Logement au Paraguay

Les termes courants du logement au Paraguay comprennent vivienda pour un logement, casa ou rancho pour une maison, departamento ou piso pour un appartement, alquiler ou locación pour une location, lote ou terreno pour un terrain, et vivienda social pour un logement subventionné. Le recensement de 2022 a dénombré environ 1,621,209 maisons ou ranchos et 44,145 appartements, avec une moyenne de 3.5 personnes par logement. L’accès national à l’électricité était de 98.6 %, à l’eau courante de 79.3 %, à l’assainissement de 85.7 % et à la collecte des déchets de 55.2 %, mais la situation varie fortement entre zones urbaines et rurales, départements et districts. Il faut donc vérifier chaque bien localement plutôt que se fier aux moyennes nationales. Avant de louer, consignez l’adresse, l’identité du propriétaire ou du bailleur autorisé, l’état du logement, les meubles et l’inventaire, les relevés des compteurs, les services disponibles, l’usage prévu, la durée de location, le loyer, la garantie, les réparations, les charges supplémentaires et les modalités de restitution. Conservez les photographies, les documents signés et les preuves de paiement. Ne versez pas d’avance non documentée. Le Código Civil paraguayen définit la locación comme l’usage temporaire d’un bien contre paiement. Un contrat de location ne peut généralement pas dépasser cinq ans, sauf pour la construction sur un bien urbain ou les plantations sur des terres rurales, cas où le maximum peut atteindre vingt ans. En l’absence de durée convenue, la durée applicable peut dépendre du type de bien et du mode de paiement ; une maison non meublée relève couramment d’une durée d’un an, tandis qu’une chambre ou un appartement meublé peut suivre l’unité de temps convenue. Le bailleur fournit généralement le bien, le conserve, effectue les réparations nécessaires, garantit la jouissance paisible et répond des défauts pertinents. Le locataire utilise généralement le bien comme convenu, paie le loyer à temps, l’entretient, effectue les petites réparations, signale les défauts ou revendications de tiers, paie les taxes liées à l’usage lorsqu’elles s’appliquent et restitue le bien dans l’état requis. La sous-location est possible si le contrat ne l’interdit pas, mais il faut d’abord vérifier l’accord écrit. La location peut prendre fin à l’échéance, par accord ou pour d’autres motifs légaux, dont deux mensualités impayées. Pour une location à durée indéterminée d’une maison, le paiement régulier et une procédure formelle de préavis peuvent entraîner un délai de quarante jours dans les circonstances prévues par le Código Civil. Vérifiez le contrat et obtenez un conseil juridique actuel pour le cas précis. La vente d’un bien ne met pas automatiquement fin à une location enregistrée pour la durée convenue lorsque le bail figure au registre immobilier. Avant un achat, examinez l’escritura pública ou le titre, le Certificado Catastral, les renseignements du registre ou de finca et matrícula, la propriété, les hypothèques, saisies, restrictions à la disposition, dettes fiscales municipales, limites, plans, géoréférencement, services publics et autorisation d’un éventuel lotissement. Un boleto ou contrat d’achat privé ne procure pas à lui seul la même sécurité qu’un droit de propriété dûment enregistré. Un escribano público prépare ou formalise l’acte public, qui doit ensuite être inscrit au Registro Inmobiliario ou au système intégré RUN en vigueur. Le RUN, système intégré de cadastre et d’enregistrement immobilier, a commencé sa transition le 14 janvier 2026 ; des termes et procédures SNC et DGRP antérieurs peuvent encore apparaître durant la mise en œuvre. Il faut donc confirmer le bureau compétent pour chaque transaction. Les sources examinées ne font état d’aucune interdiction générale du logement pour les ressortissants étrangers. Les démarches immobilières peuvent accepter un passeport lorsqu’un acheteur étranger ne possède pas de carte d’identité paraguayenne. Une restriction distincte s’applique aux biens ruraux situés dans la zone de sécurité frontalière de 50 kilomètres en vertu de la Ley 2532. Les ressortissants des pays voisins et les personnes morales constituées principalement par eux ne peuvent généralement pas y acquérir la propriété, la copropriété ou l’usufruit sans l’exception requise. Vérifiez le lieu exact et la structure de nationalité avant de signer l’achat rural. L’aide publique au logement ne correspond pas à une allocation nationale générale de loyer. Le Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat, appelé MUVH, coordonne les politiques du logement et de l’habitat et soutient l’achat, la construction, l’amélioration et les subventions. Le FONAVIS fournit des aides au