Vivienda en Paraguay

Entre los términos habituales de vivienda en Paraguay están vivienda, casa o rancho, departamento o piso, alquiler o locación, lote o terreno, y vivienda social para viviendas subsidiadas. El censo de 2022 registró alrededor de 1,621,209 casas o ranchos y 44,145 departamentos, con un promedio de 3.5 personas por vivienda. El acceso nacional a servicios fue de 98.6% para electricidad, 79.3% para agua corriente, 85.7% para desagüe sanitario y 55.2% para recolección de residuos, pero las condiciones varían considerablemente entre áreas urbanas y rurales, departamentos y distritos. Por ello, conviene verificar cada inmueble en el lugar y no basarse en promedios nacionales. Antes de alquilar, registre la dirección, el propietario o arrendador autorizado, el estado del inmueble, los muebles e inventario, las lecturas de medidores, los servicios disponibles, el uso previsto, el plazo de alquiler, el importe, la garantía, las reparaciones, los cargos adicionales y el procedimiento de devolución. Conserve fotografías, registros firmados y comprobantes de pago. No realice un anticipo sin documentarlo. El Código Civil de Paraguay define la locación como el uso temporal de un bien a cambio de un pago. En general, un contrato de alquiler no puede superar cinco años, salvo en construcción sobre inmueble urbano o plantaciones en terrenos rurales, donde el máximo puede llegar a veinte años. Si no se acuerda plazo, este puede depender del tipo de inmueble y la modalidad de pago; para una casa sin muebles suele aplicarse un plazo de un año, mientras que para una habitación o departamento amueblado puede regir la unidad de tiempo acordada. Por lo general, el arrendador debe entregar el inmueble, conservarlo, realizar las reparaciones necesarias, proteger el uso pacífico y responder por defectos pertinentes. El inquilino debe usar el inmueble según lo acordado, pagar el alquiler a tiempo, mantenerlo, atender reparaciones menores, informar defectos o reclamos de terceros, pagar impuestos relacionados con el uso cuando corresponda y devolverlo en las condiciones requeridas. Se puede subarrendar si el contrato no lo prohíbe, pero conviene revisar primero el acuerdo escrito. El alquiler puede terminar por vencimiento, terminación acordada u otros motivos legales, incluido el impago de dos mensualidades. Para un alquiler indefinido de una casa, los pagos regulares y un procedimiento formal de aviso pueden dar lugar a un plazo de cuarenta días en las circunstancias descritas por el Código Civil. Compruebe el contrato y solicite asesoramiento jurídico vigente para cada caso. La venta de un inmueble no pone fin automáticamente a un alquiler registrado durante el plazo acordado si el arrendamiento está inscrito en el registro de propiedad. Para comprar, examine la escritura pública o título, el Certificado Catastral, los datos de Registro o finca y matrícula, titularidad, hipotecas, gravámenes, restricciones a la disposición, deudas tributarias municipales, límites, planos, georreferenciación, servicios, y el estado de aprobación de subdivisiones o loteamientos. Un boleto o contrato privado de compraventa no ofrece por sí mismo la misma seguridad que una posición de titularidad debidamente inscrita. Un escribano público prepara o formaliza la escritura pública, que después debe inscribirse en el Registro Inmobiliario o el sistema integrado vigente RUN. El RUN, sistema integrado de catastro y registro de la propiedad, inició una transición el 14 de enero de 2026; durante su implementación todavía pueden aparecer procedimientos y términos anteriores del SNC y la DGRP, por lo que conviene confirmar la oficina responsable de cada operación. Las fuentes revisadas no identifican una prohibición general de vivienda para extranjeros. En ciertos trámites se puede aceptar un pasaporte cuando el comprador extranjero no tiene cédula paraguaya. Hay una restricción separada para inmuebles rurales dentro de la zona de seguridad fronteriza de 50 kilómetros conforme a la Ley 2532. Por lo general, los ciudadanos de países vecinos y las personas jurídicas constituidas principalmente por ellos no pueden adquirir allí propiedad, copropiedad o usufructo sin la excepción requerida. Antes de firmar una compra rural, compruebe la ubicación exacta y la estructura de nacionalidad. La asistencia pública de vivienda no equivale a una asignación general nacional para pagar alquiler. El Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat, conocido como