Vivienda en Laos

La vivienda en Laos incluye casas y edificios propiedad de los hogares, alquileres privados de casas, habitaciones o apartamentos, hogares familiares o heredados, alojamiento proporcionado por empleadores, uso consuetudinario de la tierra, condominios y viviendas de reasentamiento vinculadas a proyectos. El Censo de Población y Vivienda de 2015 es la última referencia pública integral sobre vivienda disponible en la investigación; aún no se dispone de resultados detallados de vivienda del censo de 2025 anunciado. En 2015, los hogares declararon un 95,9 % de propiedad, un 2,2 % de alquiler y un 2,0 % de otros arreglos. En los hogares urbanos, las cifras fueron un 91,1 % de propiedad y un 5,9 % de alquiler; en la capital, Vientián, un 85,6 % de propiedad y un 10,5 % de alquiler. Estas cifras describen la ocupación de los hogares y no acreditan un título de propiedad de la tierra. La tierra pertenece a la comunidad nacional y la administra el Estado. Los ciudadanos lao pueden tener derechos de uso de la tierra seguros y de larga duración. El título de tierra (Land Title) es el registro oficial que acredita el derecho de uso pertinente y puede respaldar transferencias, herencias, prestaciones o garantías hipotecarias conforme a la situación jurídica de la tierra. El uso residencial de la tierra sigue sujeto a planificación y aprobación. La ocupación o invasión no autorizada puede acarrear sanciones, desalojo o terminación sin indemnización del Estado. El derecho consuetudinario de uso de la tierra puede ser especialmente relevante en las zonas rurales. Puede reconocerse cuando un ciudadano lao ha ocupado, desarrollado, protegido o utilizado habitualmente la tierra durante más de 20 años antes de la entrada en vigor de la Ley de Tierras aplicable. Por lo general, la administración de la aldea y los propietarios colindantes deben confirmar que el uso ha sido continuo y no disputado antes de que el Estado reconozca el derecho a la espera de la titulación formal. Por ello, el uso consuetudinario puede servir de base práctica para una vivienda, pero la falta de un título registrado aumenta los riesgos en materia de prueba, transferencia, herencia y ejecución. Los extranjeros no pueden ser propietarios plenos de tierras en Laos. Entre las posibles modalidades figuran un arrendamiento o una concesión estatal, una adquisición por tiempo limitado de derechos de uso de tierras estatales asignadas, o un arrendamiento de un ciudadano lao o una entidad jurídica. Según el artículo 123 de la Ley de Tierras de 2019, los derechos de uso de terrenos para vivienda, condominios y ciudades nuevas suelen tener una duración máxima de 50 años. El edificio puede poseerse, venderse o heredarse durante el plazo restante, pero la tierra vuelve al Estado cuando este termina, salvo que se conceda una nueva adquisición por tiempo limitado o un arrendamiento estatal. Un apartamento en un condominio puede ofrecer propiedad extranjera de larga duración mientras exista el edificio, aunque el derecho sobre el terreno siga en manos de la entidad jurídica pertinente o forme parte de un arreglo colectivo de tierras estatales. La propiedad debe registrarse ante la autoridad de Recursos Naturales y Medio Ambiente. La palabra «condominio» no demuestra por sí sola que el derecho sobre el apartamento sea seguro. Una empresa de condominios o promotora necesita autorización para operar como empresa de condominios, un permiso de construcción del Ministerio de Obras Públicas y Transporte y el registro de los terrenos del condominio en la oficina provincial de Recursos Naturales y Medio Ambiente. Entre los registros pertinentes pueden figurar el título de tierra, el registro mercantil, el permiso de construcción, el diseño aprobado, el estudio de viabilidad, la evaluación socioambiental, los estatutos y, cuando corresponda, el contrato de arrendamiento. Estos documentos deben comprobarse con respecto al apartamento ofrecido. Antes de mudarse, compruebe el registro de propiedad o de uso de la tierra, la categoría del