Logement au Turkménistan

Le terme turkmène ýaşaýyş jaýy signifie logement ou local d’habitation. En 2022, le Turkménistan comptait 1 344 268 logements : 1 201 056 étaient privés et 143 212 appartenaient à l’État. Le parc immobilier comprenait 962 858 maisons individuelles, 316 630 appartements distincts, 63 141 parties de maisons individuelles et 1 639 dortoirs. Les conditions de logement diffèrent nettement entre zones rurales et urbaines. La population rurale comptait 3 727 699 personnes, contre 3 217 496 en ville ; les maisons rurales dépendaient plus souvent de systèmes individuels d’approvisionnement en eau, de chauffage, d’assainissement et d’eau chaude. Les statistiques de 2022 recensent 6 945 195 personnes desservies par l’électricité et 6 738 847 par le gaz de réseau, tandis que l’eau courante centralisée en desservait 2 699 196 et les systèmes d’eau individuels, 4 245 999. Le chauffage central desservait 1 403 720 personnes, contre 5 541 475 pour des systèmes individuels. Une salle de bains ou une douche intérieure était recensée pour 2 995 894 personnes, tandis que 3 948 954 utilisaient des installations situées à l’extérieur du logement. Un ménage peut construire une maison individuelle, acheter ou vendre un logement, l’échanger, le recevoir en donation ou en héritage, recourir à une hypothèque ou à un prêt ciblé préférentiel de longue durée, participer à une construction partagée ou demander un logement de remplacement après une démolition ou une expropriation. Un bâtiment neuf reçoit normalement son titre après réception et enregistrement par l’État. La procédure de 2024 applicable aux parcelles de terrain porte sur l’enregistrement de la propriété, de l’usage et du bail et fait intervenir le ministère de l’Agriculture, la Commission nationale des questions foncières et le ministère de la Justice. Les informations disponibles ne permettent pas d’établir un barème national des superficies ou des prix des parcelles. Une vente, une donation ou un échange privé nécessite généralement un contrat écrit, une certification notariale et un enregistrement par l’État. Le Registre public consigne les titres, les charges et les transactions. Les indications officielles de 2024 prévoient une durée maximale de 10 jours ouvrables pour l’enregistrement immobilier. L’inscription d’une hypothèque indique le créancier hypothécaire, le débiteur hypothécaire, le bien et l’obligation garantie. L’adhésion à une association de logement peut prendre effet après le paiement intégral de la part sociale. La location privée permet au propriétaire de louer un logement entier ou une pièce convenable et de choisir le locataire. Un contrat écrit est particulièrement important lorsque le propriétaire ou sa famille n’habite pas le logement. Il fixe la durée, le loyer, les responsabilités de réparation et les motifs de fin du bail. Le bail privé d’habitation est enregistré par l’exécutif local ou l’organe d’autonomie locale dans les 10 jours calendaires suivant la demande du bailleur. Il ne faut pas extrapoler les loyers, prix de vente, taux hypothécaires ou tarifs de services publics actuels d’une localité ou d’un contrat à l’ensemble du pays. Le parc immobilier de l’État, le parc des administrations et le parc spécialisé répondent à des objectifs publics distincts. L’accès au logement public concerne généralement les citoyens turkmènes résidant de façon permanente dans la localité. Les règles prévoient un logement public par citoyen, conjoint et enfants mineurs dans la localité, tandis que des logements de fonction peuvent être attribués pour certaines situations professionnelles. Les motifs justifiant un besoin de logement comprennent une sous-location ou une location de longue durée sans autre logement, une résidence permanente en dortoir en dehors des études, des conditions sanitaires non conformes, moins de 9 mètres carrés par personne, la cohabitation de deux familles ou plus dans un logement ou une pièce et une maladie grave nécessitant une chambre isolée. Les demandes sont adressées à l’exécutif local ou au Geňeş du lieu de résidence du demandeur. Le Geňeş est un organe local représentatif d’autonomie. L’autorité enregistre la demande, applique une liste de documents fixée par la réglementation, ne peut pas exiger de documents supplémentaires et rend généralement sa décision sous un mois. Elle notifie sa décision par écrit, et une dégradation délibérée des conditions de logement au cours des cinq années précédentes peut empêcher l’inscription comme demandeur de logement. Les demandeurs peuvent rejoindre une file d’attente générale, prioritaire ou extraordinaire. Parmi les groupes prioritaires ou aidés figurent les anciens combattants, les personnes ayant un handicap de groupe 1 ou 2, les familles ou parents d’enfants handicapés, les orphelins, les personnes touchées par une catastrophe ou la perte d’un logement, celles qui élèvent quatre enfants ou plus, les familles de personnes mortes en service ou dans l’exercice d’une mission publique, certaines personnes démobilisées après au moins 10 ans de service et les parents isolés. Les éléments disponibles ne permettent pas d’affirmer que toute personne de ces groupes reçoit immédiatement un logement. Un locataire d’un logement public signe un contrat