Wohnen in São Tomé und Príncipe

Die Wohnverhältnisse in São Tomé und Príncipe verteilen sich auf formelle, private und informelle Praktiken. Die Wohnungs- und Bevölkerungszählung 2024 erfasste 53.535 gewöhnliche Haushalte, 65 Kollektivhaushalte und 20 Menschen ohne festen Wohnsitz; alle 20 wurden in Água-Grande erfasst. Von den registrierten Nutzungsverhältnissen entfielen 57,0 % auf Eigentum durch Selbstbau, 12,0 % auf Erbschaft, 8,7 % auf Schenkung, 2,6 % auf Kauf, 10,5 % auf gewöhnliche Miete, 0,2 % auf Mietkauf, 8,6 % auf unentgeltliche Nutzung und 0,4 % auf andere Formen. Die Unterschiede zwischen den Bezirken sind erheblich. Gewöhnliche Miete machte 15,4 % in Água-Grande und 12,0 % in der Autonomen Region Príncipe aus, örtlich bekannt als RAP. Caué hatte mit 66,2 % den höchsten Anteil an Eigentum durch Selbstbau. In RAP wurden mit 6,3 % der höchste Kaufanteil und mit 16,5 % der höchste Schenkungsanteil erfasst. In den offiziellen Quellen ist weder ein einheitliches nationales Mietregister noch eine zentrale Wohnungsplattform dokumentiert. Die 4.885 erfassten Miethaushalte zeigen einen stark auf niedrige Mieten ausgerichteten Markt: 62,4 % zahlten weniger als 500 Dobra pro Monat, 23,4 % zahlten 500 bis 999 Dobra, 6,3 % 1.000 bis 1.499, 2,2 % 1.500 bis 1.999, 1,5 % 2.000 bis 2.999, 0,7 % 3.000 bis 3.999, 0,3 % 4.000 bis 4.999 und 1,4 % mindestens 5.000 Dobra. Für 1,8 % dieser Haushalte war die Miete unbekannt. Höhere Mieten konzentrierten sich hauptsächlich auf Água-Grande und RAP. Eine formelle Mietakte kann einen Vertrag, Identitätsnachweise, bei ausländischen Mietern einen Pass oder eine Aufenthaltskarte, eine Eigentums- oder Katasterbescheinigung und eine Vertragskopie umfassen. Arrendamento, auch aluguer genannt, kann registriert werden. Verlässliche aktuelle landesweite Angaben zu Kautionsgrenzen, Kündigungsfristen, Mietobergrenzen, einem Standardvertrag oder einem einheitlichen Räumungsverfahren waren nicht verfügbar; diese Fragen sollten daher im schriftlichen Vertrag klar geregelt werden. Der Bau oder Kauf von Wohnraum wird größtenteils privat finanziert. Von 32.162 Haushalten, die eine Finanzierung für Selbstbau oder Kauf meldeten, verwendeten 90,2 % Ersparnisse, 5,1 % einen Bankkredit, 0,6 % Mikrokredite und 4,2 % andere Quellen. Bankkredite machten 9,0 % in RAP und 6,2 % in Água-Grande aus. Eine verlässliche aktuelle landesweite Übersicht der Gesamtkosten für Kauf oder Bau, Kautionen, Vermittlung, Versicherung, Versorgungsanschlüsse oder Hypothekenbedingungen lag nicht vor. Transaktionsgebühren hängen vom Wert und von der Art des Geschäfts ab. Das Institut für Wohnungswesen und Immobilien (Instituto de Habitação e Imobiliário, IHI) ist die staatliche Einrichtung für Wohnungswesen und Immobilien. Es befasst sich mit Neubau, Sanierung, staatlichem Wohnungsbestand, Verkäufen, Vermietungen und Wohnungsfinanzierung, mit besonderem Augenmerk auf einkommensschwache und schutzbedürftige Familien. Wer ein staatliches Haus beantragen möchte, muss sich in der IHI-Datenbank registrieren und einen schriftlichen Antrag an den Verwaltungsrat des IHI (Conselho de Administração) richten. Einheitliche landesweite Anspruchskriterien wurden nicht veröffentlicht. IHI meldete 57 T2-Sozialwohnungen für Familien aus Risikogebieten: 12 in Malanza, 25 in Santa Catarina und 20 in Praia das Burras. WACA- und WACA+-Projekte bieten ortsgebundene Alternativen und keinen