Logement en Ouganda

En Ouganda, on peut se loger auprès de propriétaires ou d’agents privés, dans le cadre d’un accord avec un employeur ou une institution, dans des projets de la National Housing and Construction Corporation (NHCC), sur des terres coutumières, freehold, mailo ou leasehold, en construisant soi-même ou au moyen d’un prêt hypothécaire. Aucun dispositif national établi d’attribution de logements publics à louer ni barème officiel national des loyers n’est attesté. Le Ministry of Lands, Housing & Urban Development (MLHUD), sa Directorate of Housing, l’Uganda Land Commission, les District Land Boards and Offices, les Area Land Committees, les Recorders, les Sub-county Chiefs, l’Office of Titles et les Registrars of Titles remplissent différentes fonctions foncières et de logement. Les Building Committees et Building Control Officers locaux traitent les autorisations de construire. Les tribunaux, responsables Local Council et services de Police peuvent intervenir dans les litiges, réintégrations ou mesures d’exécution. Le NPHC 2024 indique que 65.8% des ménages étaient propriétaires occupants et 24.8% locataires. Dans les zones urbaines, 49.0% étaient propriétaires occupants et 41.7% locataires ; à Kampala, ces taux étaient respectivement de 15.3% et 70.0%. Un logement urbain courant est un immeuble collectif appelé Muzigo. L’accès au logement et sa sécurité varient fortement entre une location privée, un logement lié à un employeur, une occupation coutumière et une propriété enregistrée. Le Landlord and Tenant Act 2022 s’applique aux locations résidentielles et commerciales. Il ne couvre pas les résidences institutionnelles accessoires à des services de détention, médicaux, religieux, éducatifs ou de loisirs, les hôtels ou motels, l’hébergement temporaire ni les logements liés à l’emploi. Un bail peut être écrit, oral, conclu par message électronique ou déduit du comportement des parties. Lorsque sa valeur atteint au moins 25 unités monétaires, soit actuellement au moins UGX 500,000, son opposabilité exige généralement un écrit ou message électronique, ou une preuve d’admission. Le propriétaire consigne l’identité des parties, les locaux, le loyer et les modalités de paiement, ainsi que le statut d’immigration d’un non-citoyen. Le locataire fournit une pièce d’identité, par exemple une carte nationale, une carte d’étranger, un passeport, un permis de conduire ou une carte d’étudiant certifiée. Le propriétaire remet une copie immédiatement après signature, ou une copie d’un document non écrit dans les 14 jours. Les parties fixent le loyer. Le shilling ougandais est la devise par défaut. Pour une location de plus d’un mois, le loyer versé d’avance est limité à trois mois ; pour une location de moins d’un mois, il est limité à deux semaines. Une période de paiement anticipé plus longue nécessite un accord mutuel. Le propriétaire remet immédiatement un reçu pour un paiement en personne, ou dans les cinq jours ouvrables lorsqu’un reçu est demandé pour un paiement à distance. Les augmentations de loyer sont limitées à 10% par an, sauf disposition contraire du contrat ou d’un règlement ministériel. Le propriétaire donne un préavis d’au moins 60 jours et ne peut y avoir plus d’une augmentation sur 12 mois. Dans une location à durée déterminée, une hausse n’est possible que si le contrat l’autorise. Le propriétaire ne peut demander qu’un seul dépôt, plafonné à un mois de loyer ou à un douzième du loyer annuel, selon le montant le plus bas. Les conditions de retenue sont précisées par écrit, un reçu écrit est fourni et aucune déduction ne peut concerner l’usure normale. Le dépôt est transféré au propriétaire successeur. Si une saisie empêche ce transfert et que le successeur ne reçoit pas le dépôt, l’ancien propriétaire le rembourse. Au début de la location, le propriétaire fournit des locaux adaptés à l’habitation humaine, entretient l’extérieur et les parties communes et maintient les lieux en bon état. Il protège la jouissance paisible, paie les impôts et taxes applicables, établit le raccordement initial aux services publics et prend en charge certaines dépenses d’électricité, gaz ou pétrole non mesurés, d’eau non facturée au