Logement en Tanzanie

Le recensement de la population et du logement de 2022 indiquait que 65,0 % des ménages vivaient dans leur propre maison, 20,0 % dans un logement loué dans le secteur privé, 5,9 % sans payer de loyer, 2,7 % dans un logement public subventionné, 3,0 % dans un logement fourni gratuitement par un employeur et 1,5 % dans un logement fourni par un employeur avec loyer. Les ménages ruraux étaient plus souvent propriétaires de leur maison, à 75,9 %, tandis que les ménages urbains affichaient 36,0 % de location privée et 48,3 % de propriété. À Dar es Salaam, 44,4 % louaient dans le secteur privé et 40,4 % étaient propriétaires. Ces chiffres décrivent les formes d’occupation à l’échelle nationale ; ils ne constituent pas une liste actuelle des loyers d’une ville ou d’un quartier donné. La Tanzanie continentale et Zanzibar ont des systèmes fonciers et immobiliers distincts. En Tanzanie continentale, les terres sont publiques et détenues par le président en qualité de fiduciaire. Un droit d’occupation accordé est un droit enregistré d’utiliser les terres pour une durée maximale de 99 ans ; il implique normalement une prime et un loyer foncier annuel. Les terres villageoises peuvent relever d’un droit coutumier d’occupation, avec des baux coutumiers, sous-locations, licences ou droits d’usufruit. Une licence résidentielle permet une forme locale d’occupation aux ménages sans titre officiel ni droit d’occupation dans certaines zones urbaines et périurbaines. Elle dure au moins six mois et jusqu’à cinq ans, peut être renouvelée et ne peut être cédée à une autre personne. La régularisation peut inclure le recensement des occupants, l’examen des revendications, le classement des terres, l’enregistrement des droits et l’extension des services par le ministère des Terres, du Logement et des Établissements humains, le commissaire aux Terres, les autorités locales et les conseils de quartier ou de village. Les documents fonciers sont souvent incomplets. Parmi les ménages vivant dans leur propre maison en 2022, 33,7 % déclaraient une propriété coutumière, 31,9 % ne possédaient aucun document légal et 12,2 % avaient un titre foncier. Des titres fonciers étaient déclarés pour 28,6 % des ménages urbains et 5,4 % des ménages ruraux, ainsi que pour 11,6 % des ménages continentaux et 33,3 % des ménages de Zanzibar. Une lettre d’offre, un titre foncier ou un autre document d’occupation doit être vérifié auprès du bureau foncier compétent et comparé aux déclarations du propriétaire. L’acheteur ou l’occupant doit également vérifier le statut de régularisation, l’existence de litiges, l’accès et les limites éventuelles des services. Les logements sont couramment obtenus auprès de propriétaires privés, de membres de la famille, d’employeurs, de fournisseurs publics de logements, de la National Housing Corporation (NHC) et de la Tanzania Buildings Agency (TBA). Les baux d’une durée maximale d’un an peuvent être oraux ou écrits, mais un accord écrit établit plus clairement le loyer, la caution ou l’avance, les services publics, les réparations, le préavis, l’autorisation de sous-louer et l’état du logement lors de la remise des clés. L’identité du propriétaire et son droit de louer le logement doivent correspondre aux documents d’occupation ou de propriété disponibles. La Tanzanie n’a ni registre national unique des loyers ni norme uniforme de loyer et de caution ; la municipalité, le bureau foncier, la NHC, la TBA ou le fournisseur concerné doit donc confirmer les conditions locales actuelles. En Tanzanie continentale, les règles de location obligent les propriétaires à garantir la jouissance paisible du logement, à le maintenir habitable et à réparer les toits, murs, drains et équipements communs. Si le logement devient inutilisable à la suite d’un incendie, d’une inondation, d’une tempête ou d’un autre événement couvert, le loyer peut être suspendu au prorata. Si le propriétaire ne remet pas le logement en état dans les six mois, le locataire peut mettre fin au bail avec un préavis d’un mois. Le locataire reste responsable du loyer et des dépenses convenues et doit utiliser raisonnablement le logement, effectuer les petites réparations convenues et donner les préavis requis. En Tanzanie continentale, en cas d’arriérés de loyer, la résiliation exige