Perumahan di Senegal

Stok perumahan Senegal mencakup maison basse, maison à étage, case, baraque, dan gedung apartemen. RGPH-5 2023 mencatat 18.126.390 penduduk dan urbanisasi 54,7%. Maison basse mencakup 62,8% rumah, maison à étage 21,9%, case 11,8%, baraque 1,5%, dan gedung apartemen 1,4%. Case terutama berada di pedesaan, sedangkan apartemen dan maison à étage terutama berada di perkotaan. Pengaturan hunian sangat berbeda menurut lokasi. Kepemilikan mendominasi secara nasional, tetapi sewa perkotaan mencapai 37,8% dibandingkan 2,0% di pedesaan. Di Dakar, sekitar 56,1% penduduk menyewa dan 43,9% memiliki rumah sendiri. Pengaturan sewa mencakup kontrak tertulis sederhana, sewa tanpa kontrak, tinggal bersama dengan atau tanpa kontrak, dan location-vente. Hunian keluarga, hunian yang disediakan pemberi kerja, pembangunan mandiri, dan hunian berdasarkan kebiasaan juga tetap relevan. Jalur sewa dan kepemilikan formal sudah tersedia di kota, sedangkan dokumentasi dan akses lebih terfragmentasi secara nasional dan hunian pedesaan atau berdasarkan kebiasaan sering mengandalkan pengaturan informal. Pencarian sewa umumnya dilakukan melalui pemilik, agen, atau courtier. Sebelum menandatangani, periksa identitas dan kewenangan pemilik, bukti kepemilikan atau hak menempati, laporan kondisi, sewa, biaya, deposit, pengaturan air dan listrik, saluran pembuangan, serta paparan banjir atau kondisi tidak sehat. Kontrak tertulis lebih aman daripada pengaturan tanpa dokumen karena mencatat para pihak, durasi, kewajiban pembayaran, dan kondisi rumah. Sewa perumahan diatur oleh COCC. Kontrak tertulis dapat berjangka tiga tahun dengan perpanjangan diam-diam atau tanpa batas waktu. Sewa musiman dibuat tertulis, biasanya berlangsung tiga bulan secara default, diperpanjang setiap tiga bulan, dan tidak dapat melebihi satu tahun. Untuk sewa tanpa batas waktu, penyewa umumnya memberi pemberitahuan dua bulan melalui acte extrajudiciaire, sedangkan pemilik umumnya memberi pemberitahuan enam bulan dan menghadapi pembatasan atas alasan pengambilan kembali atau pembangunan ulang. Pengakhiran yudisial karena pelanggaran mengikuti pemberitahuan formal dengan masa 30 hari. Penyewaan ulang atau pengalihan memerlukan persetujuan tertulis pemilik. Sewa ulang tidak boleh melebihi sewa utama; penyewaan ulang dengan perabot dibatasi sebesar sewa utama ditambah 50%. Decree 2023-382 yang berlaku sejak 1 Maret 2023 mengatur pengurangan sewa untuk kontrak perumahan yang tercakup: 15% untuk sewa sampai FCFA 300.000, 10% untuk FCFA 300.001 sampai 500.000, dan 5% di atas FCFA 500.000. Pemilik dapat mengandalkan pengecualian jika kepatuhan terhadap pengurangan 2014 telah dibuktikan. Untuk deposit hingga FCFA 500.000, batas maksimum adalah dua bulan. Pembayaran awal dibatasi satu bulan sewa, dengan sisanya dibayar dalam cicilan bulanan yang sama selama 12 bulan; sewa tidak boleh dibayar di muka dan jatuh tempo pada akhir bulan. Biaya agen atau courtier dibatasi setengah bulan sewa jika sewa sampai FCFA 500.000. CONAREL mengoordinasikan penerapan, sementara otoritas dan pengadilan yang berwenang menangani klaim dan sanksi. Dokumen tanah dan hak menempati tidak semuanya memberi perlindungan yang sama. Dokumen terkait mencakup titre foncier, bail, droit de superficie, autorisation d'occuper, attestation, dan droit coutumier. Izin administratif untuk menempati tidak sama dengan