volume, d’égouts et de drainage. Il ne peut discriminer en raison du sexe, de la race, de la couleur, de l’origine ethnique, de la tribu, de la naissance, de la croyance ou religion, de la situation sociale ou économique, des opinions politiques ou du handicap. Le locataire paie le loyer, garde les locaux propres, signale les dégâts et demande une autorisation avant d’installer des équipements ou d’effectuer des modifications. Les réparations urgentes concernent notamment les conduites d’eau éclatées, toilettes bouchées, fuites graves, défauts électriques ou de gaz, inondations, interruption d’un service essentiel et locaux dangereux ou insuffisamment sécurisés. Le locataire adresse un avis écrit et conserve les preuves des coûts. Le propriétaire le rembourse dans les 14 jours. À défaut de remboursement, le locataire peut déduire de la prochaine échéance un coût raisonnable non remboursé, sauf si le problème résulte de sa négligence. Pour visiter ou inspecter l’état des locaux, le propriétaire donne généralement un préavis d’au moins 24 heures et, pour une entrée ordinaire en vertu des règles légales, un préavis écrit d’au moins 20 heures. Une urgence permet d’entrer sans préavis. Le locataire a besoin du consentement écrit du propriétaire pour transférer le bail ou sous-louer. Le propriétaire ne peut refuser ce consentement sans motif raisonnable ; la désignation d’un agent et son pouvoir devraient être consignés par écrit. Une location à durée déterminée prend fin à la date convenue. Les délais de préavis sont de sept jours pour une location à la semaine, 30 jours pour une location mensuelle et 60 jours pour une location d’une année à l’autre. Les parties peuvent convenir d’un délai plus long, mais un délai contractuel plus court est nul. Le locataire peut contester la résiliation devant un tribunal et le loyer reste dû pendant la contestation. Une expulsion illégale peut donner lieu à une mesure judiciaire, une indemnisation pouvant atteindre trois mois de loyer et des dommages-intérêts. Si le locataire ne part pas, la réintégration légale fait intervenir l’Area Local Council concerné et la Police. Plus de 30 jours d’arriérés autorisent une voie de réintégration et le recouvrement du loyer. L’abandon peut être établi après au moins 30 jours consécutifs d’absence sans avis et avec loyer impayé, ou après au moins 15 jours de retard de loyer avec vacance apparente ; le propriétaire donne un préavis de 14 jours avant résiliation. Après le décès du seul locataire, le premier seuil légal est généralement de 28 jours. La propriété foncière relève de plusieurs régimes. La propriété coutumière peut être attestée par un certificate of customary ownership (CCO), qui permet la location, l’usufruit, l’hypothèque ou le nantissement, le lotissement et la vente, sous réserve des restrictions du certificat et des règles coutumières. Une demande coutumière déposée par une personne, une famille ou une communauté utilise le Form 1 auprès du District Land Board ou d’un bureau de sous-comté. L’Area Land Committee donne un avis, marque les limites et servitudes, évalue le droit coutumier et formule une recommandation. Le District Land Board accepte ou rejette la demande en motivant sa décision ; le Recorder délivre le CCO. Le MLHUD indique des frais indicatifs anciens de UGX 5,000 pour la demande et UGX 5,000 pour le certificat ; vérifiez les tarifs en vigueur. L’enregistrement en freehold utilise le Form 4, quatre photographies et des frais indicatifs de demande de UGX 10,000. Il comprend une audience publique, un bornage Form 23, un rapport de l’Area Land Committee, un rapport technique du District Land Officer et l’approbation du District Land Board. Le MLHUD indique des délais cibles de 10 jours ouvrables pour l’approbation et de 20 jours ouvrables supplémentaires pour l’étape du titre. L’enregistrement leasehold utilise le Form 8, quatre photographies et des frais indicatifs de UGX 10,000, puis une audience publique, un bornage, un rapport technique et l’approbation du District Land Board. Les documents de bail peuvent être délivrés après un délai indicatif de 10 jours ouvrables. Le droit de timbre correspond à 1% de la prime plus 1% du loyer annuel