écrit avec l’organisme public du logement habilité. Le logement doit être habitable et indépendant, et la surface habitable normale est d’au moins 12 mètres carrés par personne ou d’au moins une pièce. Les locataires handicapés ou âgés ainsi que les personnes atteintes d’une maladie grave bénéficient, lorsque les règles s’appliquent, d’une préférence pour un étage inférieur ou un immeuble avec ascenseur. Le loyer et les charges sont payés chaque mois avant le 10 du mois suivant. Certains spécialistes ruraux admissibles peuvent recevoir un logement public local ainsi que le chauffage et l’électricité gratuits selon les catégories et procédures fixées par le Cabinet des ministres. La privatisation exige le consentement des membres adultes de la famille qui vivent avec le locataire. Elle est ouverte aux citoyens turkmènes et aux apatrides résidant en permanence dans le logement selon les règles applicables. Une demande déposée auprès de l’exécutif local ou du Geňeş est enregistrée le jour même. La décision est généralement rendue sous 30 jours calendaires au maximum et suivie d’un avis écrit dans les trois jours ouvrables. Un refus peut être contesté en justice. Les logements de confort supérieur ou logements de fonction construits en vertu d’actes présidentiels peuvent être exclus de la privatisation ; en règle générale, une personne qui ne privatise pas conserve le droit d’utiliser le logement. Pendant l’occupation, un propriétaire peut utiliser et aliéner le logement dans le respect des droits des voisins et des tiers. Les propriétaires d’appartements partagent les coûts d’entretien et de réparation des parties communes et peuvent créer un товарищество собственников жилых помещений, une association de propriétaires de logements organisée selon le principe de l’autonomie publique. Un bailleur privé fournit un logement habitable, entretient le bâtiment et les parties communes, effectue les réparations majeures et paie les charges lorsque le contrat lui attribue ces obligations. Un locataire paie le loyer convenu, utilise le logement conformément à sa destination et respecte les règles de sécurité incendie, d’hygiène et d’environnement. Les transformations nécessitent une décision de l’exécutif local ou du Geňeş, un projet établi par un professionnel qualifié, le consentement du propriétaire et l’accord écrit préalable des copropriétaires concernés. Des travaux non autorisés peuvent donner lieu à une injonction de rétablir l’état antérieur. Un tribunal ne peut maintenir les travaux que s’ils ne portent pas atteinte aux droits de tiers et ne créent aucun risque pour la santé ou la sécurité. La propiska est l’inscription officielle d’une adresse permanente. L’enregistrement d’un séjour temporaire concerne certaines absences ou situations de mobilité. L’enregistrement d’une adresse ne prouve ni la propriété ni le titre. Les règles d’enregistrement s’appliquent aux citoyens, aux étrangers et aux apatrides ; le Service national des migrations est compétent pour les fonctions pertinentes relatives à l’adresse ou à l’enregistrement du séjour. La propriété d’un logement, le bail et l’enregistrement migratoire sont donc des questions distinctes. Un bail privé prend normalement fin à la date ou à l’événement convenus. Le bailleur d’un bail privé à durée indéterminée peut généralement y mettre fin avec un préavis d’au moins trois mois ; les protections du sous-locataire ou de l’occupant temporaire sont plus faibles. Un locataire d’un logement public peut résilier à tout moment avec le consentement de sa famille, et un déménagement permanent met fin au bail public. L’échange de logements publics ou privés reste soumis au consentement et à d’autres conditions légales. L’expulsion et les grandes transitions en matière de logement impliquent généralement un tribunal. Si un logement est démoli pour une emprise foncière, risque de s’effondrer, est transformé en local non résidentiel ou devient inhabitable, le ménage concerné peut recevoir un autre logement amélioré. Des réparations majeures ou une reconstruction peuvent nécessiter un relogement temporaire dans un logement habitable de la même localité ; le contrat se poursuit, les frais de relogement et de retour sont à la charge du bailleur et aucun loyer ni aucune charge ne sont facturés pendant le séjour temporaire selon les règles indiquées. Si le logement d’un propriétaire privé est démoli pour des besoins publics, le propriétaire peut recevoir un logement privé amélioré équivalent ou une indemnisation. La construction menée par l’État reste une source importante de logements. Le plan Parahat-7 à Achgabat prévoit 20 bâtiments de neuf étages et 864 familles pour la période 2024–2026, mais les informations disponibles ne permettent pas d’établir les critères d’accès ou de prix. Un rapport du Médiateur de 2024 a signalé une erreur de traitement d’un droit au logement dans le dossier d’un orphelin et une réclamation concernant un contrat de construction. Ce constat montre qu’il faut suivre attentivement la mise en œuvre et le traitement des réclamations, mais ne mesure pas la fréquence de ces problèmes. Il convient donc d’examiner chaque option de logement selon la localité, le contrat, le statut d’enregistrement, les titres et l’autorité responsable.