Vivienda en Samoa

Alrededor del 95 % de los hogares de Samoa eran propietarios ocupantes en la Encuesta de Ingresos y Gastos de los Hogares de 2023. Cerca del 1 % alquilaba y aproximadamente el 2 % vivía sin pagar alquiler en una vivienda de familiares o de una iglesia. El Censo de Población y Vivienda de 2021 registró las tierras consuetudinarias como el 54.9 % de la tenencia de tierras declarada y las tierras de pleno dominio como el 36.0 %. Las tierras consuetudinarias están sujetas a la autoridad consuetudinaria samoana y no pueden tratarse como propiedad privada libremente transferible. El acceso familiar suele implicar a un aiga —grupo familiar extenso— y puede requerir la intervención de un matai —titular de un título familiar— o del pule pertinente, es decir, una persona o autoridad que controla la tierra o el acuerdo. Un fono de aldea —consejo o reunión de la aldea— también puede tener importancia práctica. Estos acuerdos pueden dar acceso a vivienda sin crear propiedad individual ni un derecho automático a utilizar la tierra como garantía de un préstamo. El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente (MNRE), incluidas la Oficina del Registro de Tierras y la Administración de Tierras Consuetudinarias, gestiona la información formal sobre tierras. Una búsqueda de tierras o un Certificado de Folio Informatizado puede ayudar a identificar la categoría del terreno, el propietario o autoridad registrada, el arrendamiento o licencia, los derechos de acceso, los límites y los intereses registrados. Las inundaciones, el drenaje y el acceso por carretera deben comprobarse por separado, pues la tenencia no garantiza servicios adecuados ni condiciones seguras para construir. Para un arrendamiento de tierra consuetudinaria suele requerirse una solicitud escrita de un beneficiario samoano; en ella se identifican el agente, la finalidad, la duración, el alquiler u otra contraprestación, las condiciones de revisión y las obligaciones. El ministro o MNRE actúa como fideicomisario de los beneficiarios. Puede requerirse un estudio topográfico y la propuesta de arrendamiento puede publicarse en Savali con un período de objeciones de al menos tres meses. Las disputas pueden llegar al Tribunal de Tierras y Títulos. Tras su aprobación, se formaliza el arrendamiento y se registra ante el Registrador de Tierras. Para usos no hoteleros e industriales, el máximo legal habitual es de 20 años, con posible renovación por hasta 20 años; para usos hoteleros e industriales, puede llegar a 30 años, con posible renovación por hasta 30. Hay que comprobar la finalidad autorizada, aprobación del alquiler, registro y tasas vigentes en cada transacción. Entre los tipos de vivienda figuran los fale samoanos abiertos y las casas cerradas o abiertas de estilo europeo. El censo de 2021 registró como categorías principales las casas europeas cerradas, casas europeas cerradas ampliadas, casas europeas abiertas y fale samoanos abiertos. Las casas europeas de una planta predominaron en la encuesta de 2023, mientras que las viviendas abiertas eran especialmente frecuentes en Upolu Rural y Exterior y en Savai'i. Hay que evaluar ventilación, exposición a tormentas, privacidad, instalaciones para cocinar y lavarse, saneamiento, almacenamiento de agua y estado del techo y la estructura. Quien construya o amplíe una vivienda suele necesitar un permiso de desarrollo de la Agencia de Planificación y Gestión Urbana (PUMA) antes de solicitar un permiso de construcción al Ministerio de Obras, Transporte e Infraestructura (MWTI). PUMA revisa los efectos urbanísticos, ambientales, sociales y económicos. Los proyectos valorados en más de SAT 1,000,000 pasan a la Junta de Planificación y Gestión Urbana; PUMA tramita los de menor valor. Las tasas publicadas para el permiso de desarrollo van de SAT 30 a SAT 2,000 según el valor de capital y no son reembolsables. No se publica un plazo estándar de tramitación. Una