Vivienda en Uganda

En Uganda se accede a la vivienda mediante arrendadores o agentes privados, acuerdos con empleadores o instituciones, proyectos de la Corporación Nacional de Vivienda y Construcción (National Housing and Construction Corporation, NHCC), tierras consuetudinarias, freehold, mailo o leasehold, autoconstrucción y financiación hipotecaria. No hay pruebas de que exista una vía nacional de asignación de alquiler público ni un baremo oficial nacional de alquileres. El Ministerio de Tierras, Vivienda y Desarrollo Urbano (Ministry of Lands, Housing & Urban Development, MLHUD), su Dirección de Vivienda, la Comisión de Tierras de Uganda, las juntas y oficinas de tierras de distrito, los comités de tierras de zona, los registradores, los jefes de subcondado, la Oficina de Títulos y los Registradores de Títulos tienen distintas funciones relativas a tierras y vivienda. Los comités de construcción y responsables de control de edificios de las autoridades locales gestionan los permisos de obras. En las disputas, la reentrada o la aplicación de medidas pueden intervenir tribunales, funcionarios de los consejos locales y la Policía. El NPHC 2024 registró un 65,8 % de hogares propietarios y un 24,8 % de hogares arrendatarios. En zonas urbanas, el 49,0 % eran propietarios y el 41,7 % arrendatarios; en Kampala, el 15,3 % eran propietarios y el 70,0 % arrendatarios. Una vivienda urbana habitual es una vivienda colectiva dividida en unidades, llamada Muzigo. El acceso y la seguridad de la vivienda varían mucho entre un alquiler privado, un hogar vinculado al empleo, la ocupación consuetudinaria y la propiedad registrada. La Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 2022 se aplica al arrendamiento de viviendas y locales comerciales. No cubre residencias institucionales accesorias a servicios de detención, médicos, religiosos, educativos o recreativos; hoteles o moteles; alojamientos transitorios, ni viviendas vinculadas al empleo. El contrato de arrendamiento puede ser escrito, oral, celebrarse mediante mensaje de datos o inferirse de la conducta de las partes. Cuando el valor es de al menos 25 puntos de moneda —actualmente, al menos UGX 500 000—, para que sea exigible normalmente se necesita un contrato escrito o un mensaje de datos, o pruebas de admisión. El arrendador registra las partes, el inmueble, el alquiler y las condiciones de pago, además de la situación migratoria de un arrendatario no ciudadano. El arrendatario presenta una identificación, como documento de identidad, identificación de extranjero, pasaporte, permiso de conducir o identificación de estudiante certificada. El arrendador entrega una copia inmediatamente después de la firma o, si el registro no es escrito, en un plazo de 14 días. Las partes acuerdan el alquiler. La moneda predeterminada es el chelín ugandés. Para un alquiler de más de un mes, el pago anticipado se limita a tres meses; para uno de menos de un mes, a dos semanas. Un periodo de pago anticipado mayor requiere acuerdo mutuo. El arrendador entrega el recibo inmediatamente si el pago se hace en persona o en cinco días laborables si el arrendatario lo solicita para un pago no presencial. Los aumentos de alquiler se limitan al 10 % anual, salvo que el contrato o una norma ministerial disponga otra cosa. El arrendador debe avisar con al menos 60 días de antelación y no puede haber más de un aumento en 12 meses. En un arrendamiento de duración determinada, solo se permite un aumento si el contrato lo autoriza. El arrendador solo puede exigir un depósito, limitado a un mes de alquiler o a una doceava parte del alquiler anual, según cuál sea menor. Debe indicar por escrito las condiciones de retención, entregar un recibo escrito y no descontar el desgaste normal. El depósito se transfiere al nuevo arrendador. Si una ejecución hipotecaria impide transferirlo y el nuevo arrendador no lo recibe, el anterior debe devolverlo. Al inicio, el arrendador entrega una vivienda apta para ser habitada, mantiene el exterior y las zonas comunes y conserva el inmueble en buen estado. Protege el disfrute pacífico, paga los impuestos y tasas aplicables, realiza la conexión inicial