terreno, los derechos de terceros, el plano de construcción aprobado, el acceso físico y la disponibilidad de agua, electricidad y saneamiento. Compruebe también la exposición a inundaciones, deslizamientos de tierra, tormentas tropicales y sequías, especialmente cuando las carreteras, el drenaje o el terreno afecten al acceso. Por lo general, la construcción requiere aprobación urbanística, autorización de la autoridad competente, cumplimiento de las normas técnicas y requisitos ambientales. La tramitación local puede comenzar en la administración de la aldea y continuar en oficinas distritales o provinciales. Conviene confirmar localmente quién es actualmente responsable, ya que la práctica institucional puede variar entre provincias y municipios. Las transacciones legales sobre tierras se registran en la oficina distrital responsable de la gestión de tierras o vivienda, o en otra oficina de tierras competente. Para registrar una transacción sobre terrenos titulados se necesita el título de tierra. Descripciones históricas del servicio mencionan una solicitud en la aldea, la verificación por oficinas distritales o provinciales de Recursos Naturales y Medio Ambiente, la notarización y la anotación registral. Algunas estimaciones publicadas anteriormente indicaban hasta tres días laborables para una transacción normal, alrededor de 15 días laborables para programar un certificado de propiedad y un período de objeción pública de 30 días, con tasas históricas de unos 20.000 a 50.000 LAK o del 0,2 % al 1 %. Estas cifras no son tarifas actuales garantizadas y no deben sustituir un presupuesto actualizado de la oficina responsable. El alquiler residencial se rige por el Código Civil de 2018, incluidos sus artículos 434 y siguientes. Un contrato escrito debe identificar el inmueble, las partes, el plazo, el alquiler, las fechas de pago, los pagos por adelantado, la fianza, los servicios, el inventario, las reparaciones, el preaviso, el uso permitido, el subarriendo y el estado de devolución. Por lo general, un arrendamiento indefinido de un inmueble requiere un preaviso de tres meses. El alquiler puede pagarse por día, semana, mes o año, también por adelantado. La terminación anticipada puede exigir la devolución de la parte no utilizada del alquiler adelantado y dar lugar a una reclamación de indemnización. Las reparaciones menores, las llaves y las filtraciones suelen corresponder al arrendatario, mientras que las reparaciones mayores y la sustitución del tejado suelen corresponder al arrendador. La venta del inmueble no pone fin por sí sola al arrendamiento. El subarriendo requiere el consentimiento del arrendador. La investigación disponible no documenta un límite nacional vigente para las fianzas ni un modelo estandarizado de contrato residencial. Durante la ocupación, el arrendatario debe utilizar la vivienda según lo acordado, mantenerla y devolverla en su estado original, salvo el desgaste normal. El arrendador sigue siendo responsable de las reparaciones mayores. Un riesgo grave para la salud o la seguridad puede justificar la terminación y la devolución del alquiler adelantado en las circunstancias aplicables. La responsabilidad por los servicios suele depender de las normas del proveedor y del contrato. Al terminar el acuerdo, registre el estado de la vivienda, las lecturas de los contadores, las llaves y los pagos; después, actualice los registros de domicilio y de propiedad o arrendamiento cuando sea necesario. El Libro Familiar tradicional está siendo sustituido en todo el país por el Certificado electrónico de información del hogar, formulario SK07, en virtud del cambio de seguridad pública de marzo de 2026. Los Libros Familiares impresos existentes siguen siendo válidos hasta que se cancelen. El Departamento de Gestión Censal y Desarrollo de Base, las jefaturas de seguridad pública de Vientián o provinciales y las oficinas distritales o municipales de seguridad pública expiden los correspondientes registros de información del hogar. El documento de identidad digital (Digital