Logement au Samoa

Environ 95 % des ménages du Samoa occupaient leur propre logement selon l’enquête sur les revenus et dépenses des ménages de 2023. Environ 1 % étaient locataires et 2 % environ étaient hébergés gratuitement par leur famille ou une église. Le recensement de la population et des logements de 2021 indiquait que les terres coutumières représentaient 54,9 % des régimes fonciers déclarés, contre 36,0 % pour les terres en pleine propriété. Les terres coutumières sont détenues sous l’autorité coutumière samoane et ne peuvent être considérées comme des biens privés librement transférables. L’accès familial implique souvent un aiga, groupe de famille élargie, et peut nécessiter la participation d’un matai, titulaire d’un titre familial, ou du pule compétent, personne ou autorité exerçant un contrôle sur la terre ou l’arrangement. Un fono de village, conseil ou réunion villageoise, peut aussi avoir une importance pratique. Ces arrangements peuvent donner accès à un logement sans créer de propriété individuelle ni de droit automatique à utiliser la terre comme garantie de prêt. Les informations foncières officielles relèvent du ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement (MNRE), notamment du registre foncier et de l’administration des terres coutumières. Une recherche foncière ou un certificat de folio informatisé peut aider à identifier la catégorie de terrain, le propriétaire ou l’autorité enregistré, le bail ou l’autorisation, les droits d’accès, les limites et les intérêts inscrits. Les risques d’inondation, le drainage et l’accès routier doivent faire l’objet de vérifications distinctes, car le régime foncier ne garantit ni des services adéquats ni des conditions de construction sûres. Un bail portant sur des terres coutumières nécessite normalement une demande écrite d’un propriétaire bénéficiaire samoan et précise l’agent, l’objet, la durée, le loyer ou toute autre contrepartie, les modalités de révision et les engagements. Le ministre ou le MNRE agit en qualité de fiduciaire des propriétaires bénéficiaires. Un arpentage peut être exigé et le projet de bail peut être publié dans le Savali avec un délai d’opposition d’au moins trois mois. Les litiges peuvent être portés devant le Land and Titles Court. Après approbation, le bail est signé et enregistré auprès du Registrar of Land. Pour les usages autres que l’hôtellerie et l’industrie, la durée légale maximale habituelle est de 20 ans, renouvelable éventuellement pour une durée maximale de 20 ans ; les usages hôteliers et industriels peuvent aller jusqu’à 30 ans, avec un éventuel renouvellement maximal de 30 ans. Il faut vérifier pour chaque transaction l’usage autorisé, l’approbation du loyer, l’enregistrement et les frais en vigueur. Les logements comprennent les fale samoans ouverts ainsi que les maisons de style européen fermées ou ouvertes. Le recensement de 2021 a recensé les maisons européennes fermées, les maisons européennes fermées agrandies, les maisons européennes ouvertes et les fale samoans ouverts parmi les principales catégories. Les maisons européennes de plain-pied prédominaient dans l’enquête de 2023, tandis que les logements ouverts étaient particulièrement fréquents dans les zones rurales et sur Upolu extérieur et Savai'i. Il convient d’évaluer la ventilation, l’exposition aux tempêtes, l’intimité, les installations de cuisine et de lavage, l’assainissement, le stockage de l’eau et l’état du toit et de la structure. Pour construire ou agrandir une maison, il faut généralement obtenir un consentement d’aménagement de l’agence d’aménagement et de gestion urbaine (PUMA) avant de demander un permis de construire au ministère des Travaux publics, des Transports et des Infrastructures (MWTI). La PUMA évalue les conséquences de l’aménagement sur les plans environnemental, social et économique. Les projets d’une valeur supérieure à 1 000 000 SAT sont transmis au Planning and Urban Management Board ; la PUMA traite les projets d’une valeur inférieure à ce seuil. Les frais publiés du consentement d’aménagement vont de 30 à 2 000 SAT selon la valeur d’investissement et ne sont pas remboursables. Aucun délai standard de traitement n’est publié. Une demande de permis