MUVH, coordina la política habitacional y apoya la compra, construcción, mejora y concesión de subsidios. FONAVIS proporciona subsidios de vivienda social. Che Róga Porã es un programa de crédito habitacional financiado por la AFD y distribuido mediante instituciones financieras participantes. Las condiciones revisadas incluyen solicitantes paraguayos solventes, un prestatario principal y su cónyuge o pareja sin una propiedad construida, ingresos familiares de hasta nueve salarios mínimos, una primera vivienda y usos como comprar una vivienda en construcción o terminada, comprar terreno y construir, construir en un lote propio, renovar, ampliar o terminar una vivienda. El pago familiar tiene un límite del 40% de los ingresos del hogar y el plazo puede llegar a treinta años, exclusivamente en guaraníes. Las cifras de la AFD del 1 de julio de 2026 fijan máximos distintos para Asunción, Central y ciertas zonas de Presidente Hayes respecto de otras zonas; deben verificarse de nuevo las tasas y los importes antes de solicitar. Un programa especial para paraguayos no residentes puede exigir ingresos netos mensuales de hasta USD 7,000, al menos un año de empleo y un poder especial legalizado o apostillado. Estas condiciones no se extienden automáticamente a extranjeros que no sean paraguayos. FONAVIS y el Subsidio de Vivienda Social pueden cubrir una vivienda nueva o usada, construcción, ampliación o mejora. Para acceder, normalmente se requiere nacionalidad paraguaya o residencia permanente, mayoría de edad o emancipación y, por lo general, no tener una propiedad, salvo la excepción de construir en un lote propio. Según el nivel de ingresos, el subsidio puede cubrir hasta el 15%, 40%, 70% o 95% del proyecto. Se exigen documentos sociales, técnicos y ambientales; la aprobación no es automática. Una vivienda subsidiada puede tener restricciones de venta, hipoteca, alquiler o uso por otra persona hasta que hayan transcurrido diez años y se haya pagado completamente el crédito correspondiente. Las solicitudes suelen implicar la Mesa de Entrada del MUVH y una evaluación social, expediente técnico, documentos de ingresos y familia, titularidad o título, planos, información de servicios y registros municipales o tributarios. La aprobación del crédito, del proyecto y de las conexiones o autorizaciones municipales son verificaciones separadas. Compruebe el acceso a servicios antes de alquilar o comprar. ANDE se encarga de la electricidad; para una conexión o cambio de titular de la cuenta pueden requerirse título o documento equivalente de posesión, cédula, formulario y, en algunos casos, un electricista matriculado. Después de una venta o cesión, actualice pronto la cuenta eléctrica. Para nuevas conexiones de agua, ESSAP puede exigir título o documento autenticado de impuesto inmobiliario, cédula, croquis y presencia o autorización escrita del propietario. ESSAP publica cargos que varían según el tamaño de la conexión, incluidas cifras de Gs. 1,155,522 para una conexión doméstica habitual de 3/4 de pulgada y Gs. 3,054,181 para una de 1 pulgada, con posibilidad de pagar en hasta diez cuotas mensuales; compruebe estos importes antes de utilizarlos. El agua también puede proceder de SENASA, una Junta de Saneamiento, una red comunitaria o privada, o un pozo. Por tanto, la disponibilidad de agua y saneamiento requiere una comprobación en el lugar, no una suposición basada solo en el nombre del proveedor. La vivienda cedida, la ocupación de hecho, los asentamientos, los títulos incompletos, las viviendas autoconstruidas y los servicios comunitarios pueden facilitar el acceso a vivienda, pero conllevan mayores riesgos legales, de crédito, venta y conexión. INDERT se ocupa de ciertos casos de posesión agrícola y regularización de títulos. Un trámite municipal, del MUVH o de un proyecto no acredita automáticamente una propiedad segura. Antes de dejar un alquiler, documente el estado y las lecturas de medidores, liquide la garantía y los cargos acordados, y cancele o transfiera por separado las cuentas de servicios. Tras un cambio de propietario, actualice la escritura pública, el registro, los datos catastrales y municipales, y las cuentas de servicios. Los costos pueden incluir alquiler o garantía, precio de compra, escritura y registro, trabajo catastral y notarial, impuestos o deudas municipales, intereses del préstamo, seguros, cargos, conexiones y consumo. Los plazos varían entre el registro, catastro, municipio, entidad financiera, MUVH e INDERT.