal mencakup kontrak sewa, jual beli, location-vente, yaitu pengaturan yang menggabungkan sewa dan pembelian kemudian, serta location-accession, di mana kepemilikan berpindah sesuai kontrak dan ketentuan pembayaran atau serah terimanya. Pengaturan informal dapat mengandalkan kesepakatan lisan, catatan tertulis singkat, pemberian tanah oleh keluarga, atau uang muka sewa yang dinegosiasikan. Pengaturan ini dapat memberikan akses, tetapi biasanya memberikan bukti dan keamanan transaksi yang lebih lemah. Sebelum menempati properti, periksa identitas dan kewenangan pemilik, rangkaian perolehan tanah, titre foncier, yaitu bukti formal terkuat atas hak tanah, serta alamat dan batas-batasnya. Certificat d’urbanisme perlu diperiksa untuk transaksi atau pertanyaan terkait penggunaan tanah. Periksa akses jalan, drainase, air, listrik, dan sanitasi, serta nilai paparan terhadap banjir, longsor, dan kebakaran. Kontrak sewa tertulis harus mencantumkan durasi, sewa, pembayaran di muka, uang jaminan, biaya tambahan, tanggung jawab perbaikan, dan tanda terima. Sumber resmi yang ditinjau tidak menetapkan satu platform sewa nasional, formulir kontrak sewa standar, atau badan penyewa di Kamerun; karena itu, kontrak dan negosiasi yang terdokumentasi sangat penting. Agen properti profesional diatur oleh Undang-Undang No. 2001/020 dan Dekret No. 2007/1138/PM. Agen yang disetujui seharusnya memiliki persetujuan, kartu profesi, jaminan keuangan, dan asuransi tanggung gugat profesional. Dokumen usaha harus mencantumkan nomor persetujuan dan referensi. Utamakan agen yang status dan mandat propertinya dapat diperiksa. Démarcheur dapat memperkenalkan properti, tetapi tidak memberikan jaminan yang sama seperti agen yang disetujui. Kementerian Urusan Tanah Negara, Survei, dan Penguasaan Tanah (MINDCAF) mengelola pendaftaran tanah formal. Untuk pendaftaran langsung, pemohon menyerahkan empat salinan di subprefektur atau layanan departemen. Bukti penerimaan harus diterbitkan paling lambat dalam tiga hari. Setelah itu dilakukan publikasi selama 15 hari, lalu komisi konsultatif dan survei batas tanah memeriksa klaim tersebut. Setelah publikasi akhir, jika tidak ada keberatan selama 30 hari, pendaftaran dapat dilakukan di kantor pertanahan dan duplikat hak atas tanah diterbitkan. Panduan MINDCAF menyebutkan sekitar enam bulan, meskipun durasi sebenarnya dapat bervariasi. Biaya yang dicantumkan meliputi FCFA 3,000 untuk berkas permohonan, pendaftaran langsung perkotaan sebesar FCFA 5 per meter persegi dengan minimum FCFA 5,000, pendaftaran perdesaan sebesar FCFA 1 per meter persegi dengan minimum FCFA 3,000, 2% dari harga pembelian untuk penjualan atau pengalihan, serta 1% dari total sewa untuk pendaftaran kontrak sewa. Biaya survei, meterai, notaris, dan biaya lain dapat ditambahkan. Pemberian tanah oleh keluarga atau menurut adat, perjanjian swasta, penguasaan faktual, dan pembangunan mandiri dapat tersebar luas, terutama di wilayah dengan cakupan hak atas tanah formal yang rendah. Pengaturan itu dapat menimbulkan sengketa batas, warisan, atau klaim ganda, serta membuat penghuni rentan terhadap pengusiran, lemahnya bukti untuk penjualan kembali, atau kerugian atas biaya pembangunan. Otoritas setempat, notaris, dan MINDCAF dapat membantu memverifikasi riwayat tanah. Keberadaan rumah secara fisik tidak dengan sendirinya membuktikan kepemilikan. Warga negara asing yang membeli atau menerima properti tidak bergerak milik pribadi umumnya memerlukan izin MINDCAF terlebih dahulu, verifikasi lokasi, dan visa menteri untuk hibah atau penjualan. Notaris kemudian menangani proses pengalihan atau pemecahan bidang bersama MINDCAF untuk penerbitan hak atas tanah. Tanah negara dapat disediakan melalui konsesi atau bail emphytéotique, yaitu sewa jangka panjang yang dapat berlangsung hingga 99 tahun sesuai ketentuan yang berlaku. Penyewaan biasa tidak memiliki jalur izin khusus terdokumentasi yang sama. Program perumahan sosial melibatkan Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (MINHDU), Kementerian Keuangan (MINFI), dan SIC. Pengaturan yang tersedia mencakup sewa biasa, location-accession, dan jual beli. Persyaratan kelayakan yang terdokumentasi mencakup kewarganegaraan Kamerun, tidak memiliki properti perkotaan saat memperoleh unit, pendapatan rumah tangga bulanan hingga FCFA 350,000 untuk sewa atau FCFA 