allgemeinen Wohnungszuschuss. Projektgebiete umfassen Micoló, Santa Catarina, Iô Grande, Malanza, Praia das Burras und Praia Abade. Umsiedlungen erfolgen freiwillig und im Rahmen konkreter Projekte. Die Auswahlprioritäten von WACA+ werden von der Gemeinschaft festgelegt. Dazu gehören von Armut betroffene Haushalte in Risikogebieten, Frauen als Haushaltsvorstand oder Witwen, ältere Menschen ohne Unterstützungsmittel, Menschen mit Behinderungen und Haushalte in Gebieten mit höchstem Überschwemmungs- oder sonstigem Risiko. Weitere örtlich festgestellte Armutsfälle können ebenfalls infrage kommen. Eine Neuansiedlung in einem Risikogebiet begründet normalerweise keinen Anspruch, außer bei extremer Schutzbedürftigkeit. Ein WACA+-Haus hat zwei Schlafzimmer, ein Wohnzimmer, eine Küche und ein Bad sowie ein erschlossenes Grundstück, Abwasserentsorgung, Wasser, Strom und Einzäunung. Das Eigentum wird durch einen Schenkungsvertrag mit Auflagen (contracto de doação com encargos) übertragen. ZES-Gebiete umfassen soziale Einrichtungen und Grünflächen; diese Regelungen gelten jedoch nicht automatisch für den privaten Mietmarkt. Eine Roça ist eine historische oder gemeinschaftliche Siedlungsform, die für bestehenden Wohnraum und Umsiedlungen weiterhin Bedeutung hat; sie ist kein landesweit übliches Mietmodell. In Eigentumsunterlagen können außerdem örtliche Begriffe wie casa, alojamento, terreno, concessão, aforamento, doação, herança und compra e venda vorkommen. Die Sicherheit des Eigentums hängt von den Grundstücks- und Gebäudeeinträgen ab. Lei n.º 3/91 regelt die Verwaltung staatlichen Grundeigentums; Lei n.º 12/2018 ist das Grundbuchgesetzbuch (Código de Registo Predial) und Lei n.º 14/2018 das Notariatsgesetzbuch (Código do Notariado). DGRN ist die nationale Behörde für Eigentumsregistrierung und notarielle Dienste. Das Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) veröffentlicht den rechtlichen Status von Grundstücken und Gebäuden. Vor dem Kauf sollten eine Grundstücks- oder Katasterbescheinigung (certidão predial oder matricial), die Identität des Verkäufers, die Eigentumskette, eingetragene Belastungen, die öffentliche Urkunde (escritura pública) und SISA- oder andere Steuerbelege geprüft werden. Ein Kauf wird mit einem unterzeichneten Antrag und der öffentlichen Urkunde registriert. Für Schenkungen und Erbschaften werden die jeweilige Urkunde und eine Steuerbescheinigung benötigt. Eine Hypothek wird durch eine Urkunde oder einen Bankvertrag dokumentiert. Besitz, ein informeller Verkauf oder die tatsächliche Nutzung eines Gebäudes belegen keinen klar eingetragenen Eigentumstitel. Bau- oder Erweiterungsarbeiten können je nach Standort die DOPU, SRIOTRN, DSGC oder Bezirksstellen betreffen. Wo kein Plan existiert, kann eine kurze städtebauliche Untersuchung verlangt werden. Im RJOU-Verfahren kann die Entscheidung zur Architektur bis zu 30 Tage dauern. Technische Pläne müssen im Allgemeinen innerhalb von 180 Tagen nach Genehmigung der Architektur eingereicht werden; die Baugenehmigung kann bis zu 20 Tage nach Einreichung der technischen Pläne und die Nutzungsgenehmigung bis zu 20 Tage nach Fertigstellung dauern, gefolgt von einer Meldung innerhalb von acht Tagen. Gebühren unterscheiden sich je nach Antrag und Behörde. Eine Baugenehmigung oder Lizenz (Alvará) kann erlöschen, wenn der Antrag nicht innerhalb eines Jahres gestellt wird, die Bauarbeiten nicht innerhalb von 15 