Logement au Rwanda

Les conditions de logement au Rwanda varient considérablement entre les zones rurales et urbaines. En 2023/24, 72,4 % des ménages vivaient dans un logement dont ils étaient propriétaires, 21,3 % étaient locataires et 5,6 % étaient logés gratuitement. La propriété occupante atteignait 83,4 % en milieu rural, contre 45,9 % en milieu urbain, où la location concernait 48,7 % des ménages. À Kigali, 60,6 % des ménages étaient locataires et 34,2 % propriétaires. Un logement type avait une superficie moyenne de 42,4 mètres carrés et comptait 1,9 personne par chambre. Les tôles couvraient 75,8 % des logements et les tuiles en argile locales 24,1 %. De nombreux ménages vivent dans un village rural planifié appelé umudugudu. Les imidugudu représentent 67,9 % des logements à l’échelle nationale, 74,8 % en milieu rural, 51,1 % en milieu urbain et 27,8 % à Kigali. D’autres ménages vivent dans des logements dispersés ou isolés, des zones urbaines modernes planifiées ou des quartiers spontanés, informels ou non aménagés. Les logements informels sont plus fréquents en zone urbaine et représentaient 36,7 % des logements à Kigali selon les données étudiées. Les droits fonciers et immobiliers dépendent de la parcelle enregistrée et de son usage autorisé. Le Rwanda peut accorder la propriété en pleine propriété aux Rwandais, tandis qu’un bail emphytéotique résidentiel, bail foncier de longue durée, dure normalement 49 ans. En règle générale, les étrangers utilisent un bail emphytéotique ou une concession foncière à des fins d’investissement ; la pleine propriété est exceptionnelle et nécessite une autorisation dans l’intérêt national. L’UPI de la parcelle, c’est-à-dire son identifiant parcellaire unique, relie les registres fonciers au bien. Avant de payer pour une maison ou une parcelle, vérifiez le titre foncier, l’usage autorisé, les inscriptions ou autres questions juridiques, les impôts fonciers et le statut des travaux. Une vente volontaire s’effectue par IremboGov, dans la rubrique « Land, Title Transfer », auprès de la National Land Authority (NLA). Le vendeur et l’acheteur fournissent une pièce d’identité ou un passeport, l’original du document foncier et un UPI concordant. Les frais de transfert indiqués sont de 0 FRW et le délai de traitement visé est de sept jours ouvrables après satisfaction des conditions d’approbation. Un notaire privé ou un SLM, géomètre foncier agréé, peut facturer des frais séparés. La subdivision s’effectue auprès de la NLA par IremboGov et nécessite normalement la pièce d’identité du propriétaire, l’original du document foncier, un plan de lotissement approuvé et un rapport d’arpentage ; les frais de service indiqués sont de 0 FRW et le traitement prend environ 30 jours ouvrables. La location résidentielle repose principalement sur un contrat privé écrit et signé ainsi que sur les pratiques locales. Les informations examinées ne font état ni d’une autorité nationale dédiée aux loyers résidentiels ni de règles nationales normalisées concernant le niveau des loyers, les dépôts de garantie, les préavis ou la répartition des travaux d’entretien. Un contrat de location devrait préciser le loyer, le dépôt de garantie, les dates de paiement, la durée, les conditions de résiliation, les réparations, les services publics et l’usage autorisé. Une copie du contrat signé doit être remise à l’administration fiscale dans les 15 jours. L’expiration ou la modification du contrat doit être signalée à l’entité décentralisée compétente dans les 30 jours. Le bailleur est principalement responsable du respect des obligations relatives aux revenus locatifs ; les loyers impayés et les litiges peuvent être traités selon les procédures juridiques ou judiciaires ordinaires et par les huissiers, plutôt que par un tribunal spécialisé dans les baux. Les constructions neuves relèvent du guichet unique du district ou de la Ville de Kigali. Les particuliers, coopératives et entreprises peuvent déposer une demande. Pour les catégories 1 et 2, le demandeur peut déposer la demande lui-même ou faire appel à un architecte ou un ingénieur agréé ; les catégories 3 à 5 nécessitent un professionnel agréé. Les catégories 4 et 5 relèvent également des catégories de permis examinées par la Rwanda Housing Authority (RHA). Un permis de construire reste normalement valide pendant deux ans. Une étude d’impact environnemental est requise, sauf pour les catégories 1 à 3. Les frais de permis indiqués sont de 20 000 FRW pour les bâtiments d’au plus 100 mètres carrés, de 100 000 FRW pour ceux de plus de 100 et d’au plus 200 mètres carrés, de 150 000 FRW pour ceux de plus de 200 et d’au plus 500 mètres carrés et de 200 000 FRW au-delà de 500 mètres carrés. Les honoraires professionnels sont en sus, le traitement prend environ 30 jours et une facture émise doit généralement être réglée dans les 15 jours. Un bâtiment achevé doit faire l’objet d’une inspection finale et respecter le code du bâtiment, le zonage et les règles de sécurité. La RHA délivre le permis d’occupation, qui autorise l’occupation ou l’utilisation légale après satisfaction des exigences. Les frais de permis d’occupation indiqués sont de 0 FRW et le traitement prend environ 30 jours. Le plan directeur et la désignation d’usage des sols du district ou de Kigali déterminent si une maison ou un bâtiment envisagé est compatible avec son emplacement. L’accès à un logement abordable associe des projets privés, des projets soutenus par les pouvoirs publics et du financement. Le système de demande de logements abordables de la RHA et le programme GIRIWAWE de la BRD peuvent proposer des annonces vérifiées, une aide au financement et des conseils spécialisés. Parmi les critères d’accès figurent un revenu stable et une carte nationale d’identité valide, mais les prêteurs appliquent leurs propres conditions. Après évaluation de la RHA ou du ministère compétent, les projets publics de logements abordables ou à forte densité peuvent bénéficier d’un soutien du promoteur, des terrains ou des infrastructures. Ces programmes ne créent pas un droit universel au logement ; les plafonds de revenu, critères des bénéficiaires, restrictions de revente et autres conditions dépendent du projet ou de l’instrument financier en vigueur. La vente, la donation, l’échange ou le transfert d’un logement par succession nécessite le service de transfert foncier correspondant sur IremboGov et auprès de la NLA. L’expiration ou la modification d’un contrat peut également entraîner une obligation de notification fiscale locale. Les éléments disponibles n’établissent pas de procédure publique automatique de relogement ni de voie universelle d’aide au logement. Les logements abordables peuvent être soumis à des restrictions spécifiques au projet sur la revente, l’échange au sein du programme ou la location. Pour les demandes et leur suivi, un compte Irembo ou l’aide d’un agent Irembo, ainsi qu’un numéro de téléphone ou une adresse électronique valide, sont utiles.