Vivienda en Montenegro

Los términos locales incluyen stan para apartamento, kuća para casa, stanovanje para vivienda, zakup para arrendamiento, zakupodavac para arrendador y zakupac o podstanar para inquilino. El censo de 2023 registró 392.909 viviendas: el 72,72 % se usaba como residencia permanente, el 22,67 % por temporadas y el 4,26 % para actividades. Casi el 24,92 % de las viviendas destinadas a residencia permanente estaban temporalmente vacías o abandonadas; las zonas costeras soportan una fuerte presión estacional y Podgorica tiene el mayor parque de viviendas. No hay una serie nacional acreditada de alquileres de mercado actuales, por lo que para comparar alquileres hay que comprobar el municipio, la temporada, el estado del inmueble y las condiciones concretas del contrato. Un contrato de alquiler privado debe constar por escrito y certificarse. Debe identificar a las partes, la dirección, la referencia catastral o del inmueble, la superficie, el alquiler, la fianza, los suministros, el plazo, las reparaciones, el subarriendo, el preaviso, la entrega, el inventario y las normas del edificio. El arrendador proporciona una vivienda habitable y normalmente paga las reparaciones a cargo del propietario; el inquilino utiliza adecuadamente la vivienda, informa de defectos, asume reparaciones menores y gastos derivados del uso y no subarrienda sin consentimiento. Si el contrato, la ley y la costumbre local no fijan otro plazo de preaviso, el plazo por defecto es de ocho semanas. El inquilino puede terminar el contrato sin preaviso si la vivienda supone un peligro para la salud. El arrendador puede terminarlo sin preaviso después de dos periodos consecutivos de alquiler impagados, aunque el inquilino puede subsanar los atrasos antes de la notificación; el subarriendo no autorizado también puede justificar la terminación inmediata. Para comprar hay que comprobar el extracto de bienes inmuebles (list nepokretnosti), el título, las cargas, los copropietarios, la parcela y situación del edificio, el uso permitido y la legalización. El catastro inmobiliario (katastar nepokretnosti) y eKatastar ofrecen los canales pertinentes de consulta registral. La compraventa suele requerir la forma notarial exigida y queda protegida mediante inscripción catastral; la posesión, un anuncio o un acuerdo no inscrito no ofrecen la misma protección. Los notarios pueden presentar documentos al catastro por vía electrónica. En general, los extranjeros pueden comprar apartamentos y casas, pero puede haber restricciones para tierras agrícolas, bosques, recursos naturales, bienes de uso común, inmuebles protegidos culturalmente y zonas con restricciones de seguridad. Hay que comprobar la nacionalidad, parcela y situación del inmueble antes de pagar. La financiación de vivienda puede proceder de una hipoteca bancaria u otro producto de crédito al consumo. La hipoteca debe constituirse mediante contrato, resolución judicial o ley e inscribirse en el registro inmobiliario; si es contractual, se requiere un acuerdo hipotecario escrito y autenticado. El marco de crédito al consumo del Banco Central de Montenegro, vigente desde el 28 de noviembre de 2025, establece un tipo máximo permitido para los préstamos de consumo y, conforme a ese marco, se han suprimido las comisiones de tramitación de préstamos de vivienda y de amortización anticipada. Los bancos siguen evaluando individualmente ingresos, historial crediticio, entrada y garantías. El prestatario puede solicitar un informe al Registro de Crédito (Kreditni registar) de CBCG, pero un tipo anunciado o programa no constituye un derecho universal. En 2024, el precio medio de obra nueva fue aproximadamente 1.844 EUR por metro cuadrado: unos 1.810 EUR en Podgorica, 2.028 EUR en la región costera, 945 EUR en la región central y 1.306 EUR en el norte. Estas cifras describen el mercado de obra nueva y no ofrecen una cotización actual de alquiler. Compradores y propietarios también pueden afrontar un impuesto inmobiliario de aproximadamente el 0,25 % al 1,00 % del valor de mercado, gastos notariales y catastrales, comisiones de agencia, costes hipotecarios, gastos de legalización, reparaciones y mantenimiento. La vivienda social está disponible mediante programas estatales o locales y convocatorias públicas, no como un derecho nacional automático. Pueden reunir los requisitos ciudadanos montenegrinos residentes en el país que carezcan de vivienda adecuada y no puedan obtenerla con sus ingresos; también pueden ser elegibles extranjeros o apátridas cuando su situación esté cubierta por la ley o tratado pertinente. Entre las prioridades pueden figurar familias monoparentales, personas con discapacidad, mayores de 67 años, jóvenes que antes carecían de cuidado parental, hogares con menores con dificultades de desarrollo, comunidades romaní y egipcia, personas desplazadas, extranjeros desplazados elegibles y víctimas de violencia doméstica. Las autoridades locales evalúan la situación de vivienda, ingresos y patrimonio, duración de residencia, tamaño del hogar, discapacidad o salud y edad. La ayuda puede incluir viviendas de alquiler, suelo para construir, materiales, subvenciones o alquiler inferior al mercado. Los contratos sociales suelen durar hasta 10 años, pueden ser más largos para grupos prioritarios y normalmente no pueden rescatarse mediante compra, heredarse, subarrendarse ni transferirse. Los programas estatales pueden durar hasta tres años y los locales hasta un año; el parque disponible y las fechas de apertura dependen de la autoridad responsable. Los propietarios de apartamentos comparten la responsabilidad de las zonas comunes mediante la propiedad horizontal (etažna svojina), la asamblea de propietarios y un administrador del edificio (upravnik). Las obras ordinarias, urgentes y necesarias, las aportaciones a reservas, el mantenimiento y la seguridad de ascensores pueden afectar tanto a propietarios como a inquilinos; el contrato debe especificar cómo se comunica el inquilino con el administrador y quién paga cada gasto. La calidad del mantenimiento y la capacidad municipal varían. La construcción no inscrita o ilegal entraña riesgos para la venta, hipoteca, uso y seguridad del título. Conforme al régimen de legalización de 2025, el propietario de una construcción ilegal elegible debe iniciar la inscripción dentro de seis meses presentando la solicitud de registro pertinente, un levantamiento geodésico autorizado, una declaración notarial del constructor y las tasas exigidas. La legalización es un procedimiento de seguridad de la vivienda y no resuelve automáticamente todos los problemas de titularidad. La propiedad inmobiliaria de un extranjero tampoco concede por sí sola derecho de residencia. La residencia temporal por uso de una propiedad requiere cumplir la Ley de Extranjería y aportar pruebas como un extracto inmobiliario o documento de propiedad. Para estancias cortas de hasta 90 días, las obligaciones de registro y baja dependen de si un anfitrión proporciona alojamiento; el MUP o la policía, una organización turística u otra autoridad local competente puede tramitar el procedimiento aplicable. Al entrar, registra el estado de la vivienda, llaves, contadores, inventario y defectos existentes, y avisa al arrendador o administrador cuando sea necesario. Al salir, liquida el alquiler, suministros y mantenimiento acordado, devuelve la vivienda y las llaves y documenta el cierre de la fianza. El contrato puede terminar por vencimiento, acuerdo, terminación válida, destrucción, demolición, resolución firme o cambio de uso autorizado. Una transmisión de propiedad requiere notario e inscripción catastral; para cancelar una hipoteca hacen falta el certificado del acreedor y la baja registral. La regulación del alquiler, la oferta de vivienda asequible, la capacidad institucional y el mantenimiento de edificios siguen siendo problemas de política pendientes, por lo que deben comprobarse los programas publicados y trámites locales vigentes para cada caso.