Vivienda en Senegal

El parque de viviendas senegalés incluye maison basse, maison à étage, case, baraque y edificios de apartamentos. El RGPH-5 de 2023 registró 18.126.390 habitantes y una urbanización del 54,7 %. La maison basse representaba el 62,8 % de las viviendas; la maison à étage, el 21,9 %; la case, el 11,8 %; la baraque, el 1,5 %; y los edificios de apartamentos, el 1,4 %. Las cases son principalmente rurales, mientras que los apartamentos y las maisons à étage se encuentran principalmente en zonas urbanas. Las formas de tenencia varían mucho según la ubicación. La propiedad predomina en el país, pero el alquiler urbano alcanza el 37,8 %, frente al 2,0 % en las zonas rurales. En Dakar, alrededor del 56,1 % de los residentes alquila y el 43,9 % es propietario. Los alquileres pueden formalizarse mediante contratos simples por escrito, celebrarse sin contrato, compartirse con o sin contrato o adoptar la forma de location-vente. También son habituales la vivienda familiar, la proporcionada por el empleador, la autoconstrucción y la ocupación consuetudinaria. En las ciudades existen vías formales para alquilar y adquirir vivienda, mientras que la documentación y el acceso están más fragmentados en el país; la ocupación rural o consuetudinaria suele basarse en acuerdos informales. La búsqueda de alquiler suele hacerse a través del propietario, una agencia o un courtier. Antes de firmar, compruebe la identidad y la autoridad del propietario, la prueba de titularidad u ocupación, el estado del inmueble, el alquiler, los gastos, la fianza, el suministro de agua y electricidad, el saneamiento y la exposición a inundaciones o condiciones insalubres. Un contrato escrito es más seguro que un acuerdo sin documentar, porque deja constancia de las partes, la duración, las obligaciones de pago y el estado de la vivienda. Los arrendamientos de vivienda se rigen por el COCC. Un contrato escrito puede durar tres años con renovación tácita o ser de duración indefinida. Un contrato de temporada se formaliza por escrito, suele durar tres meses por defecto, se renueva trimestralmente y no puede superar un año. En un contrato indefinido, por lo general el inquilino debe avisar con dos meses de antelación mediante un acte extrajudiciaire, mientras que el propietario debe avisar con seis meses y está sujeto a restricciones para recuperar la vivienda o reconstruir. La resolución judicial por incumplimiento requiere un requerimiento formal con un plazo de 30 días. Para subarrendar o ceder el contrato se necesita el consentimiento escrito del propietario. El subalquiler no puede superar el alquiler principal y el subarriendo con muebles está limitado al alquiler principal más el 50 %. El Decreto 2023-382, en vigor desde el 1 de marzo de 2023, regula reducciones de alquiler para los contratos de vivienda incluidos: 15 % para un alquiler de hasta FCFA 300.000; 10 % para un alquiler de FCFA 300.001 a 500.000, y 5 % por encima de FCFA 500.000. El propietario puede acogerse a una excepción si demuestra que cumplió la reducción de 2014. Para alquileres de hasta FCFA 500.000, la fianza máxima es de dos meses. El pago inicial se limita a un mes de alquiler; el resto se abona en cuotas mensuales iguales durante 12 meses. El alquiler no se paga por adelantado, sino al final del mes. La comisión de una agencia o courtier tiene un límite de medio mes de alquiler cuando este es de hasta FCFA 500.000. CONAREL coordina la aplicación, mientras que las autoridades competentes y los tribunales se ocupan de reclamaciones y sanciones. Los documentos sobre tierras y ocupación no ofrecen todos la misma protección. Entre los documentos pertinentes se encuentran el titre foncier, bail, droit de superficie, autorisation d’occuper, attestation y droit coutumier. Una autorización administrativa de ocupación no equivale a la propiedad. DGID, Domaines, Cadastre y Conservation gestionan y verifican los registros de tierras; el municipio o la mairie pueden participar a escala local. Compruebe la información catastral y, cuando corresponda, el NICAD antes de pagar por un terreno o vivienda. Un bail, droit de superficie o autorisation d’occuper puede convertirse en titre foncier por medio de DGID, pero los documentos, recibos de tasas de ocupación, coste y plazos dependen del caso. El certificat d’urbanisme se solicita en la mairie o ante la autoridad urbanística y normalmente requiere una copia del título del terreno o documento de ocupación, un extracto catastral, un timbre de FCFA 500 y un impuesto de FCFA 1.000; el plazo objetivo indicado es de unas dos semanas. Para construir, ampliar, cercar, cambiar el exterior o redistribuir de forma importante el interior suele hacer falta una autorisation de construire. La solicitud puede requerir el título o documento de ocupación, planos, un presupuesto, un plan de saneamiento y un extracto catastral. El impuesto suele ser de FCFA 1.000 a 5.000, el timbre cuesta FCFA 10.000 y, por lo general, las solicitudes incluyen dos expedientes para casos sencillos o tres para los complejos. El acceso a los servicios depende de la ocupación legal y de la red existente. SEN'EAU suele exigir identificación, prueba de propiedad o autorización legalizada del propietario para el inquilino y una factura de un cliente cercano. Su tasa de instalación indicada es de FCFA 5.764; en la tarifa de 2025, una conexión sencilla de hasta cinco metros figuraba a FCFA 89.792 sin impuestos, con obras estimadas en unos 15 días. SENELEC exige un documento de ocupación legal, identificación y conformidad de Cossuel para una instalación nueva o renovada. SENELEC indica una tasa de abono de FCFA 4.689 para una conexión estándar y de FCFA 7.329 para una conexión de mayor capacidad; el plazo de activación tras el pago es de hasta cinco días en zonas urbanas y diez en zonas rurales. ONAS presta servicios de conexión a la red pública de alcantarillado donde está disponible. Si no hay alcantarillado público, el propietario debe instalar y mantener un sistema de saneamiento autónomo conforme a las normas; está prohibido conectar clandestinamente aguas residuales a un desagüe pluvial. El acceso a vivienda social es selectivo, no automático. Conforme a la Loi 2016-31, FHS garantiza préstamos para vivienda y apoya reducciones de tipos de interés para compradores primerizos con ingresos modestos o irregulares. FOGALOG y FONGIP pueden ofrecer garantías; SNHLM, SICAP, cooperativas, SAFRU, BHS, CDC y BAHSO participan en distintas vías de vivienda o financiación. Una solicitud a SNHLM puede exigir una petición escrita, certificados que acrediten que no se tiene derecho real sobre un inmueble ni se ha recibido una prestación anterior, identificación y prueba de salario. La tasa indicada es de FCFA 5.000 y el plazo de emisión, de dos días. Los programas también apoyan la autoconstrucción y las cooperativas, pero el acceso y la selección dependen del programa. Dakar urbano sufre una fuerte presión sobre los alquileres, mientras que las ciudades regionales muestran patrones variados y las zonas rurales dependen más de la propiedad, la autoconstrucción y los acuerdos consuetudinarios. Las inundaciones, las viviendas inseguras o insalubres, los servicios deficientes y la inseguridad de la tenencia pueden entrañar más riesgo práctico que el tipo de edificio. Guarde juntos el contrato, los recibos, el informe del estado del inmueble, los registros de servicios y los documentos del terreno; pida a la autoridad o al tribunal correspondiente que revise cualquier problema poco claro de propiedad o resolución.