Logement au Sénégal

Le parc immobilier sénégalais comprend des maisons basses, maisons à étage, cases, baraques et immeubles d’appartements. Le RGPH-5 de 2023 a dénombré 18 126 390 habitants et un taux d’urbanisation de 54,7 %. Les maisons basses représentaient 62,8 % des logements, les maisons à étage 21,9 %, les cases 11,8 %, les baraques 1,5 % et les immeubles d’appartements 1,4 %. Les cases se trouvent surtout en milieu rural ; les appartements et maisons à étage sont principalement urbains. Les modes d’occupation varient fortement selon le lieu. La propriété domine à l’échelle nationale, mais la location urbaine atteint 37,8 %, contre 2,0 % en milieu rural. À Dakar, environ 56,1 % des résidents sont locataires et 43,9 % propriétaires. Les locations comprennent les baux simples écrits, les locations sans contrat, les colocations avec ou sans contrat et la location-vente. Le logement familial, le logement fourni par l’employeur, l’autoconstruction et l’occupation coutumière restent également importants. Les parcours formels de location et de propriété sont établis dans les villes, tandis que les documents et l’accès sont plus fragmentés au niveau national ; dans les zones rurales et coutumières, l’occupation repose souvent sur des arrangements informels. La recherche d’une location passe souvent par un propriétaire, une agence ou un courtier. Avant de signer, vérifiez l’identité et le pouvoir du bailleur, les preuves de propriété ou d’occupation, l’état des lieux, le loyer, les charges, le dépôt, les modalités d’accès à l’eau et à l’électricité, l’assainissement et les risques d’inondation ou d’insalubrité. Un bail écrit est plus sûr qu’un accord non documenté, car il précise les parties, la durée, les obligations de paiement et l’état du logement. Les baux d’habitation sont régis par le COCC. Un bail écrit peut être conclu pour trois ans avec renouvellement tacite ou pour une durée indéterminée. Un bail saisonnier est écrit, dure normalement trois mois par défaut, se renouvelle chaque trimestre et ne peut dépasser un an. Pour un bail à durée indéterminée, le locataire donne généralement un préavis de deux mois au moyen d’un acte extrajudiciaire ; le bailleur donne généralement six mois de préavis et est soumis à des restrictions concernant la reprise ou la reconstruction. La résiliation judiciaire pour manquement passe par une mise en demeure formelle avec un délai de 30 jours. La sous-location ou la cession requiert l’accord écrit du bailleur. Le sous-loyer ne peut dépasser le loyer principal ; la sous-location meublée est plafonnée au loyer principal majoré de 50 %. Le décret 2023-382, en vigueur depuis le 1er mars 2023, encadre la baisse des loyers pour les baux d’habitation concernés : 15 % pour un loyer allant jusqu’à 300 000 FCFA, 10 % entre 300 001 et 500 000 FCFA et 5 % au-dessus de 500 000 FCFA. Un bailleur peut invoquer une exception s’il a prouvé avoir appliqué la réduction de 2014. Pour un dépôt jusqu’à 500 000 FCFA, le maximum est de deux mois. Le paiement initial est limité à un mois de loyer ; le solde est acquitté en mensualités égales sur 12 mois. Le loyer ne peut être payé d’avance et est dû à la fin du mois. Les frais d’agence ou de courtier sont plafonnés à un demi-mois de loyer lorsque celui-ci ne dépasse pas 500 000 FCFA. La CONAREL coordonne la mise en œuvre ; les autorités compétentes et les tribunaux traitent les réclamations et sanctions. Les documents fonciers et d’occupation ne confèrent pas tous la même protection. Les pièces pertinentes comprennent le titre foncier, le bail, le droit de superficie, l’autorisation d’occuper, l’attestation et le droit coutumier. Une autorisation administrative d’occupation n’équivaut pas à la propriété. La DGID, les Domaines, le Cadastre et la Conservation gèrent et vérifient les registres fonciers ; la commune ou la mairie peut intervenir localement. Vérifiez les données cadastrales et, le cas échéant, le NICAD avant de payer pour un terrain ou une maison. Un bail, droit de superficie ou autorisation d’occuper peut être transformé en titre foncier auprès de la DGID, mais les documents, reçus de redevance d’occupation, coûts et délais dépendent du dossier. Le certificat d’urbanisme est demandé auprès de la mairie ou de l’autorité d’urbanisme. Il faut normalement une copie du titre foncier ou document d’occupation, un extrait cadastral, un timbre de 500 FCFA et une taxe de 1 000 FCFA ; le délai visé est d’environ deux semaines. La construction, l’extension, la clôture, les modifications extérieures et les principales redistributions intérieures exigent généralement une autorisation de construire. Le dossier peut inclure le titre ou document d’occupation, des plans, un devis, un plan d’assainissement et un extrait cadastral. La taxe est généralement de 1 000 à 5 000 FCFA, le timbre de 10 000 FCFA et le dossier comprend habituellement deux exemplaires pour les cas simples ou trois pour les cas complexes. L’accès aux services dépend de la légalité de l’occupation et de la présence du réseau. SEN’EAU demande généralement une pièce d’identité, une preuve de propriété ou l’autorisation légalisée du bailleur pour le locataire et la facture d’un client voisin. Ses frais annoncés d’établissement sont de 5 764 FCFA ; le tarif 2025 indiquait 89 792 FCFA hors taxes pour un raccordement simple d’au plus cinq mètres, avec des travaux annoncés en environ 15 jours. SENELEC exige un document légal d’occupation, une pièce d’identité et la conformité Cossuel d’une installation neuve ou rénovée. SENELEC indique des frais d’abonnement de 4 689 FCFA pour un raccordement standard et de 7 329 FCFA pour une capacité supérieure ; après paiement, l’activation est annoncée sous cinq jours en zone urbaine et dix jours en zone rurale. ONAS fournit les raccordements au réseau public d’égouts lorsqu’il existe. En l’absence de réseau public, le propriétaire doit installer et entretenir un assainissement autonome conforme ; il est interdit de raccorder clandestinement les eaux usées à un drain pluvial. L’accès au logement social est sélectif et non automatique. Selon la loi 2016-31, le FHS garantit les prêts immobiliers et soutient la réduction des taux d’intérêt pour les primo-accédants aux revenus modestes ou irréguliers. FOGALOG et le FONGIP peuvent fournir des garanties ; la SNHLM, la SICAP, les coopératives, SAFRU, la BHS, la CDC et BAHSO interviennent dans différents parcours de logement ou de financement. Un dossier SNHLM peut nécessiter une demande écrite, des certificats attestant l’absence de droit immobilier et de bénéfice antérieur, une pièce d’identité et une preuve de salaire ; les frais annoncés sont de 5 000 FCFA et le délai de délivrance de deux jours. Certains programmes soutiennent également l’autoconstruction et les coopératives, mais la disponibilité et la sélection dépendent du programme. Dakar connaît une forte pression locative ; les villes régionales présentent des situations variées et les zones rurales reposent davantage sur la propriété, l’autoconstruction et les arrangements coutumiers. Les inondations, logements dangereux ou insalubres, services insuffisants et droits d’occupation précaires peuvent poser plus de risques pratiques que le type de bâtiment. Conservez le bail, les reçus, l’état des lieux, les relevés de services et documents fonciers, et faites examiner les problèmes de propriété ou de résiliation mal définis par l’autorité ou le tribunal compétent.