Le logement aux Seychelles

La location privée est très répandue aux Seychelles : elle peut porter sur un logement entier, une chambre ou une partie du logement, ou prendre la forme d’une sous-location. Le recensement de 2022 indiquait que 16,2 % des ménages étaient locataires, dont 11,1 % dans des logements sous-loués et 4,2 % dans des logements publics en location. Un bail écrit doit désigner les parties et le bien, préciser le loyer, la date de paiement, la durée, l’usage autorisé et toute restriction. Le locataire doit documenter l’état du logement à l’aide de photos et d’un inventaire, conserver les reçus de loyer et signaler rapidement les réparations nécessaires. Les sources officielles examinées ne définissent ni barème national unique et actuel des loyers, ni dépôt de garantie standard, ni délai de préavis uniforme : le bail et les circonstances de la location doivent donc être examinés avec soin. Le Control of Rent and Tenancy Agreements Act, Cap. 47, utilise les termes « lessor » pour le propriétaire bailleur et « lessee » pour le locataire. Le lessor doit fournir un logement habitable, garantir une utilisation sûre et effectuer les réparations nécessaires. Il doit respecter la vie privée raisonnable et prévenir avant d’entrer ; il ne peut ni changer les serrures ni interrompre l’eau ou l’électricité pendant une location légale. Le lessee doit payer le loyer, respecter le bail, éviter les nuisances et les usages illégaux, empêcher une occupation excessive et obtenir l’autorisation nécessaire avant de sous-louer. Le Rent Board est un tribunal indépendant chargé des questions locatives. Il peut statuer sur certains différends de loyer, fixer, réduire ou augmenter le loyer et ordonner une expulsion ; la Victoria Magistrate Court et le Judiciary traitent les procédures connexes. Un propriétaire ne peut expulser un locataire en agissant de sa propre initiative : dans les cas couverts, une ordonnance du Rent Board est nécessaire. Les motifs peuvent comprendre des arriérés de loyer, une rupture de contrat, des nuisances, un usage illégal, une sous-location non autorisée, une occupation excessive, une vente ou une relocation après préavis, le besoin de logement du propriétaire ou de sa famille, une démolition, une reconstruction ou des réparations nécessitant que le logement soit vacant. Le Board peut fixer un délai raisonnable de départ et ordonner le paiement des arriérés ; un appel devant la Supreme Court doit généralement être déposé dans les 14 jours. Le Rent Board ne tranche pas les factures d’eau ou d’électricité impayées. La propriété peut être détenue en pleine propriété, à bail ou en copropriété. Avant un achat ou un transfert, l’acquéreur doit consulter le registre foncier, obtenir une green-sheet et une recherche hypothécaire auprès de la Registration Division et vérifier auprès du Registrar General les conditions de transfert du bien. La Seychelles Revenue Commission exige un certificat d’apurement de l’impôt sur les biens immobiliers avant un transfert ; les frais indiqués sont de SCR 100. Les Seychellois achetant un logement pour la première fois peuvent demander un allégement des droits de timbre pour un transfert ou un bail résidentiel d’une valeur maximale de SCR 3 000 000, en vertu de l’ordonnance de 2019 modifiée en 2024, sous réserve des justificatifs et du certificat requis. Les non-Seychellois ont généralement besoin d’une autorisation gouvernementale avant d’acheter ou louer un bien, ou d’exercer une option d’achat. La demande passe par le Principal Secretary for Lands ou le Department of Lands & Housing, avec l’aide fréquente d’un notaire ou d’un avocat. L’autorisation est valable un an ; la transaction doit ensuite être conclue et enregistrée. Les terrains publics en pleine propriété, les terrains en pleine propriété des îles périphériques et les terrains ou logements bénéficiant de subventions publiques ne sont pas accessibles par cette procédure. Les seuils actuels comprennent une habitation privée d’une valeur marchande minimale de SCR 10 000 000, un terrain nu d’au moins SCR 4 000 par mètre carré et une copropriété d’au moins SCR 30 000 par mètre carré. Les droits d’autorisation indiqués sont de 12 % pour un achat et de 1,5 % pour une copropriété ; les frais de demande sont de SCR 3 000 pour un achat et de SCR 2 000 pour un bail. Le traitement après approbation peut coûter 1,5 % du prix d’achat ou du loyer annuel du marché. Les demandes nécessitent des documents tels qu’un passeport certifié, des factures récentes de services publics, un certificat de police, des déclarations concernant les personnes politiquement exposées et l’origine des fonds, ainsi qu’une preuve de fonds. Les propriétaires résidentiels non seychellois doivent s’inscrire à l’impôt foncier ; le taux pour un bien résidentiel ou mixte résidentiel est de 0,50 % de la valeur marchande, payable en général avant le 31 décembre. Le défaut d’inscription peut entraîner une amende d’environ SCR 10 000. Une exonération d’un an peut s’appliquer à