logement social. Che Róga Porã est un programme de crédit au logement financé par l’AFD et distribué par des institutions financières participantes. Les conditions examinées comprennent l’admissibilité au crédit des demandeurs paraguayens, l’absence de logement bâti pour le demandeur principal et son conjoint ou partenaire, un revenu du ménage inférieur ou égal à neuf salaires minimums, un premier logement et des usages tels que l’achat d’un logement en construction ou achevé, l’achat d’un terrain avec construction, la construction sur un terrain détenu, la rénovation, l’agrandissement ou l’achèvement d’un logement. La mensualité familiale est plafonnée à 40 % du revenu du ménage et la durée peut atteindre trente ans, uniquement en guaranies. Les données de l’AFD au 1er juillet 2026 fixent des plafonds différents pour Asunción, Central et certains secteurs de Presidente Hayes par rapport aux autres zones ; les taux et montants doivent être vérifiés avant toute demande. Un programme spécial destiné aux Paraguayens non-résidents peut exiger un revenu mensuel net allant jusqu’à USD 7,000, au moins un an d’emploi et une procuration spéciale légalisée ou apostillée. Ces conditions ne s’étendent pas automatiquement aux étrangers non paraguayens. Le FONAVIS et le Subsidio de Vivienda Social peuvent couvrir un logement neuf ou ancien, la construction, l’agrandissement ou l’amélioration. L’accès exige généralement la nationalité paraguayenne ou une résidence permanente, la majorité ou l’émancipation et, le plus souvent, l’absence d’un bien immobilier détenu, avec une exception pour la construction sur un terrain détenu. Selon le niveau de revenu, l’aide peut couvrir jusqu’à 15 %, 40 %, 70 % ou 95 % du projet. Des documents sociaux, techniques et environnementaux sont requis ; l’approbation n’est pas automatique. La vente, la mise en gage, la location ou l’occupation du logement subventionné par une autre personne peuvent être restreintes jusqu’à dix ans et jusqu’au remboursement intégral du crédit applicable. Les demandes passent normalement par le Mesa de Entrada du MUVH et une qualification sociale, un dossier technique, les justificatifs de revenus et de famille, les documents de propriété ou de titre, les plans, les renseignements sur les services publics et les dossiers municipaux ou fiscaux. L’approbation du crédit, celle du projet et les autorisations municipales ou de raccordement sont des vérifications distinctes. L’accès aux services publics doit être vérifié avant la location ou l’achat. ANDE gère l’électricité ; un raccordement ou changement de titulaire peut exiger un titre ou document équivalent de possession, une pièce d’identité, un formulaire et parfois l’intervention d’un électricien agréé. Après une vente ou une cession, mettez rapidement à jour le compte électrique. Les nouveaux raccordements d’eau d’ESSAP peuvent exiger un titre ou un document authentifié de taxe foncière, une pièce d’identité, un croquis et la présence du propriétaire ou une autorisation écrite. ESSAP indique des frais de raccordement variables selon la taille, notamment Gs. 1,155,522 pour un raccordement domestique courant de 3/4 de pouce et Gs. 3,054,181 pour un raccordement de 1 pouce, payables en dix mensualités au maximum ; vérifiez ces montants avant de les utiliser. L’eau peut également provenir de SENASA, d’une Junta de Saneamiento, d’un réseau communautaire ou privé ou d’un puits. L’eau et l’assainissement doivent donc être vérifiés sur place et non déduits du seul nom du prestataire. Les logements cedida, l’occupation de fait, les asentamientos, les titres fonciers incomplets, les logements auto-construits et les services publics communautaires peuvent donner réellement accès à un logement, mais comporter des risques juridiques, de crédit, de vente et de raccordement plus élevés. L’INDERT traite certaines questions de possession agricole et de régularisation des titres. Une procédure municipale, du MUVH ou d’un projet ne prouve pas automatiquement la sécurité de la propriété. Avant de quitter une location, documentez l’état du logement et les relevés des compteurs, réglez la garantie et les charges convenues, puis résiliez ou transférez séparément les comptes de services publics. Après un changement de propriétaire, mettez à jour l’acte public, l’immatriculation, le cadastre, les dossiers municipaux et les comptes de services. Les coûts comprennent le loyer ou la garantie, le prix d’achat, l’acte et l’immatriculation, le cadastre et le notaire, les impôts ou dettes municipales, les intérêts du prêt, l’assurance, les frais, les raccordements et la consommation. Les délais varient selon le registre, le cadastre, la municipalité, l’établissement financier, le MUVH et l’INDERT.