Habitação no Uganda

No Uganda, as pessoas obtêm habitação através de senhorios ou agentes privados, acordos com empregadores ou instituições, projetos da National Housing and Construction Corporation (NHCC), terrenos consuetudinários, de propriedade plena, mailo ou arrendados, construção própria e crédito hipotecário. Não há provas de um sistema nacional de atribuição de habitação pública para arrendamento ou de uma tabela nacional oficial de rendas. O Ministry of Lands, Housing & Urban Development (MLHUD), a sua Directorate of Housing, a Uganda Land Commission, os District Land Boards and Offices, os Area Land Committees, os Recorders, os Sub-county Chiefs, o Office of Titles e os Registrars of Titles exercem funções distintas relativas a terrenos e habitação. Os Building Committees e Building Control Officers das autoridades locais tratam das licenças de construção. Os tribunais, representantes dos Local Council e a Polícia podem intervir em litígios, reentrada ou execução. O NPHC 2024 registou 65,8% dos agregados familiares como proprietários ocupantes e 24,8% como arrendatários. Nas zonas urbanas, 49,0% eram proprietários ocupantes e 41,7% arrendatários; em Kampala, 15,3% eram proprietários ocupantes e 70,0% arrendatários. Uma habitação urbana comum é um prédio de arrendamento, frequentemente chamado Muzigo. O acesso e a segurança habitacional diferem muito entre um arrendamento privado, uma habitação ligada ao emprego, a ocupação consuetudinária e a propriedade registada. A Landlord and Tenant Act 2022 aplica-se ao arrendamento residencial e comercial. Não abrange residências institucionais que sejam incidentais a serviços prisionais, médicos, religiosos, educativos ou recreativos; alojamento em hotéis ou motéis; hospedagem temporária; nem habitação ligada ao emprego. Um contrato de arrendamento pode ser escrito, oral, celebrado por mensagem de dados ou implícito na conduta das partes. Quando o valor é de pelo menos 25 unidades monetárias, atualmente pelo menos UGX 500.000, a exequibilidade geralmente exige contrato escrito ou mensagem de dados, ou prova de admissão. O senhorio regista as partes, o imóvel, a renda e as condições de pagamento, além da situação de imigração do não cidadão. O arrendatário apresenta identificação, como documento de identidade, identificação de estrangeiro, passaporte, carta de condução ou cartão de estudante certificado. O senhorio entrega uma cópia imediatamente após a assinatura ou, no caso de registo não escrito, no prazo de 14 dias. As partes acordam a renda. A moeda padrão é o xelim ugandês. Num arrendamento superior a um mês, a renda antecipada está limitada a três meses; num arrendamento inferior a um mês, a duas semanas. Um período de pagamento antecipado mais longo requer acordo mútuo. O senhorio entrega recibo imediatamente para pagamento presencial ou em cinco dias úteis quando o arrendatário o pedir para outro tipo de pagamento. Os aumentos de renda estão limitados a 10% por ano, salvo disposição diferente no contrato ou numa regra ministerial. O senhorio avisa com pelo menos 60 dias de antecedência e não pode haver mais de um aumento em 12 meses. Num arrendamento a prazo fixo, só pode haver aumento se o contrato o permitir. O senhorio só pode cobrar uma caução, limitada a uma renda mensal ou a um duodécimo da renda anual, consoante o valor mais baixo. As condições para reter valores têm de constar por escrito; o senhorio entrega recibo escrito e não pode deduzir valores pelo desgaste normal. A caução transfere-se para o senhorio sucessor. Se a execução hipotecária impedir a transferência e o senhorio sucessor não receber a caução, o anterior tem de a devolver. No início, o senhorio entrega instalações próprias para habitação humana, conserva a parte exterior e as áreas comuns e mantém o imóvel em bom estado de conservação. Protege o gozo pacífico, paga os impostos e taxas aplicáveis, realiza a ligação inicial aos serviços públicos e suporta determinados encargos de eletricidade, gás ou petróleo sem contador, água não medida, saneamento e drenagem. Não pode discriminar com base no sexo, raça, cor, origem étnica, tribo, nascimento, credo ou religião, posição social ou económica, opinião política ou deficiência. O arrendatário paga a renda, mantém a limpeza, comunica danos e obtém consentimento antes de instalar elementos fixos ou fazer alterações. Os problemas que exigem reparação urgente incluem rutura de canalizações, sanitas entupidas, fugas graves, falhas de gás ou eletricidade, inundações, interrupção de um serviço essencial e instalações inseguras ou sem proteção. O arrendatário avisa por escrito e guarda prova das despesas. O senhorio reembolsa no prazo de 14 dias. Se o reembolso não chegar, o arrendatário pode deduzir da renda seguinte um custo razoável ainda não reembolsado, salvo se tiver causado o problema por negligência. Em geral, o senhorio avisa com pelo menos 24 horas de antecedência para ver ou inspecionar o estado do imóvel e com pelo menos 20 horas de aviso escrito para entrada geral ao abrigo das regras legais. Em emergência, pode entrar sem aviso. O arrendatário precisa do consentimento escrito do senhorio para ceder o arrendamento ou subarrendar. O senhorio não pode recusar injustificadamente; a nomeação e os poderes de um agente devem ficar registados por escrito. Um arrendamento a prazo fixo termina na data prevista. Os prazos de aviso são de sete dias para arrendamento semanal, 30 dias para mensal e 60 dias para anual. As partes podem acordar um prazo maior, mas uma cláusula que estabeleça prazo inferior é nula. O arrendatário pode contestar a cessação em tribunal e continua a pagar renda durante a contestação. O despejo ilegal pode dar origem a providência judicial, indemnização até três meses de