Le logement à São Tomé-et-Príncipe

À São Tomé-et-Príncipe, les modes de logement sont répartis entre les pratiques formelles, privées et informelles. Le recensement de la population et du logement de 2024 a dénombré 53,535 ménages ordinaires, 65 ménages collectifs et 20 personnes sans résidence fixe; les 20 personnes sans résidence fixe ont toutes été recensées à Água-Grande. Parmi les modes d’occupation recensés, 57.0 % étaient propriétaires par autoconstruction, 12.0 % par héritage, 8.7 % par don, 2.6 % par achat, 10.5 % par location ordinaire, 0.2 % par location-accession, 8.6 % occupaient le logement gratuitement et 0.4 % relevaient d’autres modes d’occupation. Les situations varient selon les districts. La location ordinaire représentait 15.4 % des modes d’occupation à Água-Grande et 12.0 % dans la Região Autónoma do Príncipe, connue localement sous le sigle RAP. Caué affichait la proportion la plus élevée de propriétaires par autoconstruction, à 66.2 %. La RAP enregistrait les parts les plus élevées d’achats, à 6.3 %, et de dons, à 16.5 %. Les sources officielles ne font état d’aucun registre national unifié des locations ni d’une plateforme centralisée de logement. Les 4,885 ménages recensés comme locataires indiquent un marché locatif à prédominance de bas loyers: 62.4 % payaient moins de 500 Dobra par mois, 23.4 % de 500 à 999 Dobra, 6.3 % de 1,000 à 1,499, 2.2 % de 1,500 à 1,999, 1.5 % de 2,000 à 2,999, 0.7 % de 3,000 à 3,999, 0.3 % de 4,000 à 4,999 et 1.4 % au moins 5,000 Dobra. Le loyer était inconnu pour 1.8 % de ces ménages. Les loyers les plus élevés se concentraient surtout à Água-Grande et dans la RAP. Un dossier de location formelle peut comprendre un contrat, des pièces d’identité, un passeport ou une carte de résidence pour un locataire étranger, un certificat de propriété ou cadastral et une copie du contrat. L’arrendamento, également appelé aluguer, peut être enregistré. Aucune confirmation nationale fiable et actuelle n’était disponible concernant les limites de dépôt de garantie, les délais de préavis, les plafonds de loyer, un contrat type ou une procédure d’expulsion uniforme; ces conditions doivent donc être clairement indiquées dans l’accord écrit. La plupart des constructions et achats de logements sont financés à titre privé. Parmi les 32,162 ménages ayant déclaré le mode de financement de l’autoconstruction ou de l’achat, 90.2 % ont utilisé leur épargne personnelle, 5.1 % un prêt bancaire, 0.6 % un microcrédit et 4.2 % d’autres sources. Le financement bancaire concernait 9.0 % des ménages dans la RAP et 6.2 % à Água-Grande. Aucune vue d’ensemble nationale fiable et actuelle n’était disponible concernant le coût total de l’achat ou de la construction, les dépôts, le courtage, l’assurance, les raccordements aux services ou les conditions hypothécaires. Les frais de transaction dépendent de la valeur et de la nature de l’opération. L’Instituto de Habitação e Imobiliário (IHI) est l’institution publique chargée du logement et de l’immobilier. Il intervient dans la construction neuve, la réhabilitation, le parc immobilier de l’État, les ventes, les locations et le financement du logement, en portant une attention particulière aux familles à faible revenu et vulnérables. Pour obtenir un logement public, il faut s’inscrire dans la base de données de l’IHI et adresser une demande écrite au Conselho de Administração de l’IHI. Aucun dispositif national uniforme d’évaluation de l’admissibilité n’a été publié. L’IHI a fait état de 57 logements sociaux de type T2 destinés à des familles provenant de zones à risque: 12 à Malanza, 25 à Santa Catarina et 20 à Praia das Burras. Les projets WACA et WACA+ proposent des solutions propres à certains lieux, et non une prestation générale de logement. Les zones des projets comprennent Micoló, Santa Catarina, Iô Grande, Malanza, Praia das Burras et Praia Abade. Les réinstallations sont volontaires et liées à des projets. Les critères de priorité de WACA+ sont déterminés par la communauté; ils comprennent les ménages touchés par la pauvreté dans une zone à risque, les femmes cheffes de ménage ou veuves, les personnes âgées sans ressources, les personnes handicapées et les ménages vivant dans les zones d’inondation ou autres zones à risque les plus élevées. D’autres situations de pauvreté recensées localement peuvent aussi être admissibles. Une installation récente dans une zone à risque ne rend normalement pas admissible, sauf en cas de vulnérabilité extrême. Un logement WACA+ comprend deux chambres, une pièce de séjour, une cuisine et une salle de bains, ainsi qu’une parcelle aménagée, un système d’assainissement, l’eau, l’électricité et une clôture. La propriété est transférée au moyen d’un contracto de doação com encargos, un contrat de donation assorti d’obligations. Les sites ZES comprennent des équipements sociaux et des espaces verts, mais ces dispositions ne sont pas automatiquement transposées au marché locatif privé. Une roça est une forme historique ou communautaire d’habitat qui reste pertinente pour les logements et réinstallations existants; ce n’est pas un modèle locatif national standard. Les documents de propriété peuvent aussi employer des termes locaux tels que casa, alojamento, terreno, concessão, aforamento, doação, herança et compra e venda. La sécurité d’un bien dépend des registres fonciers et immobiliers. La Lei n.º 3/91 régit la gestion des biens fonciers de l’État, la Lei n.