Жильё в Папуа — Новой Гвинее

В Папуа — Новой Гвинее нет единого национального способа получить жильё. В сельской местности земли обычного права — это земли, доступ к которым регулируют клановые, племенные или общинные практики, а не зарегистрированная государственная аренда или право собственности. Семьи могут жить совместно или строить дома на основе таких обычаев; традиционные жилища различаются по регионам: например, на побережье встречаются дома на сваях, в Хайлендсе — деревенские дома, а отдельные постройки могут служить общими помещениями. В соглашении следует указать уполномоченных традиционных владельцев, границы, срок, порядок наследования, денежные или натуральные условия и порядок разрешения споров. Доступ к земле по обычному праву не равнозначен зарегистрированному праву собственности или государственной аренде; отчуждать землю обычного права по статье 132 Закона о землях могут только граждане в соответствии с обычаями. В городах жильё включает частную аренду, дома в собственности, квартиры, дуплексы, жильё Национальной жилищной корпорации, жильё учреждений, жильё, построенное самостоятельно, а также временные и неформальные поселения. Традиционная городская деревня, такая как Ханабада, не становится автоматически неформальным поселением, поскольку традиционное руководство и владение землёй могут обеспечивать иную форму местной защищённости. При этом проживание в поселении всё же может не давать надёжного юридического интереса, плановых услуг, права собственности, постоянных коммунальных услуг или защиты от выселения. Для частной аренды следует заключить письменное соглашение с указанием арендодателя или агента, его права сдавать жильё, арендной платы, залога, коммунальных услуг, ремонта, разрешённого использования, субаренды, уведомления, расторжения, передачи жилья и квитанций. Достоверных подтверждений единой действующей общенациональной системы аренды жилья со стандартными залогами, сроками уведомления или ограничениями платы нет. Поэтому важны договор, применимое законодательство и доступные судебные или местные способы разрешения споров. До оплаты арендатору следует осмотреть водоснабжение, санитарию, электричество, доступ и безопасность. Национальная жилищная корпорация (NHC), созданная на основании Закона о Национальной жилищной корпорации 1990 года, в пределах своих полномочий рассматривает заявки на жильё, сдачу и продажу жилья, авансы, развитие жилых земель и обслуживание. Департамент земель и физического планирования и Земельный совет занимаются распределением государственных земель и государственной арендой. Государственная аренда — это установленная законом аренда с определёнными условиями, платой и сроком; она не равнозначна доступу к земле обычного права или безусловному владению на правах свободной собственности. Земельная комиссия и Регистратор прав собственности предоставляют сведения по земельному администрированию и регистрации. Провинциальные правительства, органы местного самоуправления и градостроительные органы занимаются местным планированием. В Порт-Морсби выдачей разрешений на строительство занимается Строительное управление Комиссии Национального столичного округа; в других местах требования и формы различаются. Для частной покупки или строительства обычно нужно проверить зарегистрированное право или государственную аренду, провести межевание и проверить документы о собственности, проверить сведения о землевладельцах, если применимо, получить разрешения на планирование и строительство, а также решить вопросы финансирования и строительства. Строительство или изменение жилья без необходимых разрешений создаёт юридические, безопасностные и финансовые риски. Расходы могут включать аренду или залог, коммунальные услуги, безопасность, транспорт, плату и сборы за государственную аренду, межевание, регистрацию, оценку, юридические проверки, компенсацию землевладельцам или условия их согласия, разрешения, инфраструктуру, материалы, рабочую силу, страхование, собственные средства и банковские проценты. Неформальные договорённости или договорённости по обычному праву могут быть быстрее; формальные процедуры, связанные с землёй, правами собственности, жильём, строительством и финансированием, могут занять месяцы или годы. Споры могут длиться дольше. Примеры жилищных кредитов BSP показывают, что финансирование зависит от соответствия условиям и требованиям кредитора, а не от общего права на жильё. Сообщалось, что программа первой покупки жилья доступна гражданам Папуа — Новой Гвинеи без предыдущего опыта владения жильём, если земля предоставлена в государственную аренду: минимальный кредит — K200,000, максимальный — K2,000,000, собственный вклад — 10%. По стандартному жилищному кредиту сообщался диапазон K20,000–K4,000,000 и собственный вклад 20%; для инвестиционного продукта требуется 40% собственных средств. Процентная ставка переменная; отдельно действуют требования кредитора, сборы, оценка и страхование. Жилищный аванс Nasfund может покрыть первоначальный взнос по жилищному кредиту или связанные с покупкой расходы, если выполнены собственные требования программы. По переписи 2011 года 68.2% городских домохозяйств граждан жили в жилье в собственности, а 26.0% — в аренде; это исторический показатель, а не современная национальная оценка. Условия жилья сильно различаются между сельскими общинами, Порт-Морсби, Лаэ и другими растущими центрами; подробные национальные данные об аренде и владении ограничены. До оплаты или заселения проверьте оригиналы документов на землю или аренду, личность владельца, полномочия общинных представителей, границы, разрешения, обязательства по предоставлению услуг, квитанции и наличие конкурирующих требований.