Logement au Tadjikistan

Les statistiques officielles de 2023 ont recensé 9 605 363 personnes réparties dans 1 578 620 ménages. Environ 8 399 662 personnes vivaient dans des maisons individuelles, 1 078 528 dans des appartements séparés, 72 578 dans des appartements collectifs et 54 595 dans des dortoirs. Seulement 96 388 ménages louaient un logement à un particulier, dont 88 271 ménages urbains et 8 117 ménages ruraux. Ces chiffres reflètent le rôle dominant de la propriété et du logement familial, tandis que la location privée formelle revêt davantage d’importance pratique dans les villes. Le parc national de logements comptait 1 259 730 bâtiments ou unités résidentiels, dont 1 247 809 maisons individuelles et 10 013 immeubles collectifs. Des logements appartenant à l’État accueillaient 110 999 personnes. Les logements ruraux sont surtout des maisons individuelles, tandis que les villes comptent davantage d’appartements, de logements collectifs, de dortoirs et de locations. Un logement privé peut être une maison, une partie de maison, un appartement, une partie d’appartement ou une chambre. La propriété peut résulter d’un achat, d’un échange, d’un don, d’un contrat d’entretien à vie, d’un héritage ou d’un autre fondement reconnu par la loi. Un contrat de vente ou de transfert doit être notarié et enregistré par l’État. L’enregistrement public consigne la création, le transfert et la cessation des droits de propriété, ainsi que les hypothèques et autres charges. Les terres restent la propriété de l’État ; le propriétaire du logement les utilise au titre d’un droit d’usage enregistré conformément au Code foncier. Un bail d’habitation devrait être conclu par écrit. Les parties fixent sa durée dans le contrat, et l’enregistrement par l’État est obligatoire. Un bail qui ne respecte pas les exigences de forme ou d’enregistrement est invalide. Le bailleur est le propriétaire ou son représentant autorisé, et le locataire est une personne physique. Les autres occupants devraient être désignés dans le contrat. L’accord du bailleur est généralement nécessaire pour les occupants supplémentaires, sauf pour les enfants qui vivent avec leurs parents. Des occupants temporaires peuvent rester jusqu’à six mois sans acquérir de droit d’usage autonome du logement. La sous-location exige un accord et ne peut durer plus longtemps que le bail principal. Le bailleur doit remettre un logement habitable, libre de droits de tiers, et fournit généralement l’accès aux services collectifs. Le locataire peut utiliser le bien à des fins d’habitation, doit le préserver et ne peut le transformer ou le réaménager sans autorisation. Le loyer est fixé par contrat. Le locataire paie généralement les services collectifs, sauf si le contrat en dispose autrement. Les réparations courantes incombent normalement au locataire et les réparations importantes au bailleur, sous réserve de modifications contractuelles. Un changement de propriétaire ne met pas fin à lui seul au bail en cours. Les logements sociaux proviennent du fonds de logements de l’État ou des municipalités et sont attribués au moyen d’un contrat écrit de location sociale à durée indéterminée. Un ménage peut y avoir accès s’il ne possède ni logement ni droit de location, manque d’espace selon la norme applicable, vit dans un logement inadapté ou satisfait à un autre critère légal. Les demandes et inscriptions sont traitées par les organes exécutifs locaux, appelés Hukumat, ou par les organes d’autogouvernement des villages et localités ; le lieu de travail intervient dans certains cas. La décision d’inscrire un ménage sur la liste de logement est généralement prise sous un mois. La disponibilité dépend des procédures et listes locales ainsi que du parc limité. Le Tadjikistan ne dispose pas d’un bureau national centralisé du logement ni d’un équivalent national avéré d’un certificat ouvrant droit au logement. Le loyer privé est librement convenu dans le contrat. L’usage du logement et les services collectifs entraînent des coûts réguliers, tandis que le propriétaire devient responsable des paiements des services collectifs dès l’acquisition du bien. Dans les immeubles collectifs, la gestion, l’entretien et les réparations courantes et importantes entraînent des frais partagés. Les données nationales fiables sur les loyers forfaitaires ou les frais de logement supplémentaires ne sont pas établies ici ; il faut donc vérifier les tarifs locaux, les prestataires et les conditions contractuelles. Une hypothèque est un prêt garanti par un bien immobilier enregistré. L’hypothèque et les droits connexes sont inscrits au Registre d’État unifié. Les banques, organismes de crédit et autres personnes morales peuvent proposer un financement hypothécaire. Les logements appartenant à l’État ne peuvent être hypothéqués. Les taux d’intérêt, l’apport personnel requis, l’évaluation du bien et les autres conditions dépendent du prêteur et du contrat. Aucun dispositif uniforme national d’aide au logement n’a été établi dans le périmètre considéré. L’usage résidentiel reste soumis aux règles d’hygiène, d’environnement, de construction et de sécurité incendie. L’exercice d’une activité commerciale ou professionnelle à domicile peut nécessiter l’accord du propriétaire et, le cas échéant, celui des autres résidents. Les activités industrielles sont interdites dans les locaux d’habitation. Toute modification ou réorganisation exige l’autorisation de l’organe exécutif local et l’accord du propriétaire. Les propriétaires d’appartements dans des immeubles collectifs peuvent créer une association de copropriétaires ou recourir à un contrat de gestion. Une partie à un bail dispose généralement d’un préavis d’un mois. Un bailleur peut demander au tribunal la résiliation pour des arriérés de loyer de plus de six mois, ou de plus de trois mois lorsque le bail ne dure pas plus d’un an, ainsi que pour des dégradations, un usage à une autre fin ou des troubles répétés. Après la résiliation, le locataire doit généralement libérer le logement sous un mois contre paiement du loyer de ce mois ; sinon, le bailleur doit saisir le tribunal. Le non-paiement d’un bail social mène généralement à une procédure judiciaire, tandis que la disponibilité d’une protection et d’un logement de remplacement dépend des règles applicables. Avant d’acheter ou de signer un bail, vérifiez le titre de propriété enregistré, les pouvoirs du vendeur ou du représentant, le passeport technique, les charges, le droit d’usage des terres et les dettes impayées de services collectifs ou de réparations. Vérifiez sur place l’électricité, l’eau, le chauffage et l’accès au logement. Les statistiques nationales ont recensé l’électricité dans 1 233 782 des 1 259 731 bâtiments résidentiels, l’eau courante municipale dans 243 984, les conduites extérieures ou колонка dans 391 737, les puits ou autres sources dans 438 963, l’absence d’alimentation en eau dans 59 611 et l’absence d’eau chaude dans 525 517. Le chauffage par poêle concernait 916 089 bâtiments, tandis que le chauffage central n’en concernait que 2 124 ; il ne faut donc pas supposer que l’infrastructure est présente en raison de l’emplacement ou de l’annonce du bien. L’hébergement informel chez des proches est courant, mais il n’offre pas la même protection que la propriété enregistrée ou un bail enregistré.