º 12/2018 est le Código de Registo Predial et la Lei n.º 14/2018 est le Código do Notariado. La DGRN est l’autorité nationale chargée de l’enregistrement des biens et des services notariaux. La Conservatória do Registo Predial publie le statut juridique des terrains et des bâtiments. Avant un achat, vérifiez la certidão predial ou matricial, l’identité du vendeur, la chaîne de propriété, les charges enregistrées, l’escritura pública et les justificatifs de paiement de la SISA ou d’autres impôts. L’achat est enregistré au moyen d’une demande signée et de l’acte public. Les dons et les héritages exigent l’acte pertinent et un certificat fiscal. Une hypothèque est documentée au moyen d’un acte ou d’un accord bancaire. La possession, une vente informelle ou l’occupation physique d’un bâtiment ne prouvent pas que la propriété est clairement enregistrée. Des travaux de construction ou d’agrandissement peuvent nécessiter l’intervention de la DOPU, du SRIOTRN, de la DSGC ou des services de district, selon le lieu. En l’absence de plan, une étude sommaire d’urbanisme peut être requise. Selon la procédure RJOU, la décision architecturale peut prendre jusqu’à 30 jours; les plans techniques doivent généralement être présentés dans les 180 jours suivant l’approbation architecturale; le permis de construire peut prendre jusqu’à 20 jours après la remise des plans techniques et le permis d’utilisation jusqu’à 20 jours après l’achèvement des travaux, puis une notification doit être faite dans les 8 jours. Les frais varient selon la demande et l’autorité. Un Alvará, c’est-à-dire le permis ou l’autorisation concerné, peut expirer si la demande n’est pas déposée dans un délai d’un an, si les travaux ne commencent pas dans les 15 mois, s’ils sont interrompus pendant plus de 15 mois ou si une autre échéance approuvée n’est pas respectée. L’intervention d’un entrepreneur en bâtiment immatriculé titulaire d’un Alvará est obligatoire. Les immeubles résidentiels à plusieurs étages doivent faire l’objet d’une supervision technique des travaux, mais le propriétaire reste responsable du projet. La responsabilité de l’entrepreneur en matière de sécurité et de stabilité structurelle dure cinq ans. Les normes d’habitation du RGEU exigent des installations sanitaires et de l’eau potable. Un raccordement aux réseaux publics d’eau et d’égouts est obligatoire lorsqu’ils existent. En l’absence de réseau d’égouts, le bâtiment doit être équipé d’une fosse septique et d’un système d’infiltration; le rejet d’eaux non traitées dans les rivières ou la mer est interdit. Avant la construction ou l’achat, vérifiez l’exposition du terrain aux inondations, l’instabilité des pentes, la nature du sol, le drainage et la sécurité générale. Les données de 2024 révèlent d’importantes différences dans l’accès aux services de base. Parmi les 45,499 ménages ayant indiqué leur principale source d’eau, 42.5 % utilisaient une source publique, 30.4 % un robinet dans la cour, 14.4 % l’approvisionnement d’un voisin, 4.1 % un robinet à l’intérieur du logement, 4.2 % une rivière ou un ruisseau et 2.8 % une source. Seuls 6.9 % ont déclaré traiter leur eau, contre 91.1 % qui ont déclaré ne pas le faire. L’électricité était la principale source d’éclairage de 84.1 % des ménages. Sur les 7,241 ménages sans électricité, 59.4 % n’en avaient jamais eu, 36.5 % avaient été déconnectés pour non-paiement et 1.4 % ont déclaré une panne; les autres réponses ont été classées autrement ou n’étaient pas précisées. L’évacuation des eaux usées et l’assainissement varient également fortement. Parmi les ménages concernés, 52.0 % rejetaient leurs eaux usées dans l’environnement, 17.2 % utilisaient une fosse septique, 19.3 % ont indiqué une fossa séptica com consumidor, 4.2 % utilisaient le réseau public d’égouts et 5.5 % une fosse rudimentaire. Dans une base distincte de 25,808 ménages, 26.9 % n’avaient pas de salle de bains, 16.1 % partageaient une salle de bains, 23.3 % utilisaient une latrine améliorée et 33.6 % une latrine simple. Parmi les 19,691 ménages sans salle de bains, 81.9 % utilisaient principalement le milieu naturel pour déféquer. Água-Grande est le district le plus dense et le plus proche des services; l’électricité y était la principale source d’éclairage pour 88.6 % des ménages. Les chiffres correspondants étaient de 89.8 % dans la RAP, de 78.3 % à Lobata et de 69.4 % à Caué. La RAP dépend davantage des rivières et des sources pour l’eau, tandis que les districts ruraux ont plus souvent recours aux sources publiques, au rejet des eaux usées dans l’environnement et aux latrines simples. À la fin d’un arrangement de logement, le contrat et le droit général régissent la remise du bien. Consignez l’état du logement, les clés, les relevés de compteur, les transferts ou résiliations des services et le règlement du dépôt de garantie. Les ventes, transferts et héritages nécessitent les actes pertinents, les vérifications fiscales et l’enregistrement par la DGRN ou la Conservatória. Les logements publics ou WACA+ peuvent être assortis d’obligations au titre du contrat de donation et restreindre un transfert ou un usage ultérieur. Les frais de certificat de la DGRN sont indiqués à 250 Dobra pour un service sous 20 jours, 300 Dobra sous trois jours ou 325 Dobra sous un jour, plus 20 Dobra pour une certification. Ces frais ne représentent pas le coût total de l’achat, de la construction, de la location ou de la sécurisation d’un logement.