multiplié par le nombre d’années accordées ; le titre est disponible après 20 jours ouvrables supplémentaires à titre indicatif. Les transferts mailo utilisent un formulaire de transfert, deux formulaires de consentement, une copie du titre original et des photographies de l’acheteur et du vendeur. L’évaluation du marché est indiquée à cinq jours ouvrables ; le droit de timbre est de 1% de la valeur foncière et la vérification du titre est indiquée à 10 jours ouvrables. Une transaction portant sur des biens familiaux exige le consentement écrit préalable du conjoint. Une recherche foncière en personne est indiquée à un jour ouvrable et UGX 10,000 ; une lettre de recherche est indiquée à deux jours ouvrables et UGX 10,000. Un caveat exige un droit de timbre indicatif de UGX 20,000 et des frais d’enregistrement de UGX 10,000, plus UGX 5,000 par parcelle supplémentaire ; le délai indicatif est de 10 jours ouvrables. Un non-citoyen peut obtenir un bail leasehold, mais pas posséder en mailo ou freehold. Un bail enregistré d’au moins cinq ans est nécessaire et sa durée maximale est de 99 ans. Si un citoyen ougandais perd sa citoyenneté, sa propriété mailo ou freehold devient un leasehold de 99 ans. Le terme local kibanja désigne couramment un droit d’occupation sur un terrain mailo. Un occupant légal ou de bonne foi et un locataire titulaire d’un droit d’occupation ont des positions juridiques distinctes ; il faut les vérifier au regard du titre, de l’historique d’occupation et des dossiers applicables au lieu de se fier au langage courant. Un prêt hypothécaire exige souvent un compte, des revenus vérifiables, un titre valide, des plans approuvés et, le cas échéant, des quantités estimatives de travaux et des photographies. Housing Finance Bank indique que les remboursements ne devraient généralement pas dépasser 35% des revenus vérifiables. Les demandes peuvent être déposées par des résidents ou non-résidents ougandais, des personnes, des sociétés ou des co-emprunteurs. Le montant minimal annoncé est UGX 5,000,000, et les produits affichent des durées de remboursement pouvant aller jusqu’à 20 ans. Les rapports prêt-valeur et conditions annoncées se contredisent d’un produit à l’autre ; il faut confirmer les conditions de l’offre concernée. L’enregistrement hypothécaire utilise des actes d’hypothèque, le titre original et des photographies. Le MLHUD donne un délai indicatif de trois jours ouvrables ; le droit de timbre est de 0.05% du montant hypothéqué, auquel s’ajoutent UGX 10,000 d’enregistrement et UGX 5,000 de vérification. La NHCC accepte les demandes de toute personne, mais l’inscription place le demandeur sur une liste d’attente et ne garantit pas l’attribution d’un logement. La NHCC prévoit deux semaines pour répondre à un dossier complet. Les modalités d’achat indiquées comprennent le paiement comptant de 100% dans les trois mois suivant l’offre, le paiement échelonné avec au moins 20% dans les 14 jours calendaires, puis 40% à la mise hors d’eau et 40% à l’achèvement, et une formule location-accession comprenant 50% du prix d’achat puis un amortissement sur trois ans au maximum. L’autoconstruction exige un permis de construire valide en vertu du Building Control Act. La demande est déposée auprès du Building Committee local avec une preuve de propriété, les plans et certificats professionnels ainsi qu’une lettre du conseil de village. Le délai de décision cible est de 30 jours. Le comité peut refuser un projet incompatible avec l’usage du terrain, susceptible de dégrader l’environnement, de créer une nuisance ou un danger, ou non conforme. Les petits travaux nécessitent aussi un permis et un plan sommaire. Le permis est valable six mois et peut faire l’objet d’une prolongation éventuelle de six mois. Après l’achèvement, le propriétaire demande une inspection et un permis d’occupation dans les 14 jours ; l’occupation dépend du respect des exigences applicables. Les questions de logement relatives à l’accès au terrain, à la location, à la sécurité d’occupation et aux transitions relèvent de l’autorité ou de l’accord compétent ; l’analyse distincte du droit civil, du voisinage et du coût général de la vie nécessite une autre évaluation.