de construire peut nécessiter le consentement d’aménagement, deux jeux de plans d’exécution, un plan du site ou de localisation, des plans d’étage, des élévations, des coupes, des détails structurels, des plans de plomberie et de drainage, des informations électriques, une preuve des droits fonciers et les signatures du propriétaire du bâtiment et du terrain. Les maisons résidentielles à deux étages nécessitent généralement des calculs structurels effectués par un ingénieur professionnel agréé. La conception peut aussi devoir prendre en compte les inondations, l’altitude au-dessus du niveau de la mer, les fosses septiques ou fosses d’infiltration et les reculs par rapport aux limites. Les confirmations de conformité peuvent impliquer la Land Transport Authority, la Fire and Emergency Services Authority, l’Electric Power Corporation et la Samoa Water Authority. La Samoa Housing Corporation (SHC) propose certains financements et logements locatifs, mais ne constitue pas un système national d’attribution de logements. Ses produits standards publiés comprennent un prêt personnel avec garantie d’un montant maximal de 30 000 SAT, à 14 % par an sur une durée maximale de cinq ans ; un prêt garanti par hypothèque d’un montant maximal de 250 000 SAT, à 8 % à 11 % sur 15 à 25 ans ; et un prêt d’achat de terres résidentielles en pleine propriété exigeant un apport de 30 %. Le fonds public de subventions au logement est annoncé à 6 000 000 SAT et vise les primo-accédants ou les familles nombreuses au moyen de produits pouvant atteindre 50 000 SAT sans garantie foncière ou 250 000 SAT avec hypothèque, généralement à un taux de 5 %. Les conditions pouvant changer, il faut obtenir directement de la SHC les conditions, l’admissibilité, les frais et l’évaluation du remboursement en vigueur. La SHC gère également 73 maisons locatives à structure solide dans des secteurs tels que Vaiala Seafront, Taumeasina ou Moata'a, Fagalii ou Vaimauga et Motootua. L’admissibilité nécessite la citoyenneté samoane ; le locataire verse un loyer mensuel et une caution équivalente à un mois de loyer. La caution est remboursable en fin de bail sous réserve de dommages importants ou d’arriérés de loyer. Les documents officiels disponibles n’établissent ni portail locatif national général, ni système de contrôle des loyers, ni service général d’attribution de logements sociaux. La location privée relève principalement de la loi de 1952 sur le droit des biens et des conditions écrites du bail. Les documents officiels examinés ne recensent pas de loi distincte régissant les locations résidentielles au Samoa. Un contrat écrit devrait préciser la durée, le loyer, la caution, les charges, les réparations, les occupants, la sous-location et l’état exigé à la sortie. Une location à durée indéterminée peut généralement être résiliée moyennant un préavis écrit d’un mois. Le locataire paie normalement le loyer, maintient le logement dans un état raisonnable et le restitue à la fin. Si un incendie, une inondation, une tempête ou un séisme rend le logement inhabitable sans faute du locataire, le loyer peut être réduit ou suspendu. Le bailleur devrait donner un préavis raisonnable pour une inspection ou des réparations. Un mois d’arriérés de loyer ou une violation du bail peut justifier la reprise du bien, mais une déchéance du bail exige un avis de manquement et la possibilité de remédier à celui-ci. L’électricité publique desservait 99 % des ménages dans l’enquête de 2023, tandis que l’eau publique en desservait 86 %. La proportion était plus faible dans les zones rurales et sur Upolu extérieur, où 64 % utilisaient le réseau public principal. Lors d’une visite locative, vérifiez concrètement l’électricité, l’eau, la fosse septique, le drainage et la gestion des déchets au lieu de supposer que le logement bénéficie des mêmes services que les autres secteurs du Samoa. À la fin d’un bail, les locataires devraient documenter la remise du logement et le calcul de la caution. Les baux enregistrés, leurs modifications, les résiliations, les cessions, les mainlevées d’hypothèque et les documents fonciers devraient être inscrits auprès de l’autorité foncière compétente et conservés dans le dossier du logement.