500,000 untuk pembelian, dan satu alokasi per rumah tangga. Pengecualian terbatas memungkinkan hingga 5% alokasi diberikan kepada pemohon yang pendapatannya melampaui batas. Pengungsi, korban bencana, perempuan dalam kesulitan, dan orang yang terdampak pengambilalihan tanah dapat diprioritaskan. Persyaratan ini tidak menjamin alokasi secara otomatis; unit yang tersedia, seleksi, pembiayaan, dan aturan program menentukan hasilnya. Crédit Foncier du Cameroun (CFC) menawarkan produk termasuk Prêt Foncier Classique, Prêt Foncier Locatif, Prêt Promo Foncier, dan Plan d’Epargne Logement. Penduduk dan anggota diaspora dapat mengajukan permohonan, dengan tunduk pada persyaratan pendapatan, hak atas tanah, kontribusi pribadi, kemampuan membayar, asuransi, notaris, dan jaminan hipotek. Produk sosial yang terdokumentasi memungkinkan pinjaman hingga FCFA 30,000,000 dengan bunga 5% termasuk pajak, selama maksimal 25 tahun, dengan kontribusi pribadi sekurang-kurangnya 10%. Persyaratan terkini harus dikonfirmasi sebelum mengajukan permohonan karena persetujuan dan ketentuan produk bergantung pada kasusnya. Siapa pun yang membangun atau mengubah penggunaan tanah harus memeriksa certificat d’urbanisme, yang diwajibkan untuk transaksi properti tidak bergerak dan setiap pertanyaan tentang penggunaan tanah. Izin mendirikan bangunan atau instalasi diterbitkan oleh wali kota. Rencana harus disusun di bawah tanggung jawab arsitek terdaftar, dan kegiatan pembangunan perkotaan juga memerlukan perencana kota. Masa peninjauan adalah 45 hari; jika tidak ada penolakan yang diberitahukan dalam periode tersebut, izin dianggap diperoleh berdasarkan aturan yang terdokumentasi. Pembangunan harus dimulai dalam dua tahun atau izinnya kedaluwarsa. Lotissement memerlukan izin pemecahan bidang terlebih dahulu, dan pembongkaran memerlukan izin pembongkaran. Akses air dan listrik berbeda-beda antarlingkungan. CAMWATER menangani sambungan air perkotaan dan pinggiran kota melalui agensi atau pengajuan daring. Jika sambungan pribadi tidak tersedia, rumah tangga dapat mengandalkan keran umum atau penjual air. Pengajuan ke Eneo biasanya memerlukan identitas, denah lokasi, penawaran harga, dan tanda terima pembayaran. Waktu acuan yang disebutkan adalah sekitar lima hari untuk sambungan tegangan rendah perkotaan, 15 hari di wilayah perdesaan, dan tiga hari kerja di perkotaan untuk meteran pada sambungan yang sudah ada setelah uang jaminan dibayar; kondisi lokasi dapat mengubah hasilnya. Meteran bersama dan submeternya memerlukan pembagian konsumsi dan biaya secara tertulis. Pasokan air, listrik, sanitasi, dan drainase masih tidak merata. Sanitasi di lokasi umum digunakan, dan kawasan yang perencanaannya buruk atau berada di pinggiran kota dapat menghadapi banjir. Lereng dapat menimbulkan risiko longsor, sementara konstruksi dan kondisi sekitar dapat meningkatkan risiko kebakaran. Bangunan kayu dan beton memiliki implikasi pemeliharaan dan iklim yang berbeda. Periksa drainase, akses, listrik, air, penyimpanan air, sanitasi, dan kondisi medan sekitar sebelum menandatangani atau membayar. Sumber yang ditinjau tidak menyediakan tolok ukur harga sewa nasional yang dapat diandalkan. Sewa, pembayaran di muka, uang jaminan, biaya perantara atau agensi, biaya kunjungan, utilitas, dan perbaikan umumnya dinegosiasikan. Studi perkotaan dan materi Bank Dunia melaporkan bahwa pembayaran sewa enam hingga dua belas bulan di muka lazim terjadi, dan dalam beberapa kasus di Douala dan Yaoundé dilaporkan sepuluh hingga dua belas bulan; ini bukan aturan hukum nasional. Perlakukan uang muka sewa dan uang jaminan sebagai jumlah yang terpisah, catat tujuannya secara tertulis, dan minta tanda terima untuk setiap pembayaran. Pada akhir masa sewa, perpanjangan atau kepindahan mengikuti kontrak. Catat inventaris, kunci, angka meteran, tanda terima, utilitas yang belum dibayar, serta penyelesaian uang jaminan dan uang muka. Penjualan atau pengalihan harus diproses melalui notaris dan MINDCAF. Dalam pengaturan location-accession, kepemilikan hanya berpindah sesuai kontrak yang disepakati beserta ketentuan pembayaran dan serah terimanya. Sumber yang ditinjau tidak menetapkan satu masa pemberitahuan nasional atau standar pengembalian uang jaminan untuk semua penyewaan swasta, sehingga perjanjian tertulis dan saran profesional setempat penting.