généralement au moins 30 jours d’arriérés et un avis précisant le manquement, la somme nécessaire pour y remédier, un délai d’au moins 30 jours pour le faire et la conséquence de la résiliation. Un propriétaire ne peut recourir à la saisie des biens pour loyers impayés qu’après l’avis requis ; une ordonnance judiciaire peut être nécessaire en cas de litige ou si le recouvrement pacifique échoue. Ces règles n’autorisent pas l’expulsion par voie de fait. La loi sur le contrôle des loyers s’applique uniquement aux zones soumises au contrôle des loyers, où peuvent s’appliquer des loyers standard et des protections contre la reprise du logement ; son règlement exige le consentement du tribunal pour percevoir plus de deux mois de loyer à l’avance. Si le contrat ne prévoit pas de délai de préavis, un préavis d’un mois s’applique généralement sur le continent. Zanzibar applique sa propre loi foncière, loi sur les terres enregistrées, loi sur l’adjudication foncière, loi sur le tribunal foncier et loi sur la Commission des terres. La carte d’enregistrement foncier est un document local d’enregistrement des terres et la Zanzibar Housing Corporation gère des programmes de logement, notamment certaines fonctions de location, vente et gestion. La commission de contrôle des loyers traite certains litiges relatifs aux loyers et à la possession. Les biens Wakf ou détenus en fiducie peuvent être soumis à des règles supplémentaires ; la législation foncière continentale ne doit donc pas leur être appliquée automatiquement. Les citoyens tanzaniens peuvent utiliser les voies coutumières et statutaires d’occupation des terres. L’attribution ou la concession de terres à une personne non citoyenne est généralement liée à un investissement approuvé au titre de la loi sur les investissements et du Tanzania Investment Centre ; l’usage résidentiel est alors secondaire ou accessoire à cet investissement. Un bail privé ne donne pas au locataire un titre de propriété. Les offres de logement et de parcelles de la NHC sont propres à chaque projet ; un exemple de procédure d’achat de parcelle exige un acompte de 25 %, un paiement dans les sept jours, le retour de l’accord dans les 14 jours et le paiement du solde généralement dans l’année. Un produit de location-vente de la NHC a prévu un acompte de 25 % et une durée maximale de 120 mois, avec des composantes d’assurance. Ces conditions sont propres aux produits concernés et ne constituent pas des normes nationales. La Banque de Tanzanie a fait état d’un encours de prêts hypothécaires résidentiels de 752 milliards de TZS en décembre 2025, en hausse de 14,2 % en 2025. La qualité des logements et des services varie selon le lieu et le réseau disponible. En 2022, 70,1 % des ménages disposaient d’une source améliorée d’eau potable, dont 69,5 % sur le continent et 92,6 % à Zanzibar ; l’eau courante desservait 50,9 % des ménages à l’échelle nationale, 71,6 % en zone urbaine et 37,3 % en zone rurale. Des toilettes améliorées étaient disponibles pour 60,2 % des ménages au niveau national, environ 88,9 % en zone urbaine et 41,3 % en zone rurale, ainsi que pour 59,4 % des ménages continentaux et 89,9 % à Zanzibar. L’électricité du réseau national desservait 37,4 % des ménages et l’éclairage solaire 32,4 % ; l’accès à l’électricité était de 69,4 % en zone urbaine et de 16,4 % en zone rurale. Les toitures améliorées concernaient 85,6 % des logements et les sols améliorés 57,1 %. Avant d’emménager, vérifiez l’identité et l’autorité du propriétaire, le statut du titre ou de la licence, le bail écrit, les reçus de paiement, les conditions de caution, les responsabilités en matière de réparations, les compteurs, l’eau et l’assainissement, l’état du bâtiment, les risques d’inondation ou autres et tout litige foncier connu. Prenez des photos de l’état du logement et consignez la remise des clés. Au départ, respectez la clause de préavis, réglez le loyer et les réparations convenues, notez les relevés de compteur et obtenez une preuve écrite de restitution du logement. La NHC, la TBA, les autorités locales, les conseils de quartier ou de village, le registre des titres, les tribunaux fonciers et les institutions de Zanzibar ont des responsabilités distinctes ; l’organisme compétent dépend donc du lieu, du type d’occupation et de la transaction.