Vivienda en Kosovo

Una vivienda privada en Kosovo puede obtenerse mediante compra, herencia, donación, intercambio, división, construcción, indemnización, un acuerdo de manutención vitalicia o una adquisición financiada con hipoteca. El alquiler también es común, pero no hay pruebas de que Kosovo cuente con un portal o registro oficial nacional de alquileres. Los términos locales incluyen banesë, vivienda; qira, alquiler; qiradhënës, arrendador; qiramarrës, arrendatario; pronësi, propiedad; vendbanim, residencia; y vendqëndrim, estancia. ReKos 2024 registró 581.095 viviendas. De ellas, 356.959 estaban ocupadas y 207.165 desocupadas, lo que equivale al 35,7 %. Los mismos datos registraron 340.016 propietarios, 19.317 arrendatarios y 7.262 viviendas de uso temporal. Las condiciones varían entre municipios y entre zonas urbanas y rurales. Antes de firmar, el comprador debe comprobar el certificado de propiedad, el plano catastral, las cargas registradas, la copropiedad, el estado del edificio y su situación de uso. Una transacción legalmente válida por sí sola no garantiza una propiedad segura: el derecho debe inscribirse en el registro de derechos sobre bienes inmuebles. La Oficina Catastral Municipal, ZKK, gestiona los asuntos catastrales locales. La Agencia Catastral de Kosovo, AKK, realiza la revisión central en segunda instancia y la revisión correspondiente. En Zubin Potok, Leposaviq y Zveçan, la situación administrativa exige comprobar por separado cuál es la oficina y el procedimiento responsables; AKK acepta allí solicitudes de los ciudadanos y expide documentos catastrales y de propiedad. Un contrato de alquiler privado debe identificar a las partes y sus datos de identificación, así como la dirección y el plazo. Puede formalizarse ante notario o tribunal e inscribirse como carga sobre la propiedad del arrendador y como derecho del arrendatario. Para inscribirlo se necesitan el contrato, los documentos de identidad, el certificado de propiedad, el plano catastral y el pago de la tasa. El certificado y el plano no deben tener más de seis meses. Conforme a la AI GRK 04/2024, la tasa de inscripción del alquiler es de 30 EUR. Los honorarios notariales, del agente inmobiliario y del banco, así como los cargos por servicios públicos y municipales, son adicionales; no se ha establecido un coste total uniforme. El arrendador debe entregar la vivienda y los accesorios incluidos, mantenerla y realizar las reparaciones necesarias. Por lo general, el arrendatario asume las reparaciones menores y los gastos ordinarios de uso, comunica sin demora indebida los defectos o peligros, utiliza la vivienda según lo acordado y paga el alquiler conforme al contrato y la ley aplicable. Normalmente no se indemniza el desgaste habitual. Al finalizar el arrendamiento, debe devolverse la vivienda sin daños causados por el arrendatario; por lo general, las modificaciones deben retirarse. Si el arrendador no repara un defecto, esto puede justificar una reducción del alquiler, un plazo para corregirlo, la resolución o una indemnización. Un problema grave de reparación puede justificar la resolución o una reducción, y podría ser posible resolver el contrato de inmediato si la vivienda supone un peligro para la salud. Un contrato de duración determinada termina al vencer su plazo. Si la ocupación continúa sin que el arrendador se oponga, puede surgir un nuevo arrendamiento de duración indefinida. Si un contrato indefinido no establece otra regla y la ley o la práctica local tampoco, el plazo de preaviso por defecto es de ocho días. Si se vende la propiedad, el comprador se subroga en el arrendamiento si conocía su existencia o recibió la propiedad; si desconocía el arrendamiento, el principal riesgo es que el arrendador deba indemnizar. Un subarrendamiento no autorizado o un uso contrario al contrato puede dar lugar a la resolución, y el subarrendamiento termina cuando finaliza el contrato principal. Si un arrendamiento dura un año o más y no establece una norma de pago especial, el alquiler suele pagarse cada seis meses. El cambio de residencia o domicilio debe notificarse a la autoridad responsable en un plazo de ocho días. Se puede acreditar con la propiedad, un contrato de alquiler o el consentimiento escrito del propietario. Si falta la prueba o la autoridad necesita verificarla, la tramitación puede aplazarse hasta 60 días. Los ciudadanos extranjeros también necesitan un permiso de residencia válido de Kosovo conforme a las normas de residencia. El certificado de residencia es la prueba oficial de la residencia registrada. Para evaluar la calidad práctica de una vivienda, hay que comprobar el agua, las aguas residuales, la calefacción, la electricidad u otras conexiones disponibles, el acceso, la humedad, el estado energético, la ocupación de las habitaciones y el estado general del edificio. ReKos recoge datos de infraestructura y calefacción, pero no existe una única norma nacional de vivienda aplicable a todos los alquileres privados. La Ley de Construcción 04/L-110 establece la pertinencia de los permisos de construcción, el cumplimiento de las normas y el certificado de ocupación de los edificios residenciales. Los edificios construidos sin la situación requerida presentan riesgos para la compra y el alquiler. La Ley 06/L-024 se aplica únicamente a los edificios incluidos en su marco de legalización; las construcciones no autorizadas posteriores no se legalizan automáticamente. Los bancos y las instituciones microfinancieras ofrecen hipotecas, pero las condiciones varían según la entidad. La hipoteca debe inscribirse en el catastro y la tasa de inscripción es de 30 EUR. Los documentos de propiedad, construcción y uso pueden afectar tanto a la evaluación del prestamista como a la inscripción catastral. Otras tasas catastrales previstas por la AI GRK 04/2024 incluyen 30 EUR por inscribir una compra, donación, herencia, intercambio o alquiler; 10 EUR por crear una nueva unidad catastral mediante división o fusión; y 2 EUR por un certificado de propiedad de hasta diez páginas. La administración del impuesto sobre bienes inmuebles involucra al municipio y al Ministerio de Finanzas. El nuevo propietario debe comunicar la adquisición en un plazo de 30 días conforme a la Ley 06/L-005. La ley establece una deducción de 10.000 EUR del valor imponible de la residencia principal. Los ingresos por alquiler, incluidos los alquileres de corta y larga duración y los ingresos de plataformas, están sujetos a impuestos y se declaran a la Administración Tributaria de Kosovo mediante el formulario IR; el tipo aplicable requiere una revisión actualizada para cada caso. La Ley 10/L-022 establece el marco de la vivienda social y asequible. Pueden participar programas municipales, el Ministerio de Medio Ambiente, Planificación Espacial e Infraestructura y los Centros de Trabajo Social. El acceso depende de los grupos destinatarios, las convocatorias y las listas municipales, no de un derecho universal. El proyecto de Vivienda Social Adecuada apoya la aplicación municipal para hogares vulnerables mediante nuevas construcciones, edificios existentes y reformas; deben consultarse las convocatorias y listas locales vigentes.