kepemilikan. DGID, Domaines, Cadastre, dan Conservation menangani catatan dan verifikasi tanah, sementara komune atau mairie dapat terlibat secara lokal. Periksa informasi kadaster dan, jika relevan, NICAD sebelum membayar tanah atau rumah. Bail, droit de superficie, atau autorisation d'occuper dapat diubah menjadi titre foncier melalui DGID, tetapi dokumen, kuitansi biaya pendudukan, biaya, dan waktu bergantung pada kasus. Certificat d'urbanisme diminta melalui mairie atau otoritas perencanaan kota dan biasanya memerlukan salinan hak atas tanah atau dokumen pendudukan, kutipan kadaster, materai FCFA 500, dan pajak FCFA 1.000; target waktu yang dinyatakan sekitar dua minggu. Pembangunan, perluasan, pagar, perubahan eksterior, dan penataan ulang interior besar umumnya memerlukan autorisation de construire. Permohonan dapat memerlukan hak atas tanah atau dokumen pendudukan, rencana, perkiraan biaya, rencana sanitasi, dan kutipan kadaster. Pajak umumnya FCFA 1.000 sampai 5.000, materai FCFA 10.000, dan permohonan biasanya mencakup dua berkas untuk kasus sederhana atau tiga untuk kasus kompleks. Akses utilitas bergantung pada hak pendudukan yang sah dan jaringan yang tersedia. SEN'EAU umumnya meminta identitas, bukti kepemilikan atau otorisasi pemilik yang dilegalisasi bagi penyewa, serta tagihan pelanggan terdekat. Biaya pemasangan yang dikutip adalah FCFA 5.764; sambungan sederhana hingga lima meter tercantum FCFA 89.792 sebelum pajak dalam tarif 2025, dengan pekerjaan dinyatakan sekitar 15 hari. SENELEC memerlukan dokumen pendudukan yang sah, identitas, dan kesesuaian Cossuel untuk instalasi baru atau yang direnovasi. SENELEC mencantumkan biaya langganan FCFA 4.689 untuk sambungan standar dan FCFA 7.329 untuk sambungan berkapasitas lebih tinggi; aktivasi dinyatakan hingga lima hari di daerah perkotaan dan sepuluh hari di pedesaan setelah pembayaran. ONAS menyediakan sambungan saluran pembuangan umum jika tersedia. Jika tidak ada saluran umum, pemilik harus memasang dan memelihara sanitasi mandiri yang sesuai; menyambungkan air limbah secara diam-diam ke saluran air hujan dilarang. Akses perumahan sosial bersifat selektif, bukan otomatis. Berdasarkan Loi 2016-31, FHS menjamin pinjaman perumahan dan mendukung pengurangan suku bunga bagi pembeli rumah pertama dengan pendapatan rendah atau tidak teratur. FOGALOG dan FONGIP dapat memberikan jaminan, sedangkan SNHLM, SICAP, koperasi, SAFRU, BHS, CDC, dan BAHSO terlibat dalam jalur perumahan atau pembiayaan yang berbeda. Permohonan SNHLM dapat memerlukan surat tertulis, sertifikat tidak memiliki hak atas properti dan belum pernah menerima manfaat sebelumnya, identitas, serta bukti gaji; biaya yang dinyatakan FCFA 5.000 dan waktu penerbitan dua hari. Program juga mendukung pembangunan mandiri dan koperasi, tetapi ketersediaan serta seleksi bergantung pada program. Dakar perkotaan menghadapi tekanan sewa kuat, sedangkan kota regional menunjukkan pola beragam dan daerah pedesaan lebih mengandalkan kepemilikan, pembangunan mandiri, dan pengaturan berdasarkan kebiasaan. Banjir, hunian tidak aman atau tidak sehat, layanan lemah, dan hak menempati yang tidak pasti dapat menimbulkan risiko praktis lebih besar daripada jenis bangunannya. Simpan kontrak sewa, kuitansi, laporan kondisi, catatan utilitas, dan dokumen tanah bersama-sama, serta minta otoritas atau pengadilan terkait meninjau kepemilikan atau pemutusan yang tidak jelas.