Monaten beginnen, die Arbeiten länger als 15 Monate ruhen oder eine genehmigte Frist überschritten wird. Erforderlich ist ein registriertes Bauunternehmen mit Alvará. Bei mehrgeschossigen Wohngebäuden ist eine technische Bauaufsicht erforderlich; verantwortlich bleibt jedoch der Eigentümer. Die Haftung des Bauunternehmens für Sicherheit und strukturelle Stabilität dauert fünf Jahre. Die Wohnungsstandards des RGEU verlangen Sanitäranlagen und Trinkwasser. Gibt es ein öffentliches Wasser- und Abwassernetz, ist ein Anschluss vorgeschrieben. Wo kein Abwassernetz besteht, muss das Gebäude eine Klärgrube mit Versickerungssystem nutzen; unbehandeltes Abwasser darf nicht in Flüsse oder ins Meer geleitet werden. Vor Bau oder Kauf ist ein Grundstück auf Überschwemmungsrisiko, Hanginstabilität, Bodenbeschaffenheit, Entwässerung und allgemeine Sicherheit zu prüfen. Die Daten von 2024 zeigen erhebliche Unterschiede bei der Grundversorgung. Von 45.499 Haushalten, die ihre hauptsächliche Wasserquelle angaben, nutzten 42,5 % eine öffentliche Wasserquelle, 30,4 % einen Anschluss im Hof, 14,4 % die Versorgung eines Nachbarn, 4,1 % einen Anschluss im Haus, 4,2 % einen Fluss oder Bach und 2,8 % eine Quelle. Nur 6,9 % gaben an, ihr Wasser aufzubereiten; 91,1 % berichteten, es nicht aufzubereiten. Strom war für 84,1 % der Haushalte die wichtigste Lichtquelle. Von 7.241 Haushalten ohne Strom hatten 59,4 % noch nie Strom gehabt, 36,5 % waren wegen Nichtzahlung vom Netz getrennt worden und 1,4 % berichteten einen Stromausfall; die übrigen Angaben waren anderweitig oder gar nicht spezifiziert. Auch Abwasser und Sanitärversorgung unterscheiden sich stark. Von den betreffenden Haushalten leiteten 52,0 % Abwasser in die Umwelt ab, 17,2 % nutzten eine Klärgrube, 19,3 % gaben eine fossa séptica com consumidor an, 4,2 % nutzten das öffentliche Abwassernetz und 5,5 % eine einfache Grube. In einer getrennten Sanitärstichprobe von 25.808 Haushalten hatten 26,9 % kein Bad, 16,1 % nutzten ein Gemeinschaftsbad, 23,3 % eine verbesserte Latrine und 33,6 % eine einfache Latrine. Von 19.691 Haushalten ohne Bad nutzten 81,9 % hauptsächlich die freie Natur zur Verrichtung ihrer Notdurft. In Água-Grande sind Dichte und Nähe zu Dienstleistungen am höchsten; bei 88,6 % der Haushalte war Strom die hauptsächliche Lichtquelle. Vergleichswerte waren 89,8 % in RAP, 78,3 % in Lobata und 69,4 % in Caué. RAP nutzt stärker Flüsse und Quellen für die Wasserversorgung, während ländliche Bezirke häufiger öffentliche Quellen, Abwassereinleitung in die Natur und einfache Latrinen aufweisen. Endet ein Wohnverhältnis, regeln Vertrag und allgemeines Recht die Übergabe. Dokumentiere den Zustand der Wohnung, Schlüssel, Zählerstände, Übertragung oder Kündigung von Versorgungsverträgen und die Abrechnung einer Kaution. Verkäufe, Übertragungen und Erbschaften erfordern die entsprechende Urkunde, Steuerprüfungen und die Registrierung durch DGRN oder das Grundbuchamt. Für staatliche oder WACA+-Häuser können Pflichten aus dem Schenkungsvertrag gelten, die eine spätere Übertragung oder Nutzung einschränken. Die Bescheinigungsgebühren der DGRN sind mit 250 Dobra für einen 20-Tage-Service, 300 Dobra für einen Drei-Tage-Service oder 325 Dobra für einen Ein-Tages-Service angegeben; für eine Beglaubigung kommen 20 Dobra hinzu. Diese Gebühren bilden nicht die Gesamtkosten für Erwerb, Bau, Miete oder rechtliche Absicherung von Wohnraum ab.