Logement en Moldavie

La propriété privée est la principale forme d’occupation en Moldavie ; selon le recensement de 2024, 99,7 % du parc de logements occupés était privé. La location est plus importante en ville qu’à la campagne ; à Chișinău, 81,3 % des ménages étaient propriétaires de leur logement. Un logement peut être acheté, loué, fourni dans le cadre d’un programme municipal ou social, ou proposé sous une forme accompagnée, par exemple un logement protégé ou une maison communautaire. Avant de payer ou de prendre possession d’un bien, l’acheteur doit le vérifier dans le cadastre. L’enregistrement cadastral consigne les droits fonciers et immobiliers. Le Registre d’État des biens immobiliers, administré par l’ASP, peut indiquer le propriétaire inscrit, les copropriétaires, restrictions, interdictions, hypothèques, servitudes et l’identité cadastrale du bien. L’acheteur doit aussi vérifier les documents de succession ou de transfert, les arriérés de services publics, l’état technique et la mise en service du bâtiment ainsi que tout signe de modification non autorisée. Les droits immobiliers et transactions nécessitant un enregistrement doivent être inscrits auprès de l’ASP après authentification légale et vérification des documents. Un bien en Transnistrie ou à Bender doit faire l’objet d’une vérification particulière, car les registres de l’ASP de la rive droite et les hypothèses correspondantes peuvent ne pas s’appliquer de la même manière. Un bail privé, également appelé contrat de locațiune ou închiriere, doit être écrit. Il doit identifier le logement, le propriétaire, le locataire, la durée, le loyer, le dépôt de garantie, les services publics, les réparations, les règles de préavis, l’inventaire, les relevés de compteurs, la sous-location et les transformations. Un bail de plus de trois ans doit être inscrit au Registrul bunurilor imobile ; sans cette inscription, il peut ne pas être opposable aux tiers. Un particulier qui loue un bien immobilier enregistre généralement le contrat auprès du SFS sous sept jours ouvrables et paie 7 % du montant mensuel du contrat selon les directives SFS en vigueur. Le dépôt peut se faire dans un bureau fiscal, via e-Cerere, par courrier recommandé ou par courriel. Un accord non écrit peut être déclaré au SFS, mais il fournit moins de preuves du loyer convenu, des paiements et des responsabilités. Un contrat signé et des paiements traçables offrent une meilleure protection. Le logement social, appelé locuință socială, est attribué par décision du conseil local à une personne ou une famille ayant besoin d’une protection sociale. Les critères municipaux, registres, pièces exigées et modalités d’attente varient ; il ne faut donc pas supposer qu’il existe une liste d’attente nationale unique ou un portail universel d’attribution des logements. Après décision, le contrat est généralement conclu sous 30 jours et peut durer jusqu’à cinq ans. L’autorité vérifie le maintien de l’admissibilité au moins tous les 2,5 ans ; une prolongation allant jusqu’à cinq ans peut être accordée si les conditions demeurent remplies et si les documents requis sont déposés généralement au moins deux mois avant l’échéance. La norme indicative d’espace habitable est de 9 mètres carrés par personne, avec un excédent allant jusqu’à 12 mètres carrés par famille dans certains cas précisés. Le loyer et les services communaux et non communaux sont payés conformément au contrat et à la facture, généralement avant le 30 du mois de facturation. Locuințe Publice III est un programme prévu, et non un droit universel au logement ; les plans officiels évoquent pour 2030 environ 450 logements sociaux, 730 places en résidence étudiante et 730 places en établissement pour personnes âgées, l’accès dépendant de projets et de critères institutionnels. Prima Casă Plus est un dispositif de prêt hypothécaire garanti par l’État, et non un droit automatique au logement. La page du programme indique un prix maximal du logement de 2,5 millions de lei, une durée maximale du prêt de 30 ans, des quotités de garantie pouvant atteindre 70 % hors Chișinău et 50 % à Chișinău, et 65 % pour certains logements plus récents à Chișinău. Les banques évaluent toujours les revenus, documents, capacité de remboursement et conditions du programme. Les taux d’intérêt, marges, frais et autres conditions bancaires peuvent changer et doivent être vérifiés lors de la demande. Pendant l’occupation, le bail détermine de nombreuses obligations entre propriétaire et locataire. Le propriétaire doit fournir un logement dans l’état d’usage convenu et exempt de défauts matériels ou juridiques. Un défaut important affectant l’usage peut justifier une réduction du loyer. Réparations, entretien, transformations et sous-location dépendent du bail et du droit applicable. Dans une copropriété, les parties communes sont détenues en commun et administrées par l’association des propriétaires de copropriété, appelée asociație de proprietari din condominiu. Les propriétaires contribuent normalement aux frais communs au prorata ; le locataire ne les paie que si le contrat le prévoit. Les services publics doivent être vérifiés séparément du bail. Relevez les numéros et index des compteurs, identifiez le titulaire du compte, confirmez le contrat de fourniture et vérifiez les arriérés de chauffage, eau, assainissement, électricité et gaz. Une réclamation contre un fournisseur peut être portée devant l’ANRE, l’Agence nationale de régulation de l’énergie, dont la ligne consommateurs est le 0 8001 0008, puis devant le tribunal si nécessaire. L’inscription du domicile ou d’une résidence temporaire est un registre administratif de la population ; elle ne crée ni propriété ni autre droit au logement. L’ASP indique actuellement un droit d’État de 50 lei, plus un tarif de 50 lei pour le service d’enregistrement concerné. À la fin de l’occupation, établissez un procès-verbal écrit de remise comprenant l’inventaire, les relevés de compteurs, les clés et le décompte du dépôt de garantie. La résiliation d’un bail privé suit le Code civil, le contrat, un accord mutuel ou une procédure légale applicable. La loi sur le logement prévoit un préavis de trois mois pour le propriétaire et le locataire ; certains motifs particuliers peuvent permettre une résiliation sans préavis, notamment le mauvais usage, un non-paiement grave, des dégâts importants, un comportement intolérable, trois mois de frais communs impayés attribués au locataire ou le refus des travaux nécessaires de réhabilitation des parties communes ou des réseaux. Le propriétaire ne peut légalement remplacer une procédure formelle d’expulsion par un changement de serrure de sa propre initiative. Propriété, loyer, services publics, frais de transaction, impôts, frais communs et compensation énergétique sont soumis à des règles et montants distincts et variables ; vérifiez les tarifs et délais auprès de l’ASP, du SFS, de la municipalité, du notaire, de la banque ou du fournisseur concerné.