renda e perdas e danos. Se o arrendatário não sair, a reentrada legal envolve o Area Local Council e a Polícia. Atrasos superiores a 30 dias permitem iniciar uma via de reentrada e recuperação da renda. A ausência de pelo menos 30 dias consecutivos sem aviso e com renda em atraso, ou pelo menos 15 dias de renda em atraso com aparente desocupação, pode indicar abandono; o senhorio avisa com 14 dias de antecedência da cessação. Após a morte do único arrendatário, o primeiro prazo legal aplicável é geralmente 28 dias. A propriedade da terra segue vários regimes. A propriedade consuetudinária pode envolver um certificado de propriedade consuetudinária (CCO), que permite, sujeito às restrições do certificado e às regras consuetudinárias, arrendamento, usufruto, hipoteca ou penhor, subdivisão e venda. O pedido consuetudinário feito por pessoa, família ou comunidade usa o Form 1 num District Land Board ou escritório do subcondado. O Area Land Committee publica um aviso, demarca limites e servidões, avalia o direito consuetudinário e faz uma recomendação. O District Land Board aceita ou recusa o pedido fundamentando a decisão; o Recorder emite o CCO. O MLHUD apresenta taxas indicativas antigas de UGX 5.000 pelo pedido e UGX 5.000 pelo certificado; confirme as tarifas atuais. O registo de propriedade plena usa o Form 4, quatro fotografias e uma taxa de pedido indicativa de UGX 10.000. Inclui audiência pública, demarcação Form 23, relatório do Area Land Committee, relatório técnico do District Land Officer e aprovação do District Land Board. O MLHUD indica prazos-alvo de 10 dias úteis para aprovação e mais 20 dias úteis para a etapa do título. O registo de arrendamento usa o Form 8, quatro fotografias e taxa indicativa de UGX 10.000, seguido de audiência pública, demarcação, relatórios técnicos e aprovação do District Land Board. Os documentos de arrendamento podem ser emitidos após 10 dias úteis indicativos. O imposto de selo é 1% do prémio mais 1% da renda anual multiplicado pelo número de anos concedidos; a entrega do título pode ocorrer mais 20 dias úteis indicativos depois. As transferências mailo usam formulário de transferência, dois formulários de consentimento, cópia duplicada do título e fotografias do comprador e vendedor. A avaliação de mercado tem prazo indicativo de cinco dias úteis, o imposto de selo é 1% do valor do terreno e a verificação do título tem prazo indicativo de 10 dias úteis. Uma transação de terreno familiar exige consentimento prévio e escrito do cônjuge. A pesquisa presencial de terreno tem prazo indicativo de um dia útil e custa UGX 10.000; uma carta de pesquisa demora dois dias úteis e custa UGX 10.000. Um caveat tem imposto de selo indicativo de UGX 20.000 e taxa de registo de UGX 10.000, além de UGX 5.000 por parcela adicional, com prazo indicativo de 10 dias úteis. Um não cidadão pode obter arrendamento, mas não propriedade mailo ou plena. É exigido um arrendamento registado de pelo menos cinco anos; o prazo máximo é de 99 anos. Se um ugandês perder a cidadania, a propriedade mailo ou plena converte-se em arrendamento de 99 anos. O termo local kibanja descreve normalmente um direito de ocupação em terreno mailo. Os estatutos de ocupante legal ou de boa-fé e arrendatário por ocupação têm posições jurídicas distintas: devem ser verificados à luz do título, histórico de ocupação e registos aplicáveis, e não presumidos com base na linguagem quotidiana. Um crédito hipotecário costuma exigir conta bancária, rendimento comprovável, título válido, planos aprovados e, se aplicável, mapa de quantidades e fotografias. O Housing Finance Bank indica que as prestações normalmente não devem ultrapassar 35% do rendimento comprovável. Podem candidatar-se residentes ou não residentes do Uganda, pessoas singulares, empresas ou requerentes conjuntos. O empréstimo mínimo indicado é UGX 5.000.000 e as páginas dos produtos anunciam prazos até 20 anos. As relações empréstimo-valor e condições principais publicadas divergem entre produtos; confirme as condições da proposta específica. O registo da hipoteca usa escrituras de hipoteca, título duplicado e fotografias. O MLHUD indica um prazo de três dias úteis; o imposto de selo é 0,05% do montante hipotecário, com taxas de registo de UGX 10.000 e de análise de UGX 5.000. A NHCC aceita pedidos de todos, mas o pedido coloca o requerente numa lista de espera e não garante atribuição. A NHCC prevê duas semanas para responder a documentos completos. As opções de compra indicadas incluem pagamento imediato de 100% no prazo de três meses após a oferta; pagamento faseado com pelo menos 20% em 14 dias de calendário, seguido de 40% na fase estrutural e 40% na conclusão; e arrendamento com opção de compra, com pagamento de 50% do preço mais amortização ao longo de, no máximo, três anos. Construir por conta própria exige uma licença de construção válida ao abrigo da Building Control Act. O pedido é dirigido ao Building Committee local e inclui prova de propriedade, planos e certificados profissionais e carta do conselho da aldeia. O prazo para decisão é de 30 dias. A comissão pode recusar usos do terreno incompatíveis, degradação ambiental, perturbação, perigo ou incumprimento. Obras menores também exigem licença e planta simples. A licença é válida por seis meses e pode ter uma prorrogação de seis meses. Depois da conclusão, o proprietário pede inspeção e licença de ocupação no prazo de 14 dias; só pode ocupar após cumprir os requisitos da licença aplicável. Questões habitacionais sobre acesso à terra, arrendamento, segurança de ocupação e transições devem ser tratadas junto da autoridade ou do acordo relevante; análise separada de direito civil, condições da vizinhança e estimativas gerais do custo de vida exigem outra avaliação.