de servicios y cubre determinados cargos no medidos de electricidad, gas o petróleo, agua no facturada por volumen, alcantarillado y drenaje. No puede discriminar por sexo, raza, color, origen étnico, tribu, nacimiento, credo o religión, posición social o económica, opinión política o discapacidad. El arrendatario paga el alquiler, mantiene limpia la vivienda, notifica daños y obtiene consentimiento antes de instalar elementos fijos o hacer modificaciones. Entre las reparaciones urgentes figuran tuberías de agua reventadas, inodoros atascados, filtraciones graves, fallos de gas o electricidad, inundaciones, interrupción de un servicio esencial y vivienda insegura o sin protección. El arrendatario avisa por escrito y conserva pruebas del coste. El arrendador lo reembolsa en 14 días. Si no lo hace, el arrendatario puede descontar del siguiente alquiler el coste razonable no reembolsado, salvo que haya causado el problema por negligencia. Por lo general, el arrendador avisa con al menos 24 horas de antelación para ver o inspeccionar el estado del inmueble y con al menos 20 horas por escrito para una entrada general conforme a la ley. En una emergencia puede entrar sin aviso. El arrendatario necesita el consentimiento escrito del arrendador para ceder el arrendamiento o subarrendar. El arrendador no puede denegarlo injustificadamente; el nombramiento y las facultades de un agente deben quedar por escrito. El arrendamiento de duración determinada termina en la fecha indicada. Los plazos de aviso son de siete días para alquileres semanales, 30 días para los mensuales y 60 días para los anuales. Las partes pueden acordar un plazo mayor, pero es nulo un plazo contractual menor. El arrendatario puede impugnar la terminación ante un tribunal y el alquiler sigue siendo exigible mientras se resuelve la impugnación. Un desalojo ilegal puede dar lugar a medidas judiciales, indemnización de hasta tres meses de alquiler y daños y perjuicios. Si el arrendatario no se marcha, la reentrada legal implica al Consejo Local de zona y a la Policía. Los atrasos superiores a 30 días permiten iniciar la reentrada y recuperar el alquiler. El abandono puede inferirse de una ausencia de al menos 30 días consecutivos sin aviso y con alquiler impagado, o de al menos 15 días de alquiler vencido y una aparente vacancia; el arrendador avisa con 14 días de antelación antes de terminar el contrato. Si fallece el único arrendatario, el primer plazo legal suele ser de 28 días. La propiedad de la tierra se rige por varios sistemas. La propiedad consuetudinaria puede contar con un certificado de propiedad consuetudinaria (certificate of customary ownership, CCO), que permite arrendar, obtener usufructo, hipotecar o dar en prenda, subdividir y vender, sujeto a las restricciones del certificado y las normas consuetudinarias. Una persona, familia o comunidad solicita la titularidad consuetudinaria mediante el Formulario 1 ante una junta de tierras de distrito o una oficina de subcondado. El Comité de Tierras de Zona notifica, marca límites y servidumbres, evalúa las normas consuetudinarias y formula una recomendación. La Junta de Tierras de Distrito acepta o rechaza la solicitud motivadamente, y el registrador expide el CCO. El MLHUD publica tasas indicativas heredadas de UGX 5000 por solicitud y UGX 5000 por certificado; conviene confirmar las tarifas vigentes. El registro de propiedad freehold utiliza el Formulario 4, cuatro fotografías y una tasa de solicitud indicativa de UGX 10 000. Incluye una audiencia pública, demarcación con el Formulario 23, informe del Comité de Tierras de Zona, informe técnico del responsable de tierras del distrito y aprobación de la Junta de Tierras de Distrito. El MLHUD indica plazos orientativos de 10 días laborables para la aprobación y 20 días laborables más para la fase del título. El registro leasehold utiliza el Formulario 8, cuatro fotografías y una tasa orientativa de UGX 10 000, seguido de audiencia pública, demarcación, informes técnicos y aprobación de la Junta de Tierras de Distrito. Los documentos del arrendamiento pueden expedirse tras unos 10 días laborables. El impuesto de timbre es del 1 % de