solicitud de permiso de construcción puede requerir el permiso de desarrollo, dos juegos de planos emitidos para construcción, un plano del lugar o ubicación, plantas, alzados, secciones transversales, detalles estructurales, planos de fontanería y drenaje, información eléctrica, prueba de derechos sobre el terreno y firmas del propietario del edificio y del terreno. Las viviendas de dos plantas suelen requerir cálculos estructurales de un ingeniero profesional colegiado. El diseño también puede tener que abordar inundaciones, elevación sobre el nivel del mar, fosas sépticas o pozos de absorción y retranqueos. Las confirmaciones de cumplimiento pueden incluir a la Autoridad de Transporte Terrestre, la Autoridad de Bomberos y Servicios de Emergencia, la Corporación Eléctrica y la Autoridad del Agua de Samoa. La Corporación de Vivienda de Samoa (SHC) ofrece alguna financiación y viviendas de alquiler, pero no es un sistema nacional de asignación de viviendas. Sus productos estándar publicados incluyen un préstamo con garantía personal de hasta SAT 30,000 al 14 % anual por un máximo de cinco años; un préstamo hipotecario de hasta SAT 250,000 al 8 %–11 % por 15 a 25 años; y un préstamo para comprar terreno residencial de pleno dominio, con una aportación de capital del 30 %. El Fondo Público de Subvenciones para Vivienda figura con SAT 6,000,000 y se dirige a propietarios primerizos o familias numerosas mediante productos que pueden alcanzar SAT 50,000 sin garantía territorial o SAT 250,000 con hipoteca, normalmente al 5 % de interés. Las condiciones pueden cambiar; solicite directamente a SHC las condiciones, elegibilidad, tasas y evaluación de devolución vigentes. SHC también gestiona 73 viviendas de alquiler de estructura sólida en lugares como Vaiala Seafront, Taumeasina o Moata'a, Fagalii o Vaimauga y Motootua. Se exige ciudadanía samoana; el inquilino paga una renta mensual y una fianza de un mes. La fianza se devuelve al final del alquiler, salvo daños importantes o atrasos de renta. El material oficial disponible no establece un portal nacional general de alquiler, sistema de control de alquileres ni servicio de asignación de vivienda social ampliamente disponible. El alquiler privado se rige principalmente por la Ley de Derecho de Propiedad de 1952 y las condiciones escritas del arrendamiento. El material oficial revisado no identifica una ley separada sobre arrendamientos residenciales en Samoa. El contrato debe indicar plazo, alquiler, fianza, servicios, reparaciones, ocupantes, subarriendo y estado exigido al salir. En general, un arrendamiento a voluntad puede terminarse con un mes de preaviso escrito. El inquilino suele pagar el alquiler, mantener el inmueble en un estado razonablemente habitable y devolverlo al final. Si un incendio, inundación, tormenta o terremoto vuelve la vivienda inhabitable sin culpa del inquilino, el alquiler puede reducirse o suspenderse. El arrendador debe dar aviso razonable para inspecciones o reparaciones. Un mes de atraso en el alquiler o el incumplimiento de una obligación puede justificar recuperar la posesión, pero la pérdida del arrendamiento exige aviso de incumplimiento y oportunidad de subsanarlo. En la encuesta de 2023, la electricidad pública abastecía al 99 % de los hogares y el agua pública al 86 %. La cifra era menor en Upolu Rural y Exterior, donde el 64 % utilizaba agua pública de red. Una inspección de alquiler debe comprobar el suministro real de electricidad y agua, las fosas sépticas, el drenaje y la gestión de residuos; no debe suponer que los servicios de una zona son iguales a los de otra. Al terminar un arrendamiento, el inquilino debe documentar la entrega y el cálculo de la fianza. Los arrendamientos registrados, modificaciones, cancelaciones, cesiones, cancelaciones de hipoteca y documentos territoriales deben registrarse ante la autoridad correspondiente y conservarse con la documentación de vivienda.