Habitação no Senegal

O parque habitacional senegalês inclui maison basse, maison à étage, case, baraque e edifícios de apartamentos. O RGPH-5 de 2023 registrou 18.126.390 habitantes e urbanização de 54,7%. Maison basse representava 62,8% das moradias, maison à étage 21,9%, case 11,8%, baraque 1,5% e apartamentos 1,4%. Cases são sobretudo rurais; apartamentos e maison à étage são principalmente urbanos. As formas de ocupação variam bastante conforme a localização. A propriedade predomina nacionalmente, mas o aluguel urbano chega a 37,8%, em comparação com 2,0% nas áreas rurais. Em Dakar, cerca de 56,1% dos residentes alugam e 43,9% são proprietários. Arranjos de aluguel incluem contratos simples por escrito, aluguéis sem contrato, coabitação com ou sem contrato e location-vente. Moradia familiar, fornecida pelo empregador, autoconstrução e ocupação costumeira também continuam relevantes. Vias formais de aluguel e propriedade estão estabelecidas nas cidades, enquanto documentação e acesso são mais fragmentados nacionalmente e ocupação rural ou costumeira costuma depender de acordos informais. A busca por aluguel costuma passar pelo proprietário, uma agência ou um courtier. Antes de assinar, confira identidade e autoridade do proprietário, prova de propriedade ou ocupação, laudo de vistoria, aluguel, encargos, caução, condições de água e eletricidade, esgoto e exposição a inundações ou condições insalubres. Um contrato escrito é mais seguro que um acordo sem documentação, pois registra as partes, duração, obrigações de pagamento e estado da moradia. Os contratos de habitação são regidos pelo COCC. Um contrato escrito pode ter duração de três anos com renovação tácita ou prazo indeterminado. O contrato sazonal é escrito, normalmente dura três meses por padrão, renova trimestralmente e não pode exceder um ano. Para contrato por prazo indeterminado, o inquilino geralmente dá aviso prévio de dois meses por meio de acte extrajudiciaire, enquanto o proprietário geralmente dá seis meses e está sujeito a restrições de retomada do imóvel ou alegação de reconstrução. Rescisão judicial por descumprimento exige notificação formal com prazo de 30 dias. Sublocação ou cessão exige consentimento escrito do proprietário. O valor da sublocação não pode superar o aluguel principal; sublocação mobiliada tem limite de aluguel principal mais 50%. O Decreto 2023-382, em vigor desde 1º de março de 2023, regulamenta reduções de aluguel para contratos habitacionais abrangidos: 15% para aluguel de até FCFA 300.000, 10% para FCFA 300.001 a 500.000 e 5% acima de FCFA 500.000. O proprietário pode invocar uma exceção se tiver comprovado o cumprimento da redução de 2014. Para caução de até FCFA 500.000, o máximo é dois meses. O pagamento de entrada limita-se a um mês de aluguel, com saldo pago em parcelas mensais iguais ao longo de 12 meses; aluguel não é pago antecipadamente e vence no fim do mês. A comissão de agência ou courtier é limitada a meio mês de aluguel quando o aluguel é de até FCFA 500.000. A CONAREL coordena a implementação, enquanto autoridades competentes e tribunais tratam de reclamações e sanções. Documentos de terra e ocupação não oferecem todos a mesma proteção. Documentos pertinentes incluem titre foncier, bail, droit de superficie, autorisation d'occuper, attestation e droit coutumier. Autorização administrativa de ocupação não equivale à propriedade. DGID, Domaines, Cadastre e Conservation tratam dos registros e da verificação da terra; a comuna ou mairie pode participar localmente. Confira dados cadastrais e, quando pertinente, o NICAD antes de pagar por terreno ou imóvel. Um bail, droit de superficie ou autorisation d'occuper pode ser convertido em titre foncier pela DGID, mas documentos, recibos de taxa de ocupação, custo e prazo dependem do caso. O certificat d'urbanisme é solicitado à mairie ou autoridade urbanística e normalmente exige cópia do título de terra ou documento de ocupação, extrato cadastral, selo de FCFA 500 e imposto de FCFA 1.000; o prazo indicado é de cerca de duas semanas. Construção, ampliação, cercamento, alterações externas e redistribuição interna importante geralmente exigem autorisation de construire. A candidatura pode exigir título ou documento de ocupação, plantas, orçamento, plano de saneamento e extrato cadastral. O imposto costuma ser de FCFA 1.000 a 5.000, o selo é FCFA 10.000, e candidaturas normalmente incluem dois dossiês para casos simples ou três para complexos. O acesso a serviços depende da ocupação legal e da rede existente. A SEN'EAU geralmente exige identificação, prova de propriedade ou autorização legalizada do proprietário para inquilino e fatura de cliente próximo. A taxa de instalação citada é FCFA 5.764; uma ligação simples de até cinco metros custava FCFA 89.792 antes de impostos na tarifa de 2025, com obras estimadas em cerca de 15 dias. A SENELEC exige documento de ocupação legal, identificação e conformidade Cossuel para instalação nova ou renovada. A SENELEC indica taxa de adesão de FCFA 4.689 para ligação padrão e FCFA 7.329 para maior capacidade; ativação leva até cinco dias em áreas urbanas e dez em áreas rurais após o pagamento. A ONAS oferece ligação à rede pública de esgoto onde disponível. Se não houver rede pública, o proprietário deve instalar e manter saneamento autônomo conforme as regras; é proibido ligar clandestinamente águas residuais a bueiros pluviais. O acesso à moradia social é seletivo, não automático. Pela Loi 2016-31, a FHS garante empréstimos habitacionais e apoia redução de juros para compradores de primeira moradia com renda modesta ou irregular. FOGALOG e FONGIP podem oferecer garantias, enquanto SNHLM, SICAP, cooperativas, SAFRU, BHS, CDC e BAHSO participam de diferentes vias habitacionais ou financeiras. Uma candidatura à SNHLM pode exigir pedido escrito, certidões comprovando ausência de direito real sobre imóvel e de benefício anterior, identificação e comprovante de salário; a taxa indicada é FCFA 5.000 e o prazo declarado de emissão é dois dias. Programas também apoiam autoconstrução e cooperativas, mas disponibilidade e seleção dependem do programa. Dakar urbano enfrenta forte pressão de aluguel, enquanto cidades regionais apresentam padrões mistos e áreas rurais dependem mais de propriedade, autoconstrução e acordos costumeiros. Inundações, moradia insegura ou insalubre, serviços precários e insegurança de posse podem representar riscos práticos maiores que o tipo de edifício. Guarde contrato, recibos, laudo de vistoria, registros de serviços e documentos de terra juntos, e peça à autoridade ou tribunal pertinente que examine dúvidas sobre propriedade ou rescisão.