Vivienda en Níger

Níger cuenta con un marco formal de vivienda junto con prácticas consuetudinarias sobre la tierra. La Ley n°2018-25 establece el marco nacional de construcción y vivienda, mientras que el Code des baux à loyer de 1996 regula los alquileres residenciales y los de uso residencial y profesional mixto. Un bail es un contrato de alquiler y puede ser escrito u oral. El sistema también distingue entre derechos legales y consuetudinarios sobre la tierra, especialmente relevantes en zonas rurales y lugares donde las parcelas no están registradas. Las formas de vivienda habituales incluyen el alquiler simple, la propiedad mediante compra o autoconstrucción, la vivienda familiar, el alojamiento gratuito, la vivienda proporcionada por el empleador y la location-vente, en la que la ocupación y la adquisición posterior siguen las condiciones acordadas. Una maison en banco o case utiliza métodos de construcción con tierra habituales localmente, pero el material por sí solo no demuestra la propiedad, la seguridad ni el cumplimiento legal. Un logement de fonction está vinculado al empleo y se rige por normas de ocupación distintas de las de un alquiler ordinario. El censo nacional de vivienda y población de 2012 registró 2,419,116 viviendas. Indicó que el 77.1 % de los hogares del país era propietario de su vivienda, frente al 43.2 % en zonas urbanas. El alquiler simple representaba más del 30 % de la vivienda urbana y el 41 % en Niamey. La construcción de banco representaba el 62.76 % en el país, el 54.7 % en las zonas urbanas y el 64.5 % en las rurales. El mismo censo constató que el 64 % de los hogares tenía tres personas o menos por habitación y el 26 % tenía entre cuatro y siete. Estas cifras describen el censo nacional disponible, no un índice actual de alquileres o precios de vivienda. El acceso a la tierra requiere una verificación cuidadosa. La tierra urbana puede comprender parcelas dotadas de servicios, subdivisiones, cesiones, arrendamientos enfitéuticos o títulos de propiedad. En zonas rurales, pueden reconocerse derechos consuetudinarios aunque la parcela no esté registrada. Un COFO, o comisión de tierras, puede intervenir en la gobernanza del suelo a nivel de departamento, comuna o aldea. Un jefe tradicional u otra autoridad consuetudinaria también puede aportar pruebas de una transferencia consuetudinaria. Un permiso de construcción, llamado permis de construire, no prueba la propiedad. Antes de pagar, el comprador debe verificar el título o las pruebas de transferencia, la situación del registro o regularización, la identidad del vendedor, la inexistencia de reclamaciones concurrentes, la edificabilidad, el acceso vial y el acceso a agua, electricidad y drenaje. Las transferencias informales, las ventas múltiples y el fraude entrañan riesgos importantes. Normalmente se necesita un permis de construire antes de iniciar las obras, incluso para algunas estructuras sin cimientos. La solicitud se presenta al alcalde y la examina la Commission des Permis de construire. Las tasas no son reembolsables y su importe se establece por orden ministerial. El plazo de tramitación no supera los 15 días hábiles. El permiso tiene una validez de cuatro años y puede prorrogarse una vez por un año. El constructor debe notificar el inicio de las obras con al menos 48 horas de antelación y declarar su finalización dentro de las 48 horas posteriores. Tras la inspección, puede emitirse un certificat de conformité, o certificado de conformidad, en un plazo de cinco días hábiles. La ocupación solo debe comenzar después de obtenerlo. Si un edificio es inseguro o insalubre, puede dictarse una interdiction d’habiter, que prohíbe su ocupación. Hay programas de vivienda pública y parcelas dotadas de servicios, pero no constituyen un derecho universal. El Estado y las autoridades locales pueden crear programas de vivienda social. En el programa Bangoula de 2025 se planificaron 15,000 parcelas dotadas de servicios y cercadas, principalmente para empleados del Estado. El Estado cubrió la adquisición y acondicionamiento del terreno; según lo informado, el coste del cercado para el beneficiario era de 1,257,000 a 2,200,000 FCFA por parcela. El acceso a vivienda mediante financiación de BHN u otro programa depende de la campaña específica, la situación laboral y los requisitos de elegibilidad. Se anunció una vía general para solicitantes no asalariados, pero no existe un derecho universal establecido. Según el código de alquiler, el arrendador debe garantizar el disfrute pacífico, subsanar defectos y realizar reparaciones urgentes. Las visitas requieren un motivo legítimo y un preaviso de al menos 48 horas. El arrendatario debe utilizar la vivienda de buena fe, no puede cambiar su forma o destino sin consentimiento y paga las pequeñas reparaciones hasta un máximo del 10 % del alquiler mensual. El alquiler debe pagarse a más tardar el octavo día del mes siguiente. Un juez puede conceder un aplazamiento excepcional de hasta dos meses, que no puede cubrir más de un mes de alquiler. Las partes acuerdan el alquiler dentro de los límites de las tarifas locales aplicables. Puede revisarse una vez al año por acuerdo o ante el juez de paz. Por lo general, el arrendatario paga los gastos de registro y timbre, y el consumo de agua y electricidad. El arrendador paga los impuestos sobre la propiedad, las reparaciones superiores al 10 % del alquiler mensual, el vaciado de la fosa séptica y la instalación del contador. Los gastos reales por servicios requieren un estado anual y justificantes dentro de tres meses. Solo existe una garantía de alquiler si el contrato la contempla. Debe depositarse en una cuenta de ahorro separada que devengue intereses a nombre del arrendador, y el arrendatario puede solicitar los estados de cuenta. El arrendador debe devolver la garantía y los intereses dentro de los tres meses posteriores al fin del alquiler, descontando los importes justificados. En un alquiler indefinido, por lo general el arrendador debe avisar con tres meses y el arrendatario con un mes; el plazo empieza el primer día del mes siguiente. El alquiler de duración determinada termina en la fecha pactada, pero si se prorroga tácitamente pasa a ser indefinido. El arrendatario puede marcharse antes por traslado o motivo grave. En el caso de una vivienda vinculada al empleo, el ocupante suele disponer de 30 días para permanecer tras la finalización del contrato principal, seguidos de un mes de compensación por ocupación. Al entregar la vivienda, conserva las llaves, los comprobantes de pago y las pruebas de su estado. Un inventario de salida puede ayudar a dejar constancia del estado de la vivienda, y un juez puede ordenar uno en un plazo de 30 días. Los conflictos pueden pasar primero por un jefe tradicional, una autoridad administrativa local o un procedimiento de conciliación; el juez de paz tiene competencia en asuntos de alquiler. Puede haber procedimientos urgentes. Por lo general, el recurso debe presentarse en un mes. El desalojo ilegal, la violencia, las violaciones de la intimidad y el corte no autorizado del agua o la electricidad pueden generar responsabilidad. Un corte no autorizado de servicios puede dar lugar a su restablecimiento y a una indemnización equivalente a un mes de alquiler. Si las autoridades prohíben la ocupación por insalubridad grave, el alquiler y las obligaciones de pago quedan suspendidos desde el primer día del mes siguiente a la notificación hasta que se resuelva la situación.