la prima, más el 1 % del alquiler anual multiplicado por los años concedidos; la recogida del título se prevé otros 20 días laborables más. Las transferencias de mailo utilizan un formulario de transmisión, dos formularios de consentimiento, una copia del título duplicado y fotografías del comprador y del vendedor. La valoración de mercado se estima en cinco días laborables, el impuesto de timbre es del 1 % del valor de la tierra y la comprobación del título, de 10 días laborables. Para una transacción de tierras familiares se necesita el consentimiento previo y escrito del cónyuge. Una búsqueda física de tierras se estima en un día laborable y cuesta UGX 10 000; una carta de búsqueda, dos días laborables y UGX 10 000. Una anotación preventiva requiere un impuesto de timbre indicativo de UGX 20 000 y una tasa de registro de UGX 10 000, más UGX 5000 por cada parcela adicional; el plazo indicativo es de 10 días laborables. Una persona no ciudadana puede obtener leasehold, pero no propiedad mailo ni freehold. Se exige un arrendamiento registrado de al menos cinco años y el plazo máximo es de 99 años. Si una persona ugandesa pierde la ciudadanía, su propiedad mailo o freehold se convierte en leasehold por 99 años. El término local kibanja suele describir un derecho de ocupación de tierras mailo. La posición legal de un ocupante legal o de buena fe y la de un arrendatario por ocupación son distintas; deben comprobarse con el título, el historial de ocupación y los registros aplicables, en vez de inferirse del uso cotidiano de los términos. La financiación hipotecaria suele exigir una cuenta, ingresos verificables, título válido, planos aprobados y, cuando corresponda, mediciones y presupuestos de cantidades y fotografías. Housing Finance Bank indica que los pagos suelen no superar el 35 % de los ingresos verificables. Pueden solicitar el préstamo residentes o no residentes ugandeses, personas, sociedades o solicitantes conjuntos. El préstamo mínimo indicado es de UGX 5 000 000 y las páginas de productos anuncian plazos de hasta 20 años. Las condiciones publicadas sobre préstamo y valor y otras condiciones principales difieren según el producto, por lo que hay que confirmar las condiciones concretas de la oferta. El registro hipotecario requiere escrituras de hipoteca, el título duplicado y fotografías. El MLHUD indica un plazo orientativo de tres días laborables; el impuesto de timbre es del 0,05 % del importe hipotecario, más UGX 10 000 de registro y UGX 5000 de consulta. La NHCC admite solicitudes de cualquier persona, pero la solicitud solo incorpora al solicitante a una lista de espera y no garantiza la asignación. La NHCC fija como objetivo responder en dos semanas a documentos completos. Entre las opciones de compra indicadas figuran el pago íntegro del 100 % en los tres meses posteriores a la oferta; pagos por fases, con al menos un 20 % en 14 días naturales, seguido del 40 % en la fase de estructura y del 40 % al finalizar; y alquiler con opción a compra, con el 50 % del precio más amortizaciones durante un máximo de tres años. La autoconstrucción requiere un permiso válido de obras conforme a la Ley de Control de la Construcción. La solicitud se presenta al Comité de Construcción local e incluye prueba de propiedad, planos y certificados profesionales y una carta del consejo de aldea. El plazo de decisión previsto es de 30 días. El Comité puede denegar la solicitud por uso del suelo incompatible, degradación ambiental, molestias, peligro o incumplimiento normativo. Las obras menores también necesitan permiso y un plano esquemático. El permiso tiene una validez de seis meses y puede prorrogarse otros seis. Tras terminar la obra, el propietario solicita una inspección y un permiso de ocupación en un plazo de 14 días; solo se ocupa el inmueble tras cumplir los requisitos aplicables del permiso. Las cuestiones de vivienda sobre acceso a tierras, arrendamiento, seguridad de la ocupación y transiciones deben tratarse con la autoridad o el acuerdo pertinente; el análisis separado de derecho civil, las condiciones del vecindario y las estimaciones generales del coste de vida requieren otra evaluación.