Logement au Timor-Leste

Le recensement de 2022 a dénombré 250 270 ménages privés au Timor-Leste, soit une taille moyenne de 5,4 personnes par ménage. Il distingue les logements conventionnels des autres unités d’habitation et classe les ménages comme propriétaires, locataires principaux, sous-locataires, partiellement ou entièrement logés gratuitement, ou selon un autre arrangement. Environ 9,5 % des logements conventionnels étaient vacants à l’échelle nationale et 7,6 % à Dili. La cohabitation dans la famille élargie est fréquente ; le nombre de personnes partageant un logement peut donc influer sur l’espace, l’intimité et les responsabilités du ménage. Les droits fonciers peuvent être reconnus ou attribués au titre de la loi 13/2017. Le régime peut traiter les droits formels antérieurs, la possession coutumière ou de longue durée, les droits de propriété informels et les biens communautaires, avec des droits égaux pour les hommes et les femmes. Des droits anciens peuvent prendre des formes telles que propriedade perfeita, hakmilik, aforamento, hakguna-bangunan ou hakguna-usaha. Les étrangers ne peuvent pas être propriétaires privés d’un terrain, mais peuvent l’utiliser par bail, notamment certaines propriétés du domaine privé de l’État. Une recherche immobilière devrait vérifier les données cadastrales, le certificat de propriété, les charges, les litiges et l’appartenance éventuelle du terrain à l’État ou à une communauté. Les autorités compétentes en matière foncière et immobilière, dont le Ministério da Justiça et les bureaux municipaux, traitent différentes étapes de cette procédure. Une enquête cadastrale systématique est gratuite, tandis que l’enregistrement et les autres frais officiels dépendent de la procédure. Le délai publié pour les revendications cadastrales est d’au moins 90 jours, et les affaires contestées peuvent être renvoyées à la Commission foncière et immobilière. Il n’existe pas de délai national uniforme pour la délivrance de chaque type de titre. Un arrendamento est un bail temporaire d’un bien immobilier contre paiement, régi par le Code civil. Un bail d’habitation privé devrait être écrit ; le loyer est payé mensuellement en monnaie légale, au montant prévu au contrat. Le contrat devrait préciser le bien, l’usage, le loyer, la date de paiement, la durée, les réparations et l’état lors de la remise des lieux. La sous-location ou le transfert du bail dépend du contrat et de la loi applicable. Les membres du ménage, notamment le conjoint, les parents en ligne directe, certains parents collatéraux jusqu’au troisième degré et un partenaire en concubinage répondant aux conditions, peuvent bénéficier d’une protection leur permettant de continuer à vivre dans le logement, sous réserve de clauses contractuelles légales. Le bailleur fournit le bien convenu et prend généralement en charge l’entretien et les réparations conformément au contrat. Le locataire paie le loyer à temps, utilise le bien comme convenu, en prend raisonnablement soin, signale les réparations nécessaires et le restitue à la fin du bail. Le bailleur peut résilier le bail pour des motifs tels que le non-paiement, un changement d’usage, un usage illégal, des transformations importantes non autorisées ou des dommages graves. Le bail est renouvelé sauf notification dans les délais. Pour un bail à durée déterminée d’au moins six mois, le bailleur ne peut pas résilier pour expiration ou renouvellement avant deux ans à compter de la date de début. Les délais de préavis écrit sont généralement de 180 jours pour un bail d’au moins six ans et de 90 jours pour un bail d’au moins un an mais de moins de six ans. Un locataire qui met fin unilatéralement au bail de manière anticipée donne généralement un préavis écrit de 90 jours et peut devoir un mois de loyer à titre d’indemnité, dans la limite de deux mois. Une expropriation peut ouvrir droit à une indemnisation au titre du Code civil. La qualité des logements varie fortement entre zones urbaines et rurales. Dans les logements conventionnels, des murs en béton ou en brique ont été recensés dans 55,9 % des cas au niveau national, 81,6 % en zone urbaine et 45,6 % en zone rurale ; les murs en tronc de palmier représentaient 19,5 % et les murs en bambou 19,6 % en zone rurale. Un logement dispose de tous les équipements de base s’il comprend l’eau courante, des toilettes, une baignoire ou douche fixe et une cuisine ou un espace de cuisson à l’intérieur. Seule une minorité de logements réunit ces quatre conditions. Les robinets publics ou réseaux publics d’eau courante desservaient 39,5 % des ménages, tandis que l’eau courante ou pompée à l’intérieur du logement en desservait 10,2 % et l’eau dans la cour ou sur la parcelle 11,0 %. Des sources d’eau non améliorées concernaient 13,0 % des ménages au niveau national, 18,6 % en zone rurale et 8,0 % en zone urbaine ; la collecte prenait souvent plus de 30 minutes, surtout pour les sources non améliorées. L’assainissement varie également selon le lieu. Les latrines à fosse avec dalle représentaient 43,2 % des installations et les toilettes à chasse d’eau ou à chasse manuelle 37,4 %. Environ 9,0 % des ménages ne disposaient d’aucune installation ou pratiquaient la défécation à l’air libre. Un assainissement non amélioré concernait 18,9 % des ménages au niveau national, 24,3 % en zone rurale et 4,7 % en zone urbaine. Les toilettes privées desservaient 86,4 % des ménages, les toilettes partagées 12,3 % et les toilettes publiques 1,3 %. Dili bénéficie du meilleur accès aux équipements de base dans les comparaisons disponibles, tandis qu’Ataúro présente le plus faible. Le logement peut être financé au moyen de prêts hypothécaires ou de microcrédits hypothécaires, mais le financement du logement est encore en développement et ne constitue pas un droit universel. Les banques agréées et autres établissements financiers agréés proposent des services concernés ; un titre foncier clair constitue une condition importante pour de nombreux prêts. La politique nationale du logement de 2007, le projet de loi de 2023 sur le logement et l’hébergement ainsi que la feuille de route nationale pour le développement du marché immobilier, examinée ou rédigée en 2025, décrivent des orientations sur les droits fonciers et au logement, l’offre résiliente, le financement des ménages et les données institutionnelles. Ces documents de politique ne créent pas de droit national à une aide au loyer ou à un logement social locatif. Les loyers, dépôts, charges, réparations, vacances et possibilités d’accéder à un logement convenable varient selon le bien et le lieu ; aucun indicateur national fiable des loyers n’a été identifié.