une propriété résidentielle détenue après le 1er janvier 2020 ; une exonération peut aussi s’appliquer si le propriétaire est marié à un Seychellois. Les programmes publics de logement et de terrains sont principalement administrés par le Department of Lands & Housing. Une demande générale de logement exige normalement la citoyenneté seychelloise, l’âge de 18 ans ou plus et un emploi stable ; elle peut être déposée en ligne ou sur papier. Le logement social exige la citoyenneté, au moins trois années consécutives de résidence, l’absence de propriété antérieure et un revenu mensuel inférieur à SCR 15 000. Le logement de gamme intermédiaire exige généralement la citoyenneté, l’âge de 18 ans ou plus, au moins trois années de résidence, l’absence de propriété ou d’aide publique antérieure au logement, au prêt ou au terrain, et un emploi stable. Pour la procédure de copropriété intermédiaire, les revenus nets mensuels combinés doivent se situer entre SCR 12 000 et SCR 19 000 ; la procédure de copropriété exige généralement au moins SCR 20 000 et des conditions d’admissibilité similaires. La procédure du Land Bank ou d’attribution de terrains publics comprend une demande, une évaluation, une période de maturation de trois ans, une inscription avec pièces d’identité et documents financiers, une liste d’ancienneté et une attribution. Le délai d’attente dépend de la liste nationale, du projet ou district et des terrains disponibles. Le financement du logement est proposé par Housing Finance Company Ltd, ou HFCL, et les banques commerciales. Le Housing Finance Subsidy Scheme est réservé aux Seychellois salariés ou indépendants, qui possèdent un bien, n’ont pas d’autre logement et disposent d’un revenu fixe inférieur à SCR 30 000 brut par mois, selon la définition du programme. Les demandeurs obtiennent généralement d’abord un prêt bancaire ou HFCL, puis présentent une demande de subvention. La subvention de taux d’intérêt est de 6 % pour un revenu net maximal de SCR 20 000. Un prêt immobilier peut atteindre SCR 1 200 000 sur une durée maximale de 30 ans si le terrain est au nom du demandeur et si le salaire net ne dépasse pas SCR 30 000. D’autres programmes couvrent un deuxième prêt immobilier jusqu’à SCR 850 000, une extension verticale jusqu’à SCR 950 000, une rénovation majeure jusqu’à SCR 400 000, une extension de maison jusqu’à SCR 300 000, une réfection de toiture jusqu’à SCR 150 000 et l’amélioration du logement pour les salaires jusqu’à SCR 20 000. Les retraités âgés de 65 ans ou plus peuvent avoir accès à des parcours distincts. Une extension verticale peut permettre un logement intergénérationnel, mais nécessite le consentement écrit du propriétaire, l’autorisation de la Seychelles Planning Authority et un financement adapté. La personne qui construit d’abord sur un terrain familial doit obtenir des droits et un consentement écrits, même si elle ne devient pas propriétaire du terrain. Le Physical Planning Act 2021 exige une autorisation écrite préalable de la Seychelles Planning Authority pour les travaux d’aménagement. Cela peut comprendre une construction, un changement important d’usage, une subdivision, une démolition et certains travaux de toiture, murs de clôture ou routes. Les plans d’utilisation et d’aménagement du territoire peuvent limiter les constructions ; des travaux non autorisés peuvent empêcher une approbation ultérieure. Certains travaux d’entretien purement intérieur et sans incidence structurelle peuvent être exemptés. Les frais indicatifs comprennent SCR 500 pour une habitation de 125 mètres carrés ou moins, SCR 500 pour un immeuble à logements multiples de 125 mètres carrés ou moins, SCR 500 pour une extension de 40 mètres carrés ou moins ne dépassant pas un sixième de la surface existante, et SCR 1 000 pour un plan de structure résidentiel. Vérifiez les frais et seuils selon les règles actuelles de la Seychelles Planning Authority. Le Home Savings Scheme peut soutenir les demandes liées au logement, y compris une procédure formelle de subvention pour la location d’une partie du logement. Cette demande nécessite au moins trois mois de cotisations actives, un emploi, un bail valide et daté, le NIN, les coordonnées et coordonnées bancaires du propriétaire, le NIN du demandeur, des fiches de paie ou factures récentes de services publics, trois mois de reçus de loyer et un relevé du Home Savings Scheme. Des pièces supplémentaires peuvent être nécessaires pour les personnes à charge, les pensions alimentaires ou l’aide sociale. La résiliation de la participation au Home Savings Scheme peut entraîner des frais de 1 % des cotisations ou d’au moins SCR 250 ; l’adhésion ne peut ensuite pas être réactivée. Le logement temporaire est une procédure officielle du Department of Lands & Housing en cas d’urgence, avec des conditions détaillées définies par le formulaire ou la politique applicable. Une assurance logement ou une couverture de Housing Finance Company peut également être exigée par certains programmes de financement.