ID) puede facilitar las transacciones legales y los servicios públicos. El registro de domicilio acredita información del hogar, no la propiedad de una vivienda o terreno. Los residentes extranjeros tienen requisitos separados de registro de estancia, y pueden pedirles contratos de arrendamiento o documentos de alojamiento. Las hipotecas comerciales pueden garantizarse con derechos de uso de la tierra, casas, edificios o la propiedad de un condominio cuando el prestamista y la situación jurídica lo permitan. Un ejemplo de un prestamista del Banco de la RDP Lao limita un préstamo personal para residencia o apartamento al 70 % del precio de compra y a 15 años, con requisitos como ciudadanía lao, tener al menos 20 años e ingresos legales y estables; un solicitante extranjero puede necesitar un visado de negocios lao. Son condiciones de un prestamista concreto, no un derecho general nacional a un préstamo de vivienda. La investigación disponible no documenta un programa estatal general de crédito para vivienda en Laos. La Ley de Reasentamiento y Vocación de 2018 se aplica a las personas afectadas, desplazadas o migradas por un proyecto aprobado, no a las solicitudes ordinarias de vivienda. El propietario o promotor del proyecto y un comité de reasentamiento y vocación trabajan con un plan aprobado que prevé infraestructuras, consultas, información, propuestas por escrito y medidas de reparación. Según el caso, pueden ofrecerse terrenos o una vivienda de reemplazo, o una indemnización calculada sobre el valor de reemplazo. El promotor del proyecto debe constituir un depósito de garantía del 10 %, con una garantía que dure al menos un año, y el apoyo transitorio a los medios de vida puede durar de tres a cinco años. Por tanto, la vivienda de reasentamiento depende del proyecto aprobado concreto. La calidad de las viviendas y los servicios varía mucho entre zonas urbanas y rurales. En 2015, el 10,4 % de las viviendas tenía menos de 26 metros cuadrados; el 57,5 %, de 26 a 75 metros cuadrados; el 25,2 %, de 76 a 150 metros cuadrados; y el 6,9 %, al menos 151 metros cuadrados. Los tejados eran principalmente de zinc, tejas, Sipax u hormigón; las paredes solían ser de madera, ladrillo u hormigón. El 84 % de los hogares en general tenía electricidad de la red pública, frente al 97 % en zonas urbanas, el 82 % en zonas rurales con carreteras y el 37 % en zonas rurales sin carreteras. El acceso a agua potable mejorada alcanzaba el 61,4 % en total, con grandes diferencias entre los hogares urbanos y los rurales sin carreteras. El saneamiento mejorado alcanzaba aproximadamente el 75 % en general, alrededor del 94 % en zonas urbanas y el 41 % en zonas rurales sin carreteras. La provincia, el terreno, el acceso por carretera y el tipo de asentamiento pueden, por tanto, cambiar la calidad y seguridad prácticas de una vivienda. Las inundaciones, los deslizamientos de tierra, las tormentas tropicales o ciclones y las sequías pueden afectar a la habitabilidad de una vivienda. Un proyecto de Vivienda Resiliente, vigente de mayo de 2024 a mayo de 2028, se dirige a comunidades vulnerables de Bokeo, Vientián, Bolikhamxay, Khammouane, Champasak y Attapeu; no es una prestación de vivienda universal. Los derechos de uso de la tierra pueden perderse por infracciones de la finalidad o el contrato, tres años de impuestos territoriales impagados en el marco aplicable, una decisión judicial, abandono voluntario o expropiación estatal. Las responsabilidades están repartidas: el Ministerio de Obras Públicas y Transporte y las oficinas provinciales o distritales de obras públicas se ocupan de la vivienda, la planificación urbana y la construcción; las oficinas de Recursos Naturales y Medio Ambiente, de los títulos, registros, transacciones y asuntos de condominios; las administraciones de las aldeas aportan confirmación local; los notarios intervienen en las transacciones registradas sobre tierras; el Ministerio de Seguridad Pública gestiona los datos del hogar y la residencia; y los bancos deciden las solicitudes hipotecarias.