Perumahan di Zambia

Sensus 2022 mencatat 4.025.402 unit hunian di Zambia, termasuk 2.651.166 unit milik rumah tangga. Di antara rumah yang diperoleh, pembangunan sendiri mencakup 2.061.805 unit, dibandingkan 234.764 unit yang dibeli, 175.815 unit yang diwariskan secara cuma-cuma, dan 11.315 unit yang dibiayai hipotek. Artinya, pembangunan sendiri dan warisan merupakan jalur kepemilikan yang dominan, sedangkan pembiayaan hipotek formal masih sangat terbatas. Perumahan perkotaan umumnya mencakup bangunan terpisah, deret, semi-terpisah, dan apartemen. Sensus mencatat 1.878.094 unit perkotaan, termasuk 1.120.324 rumah terpisah, 312.501 rumah deret, 263.963 rumah semi-terpisah, dan 90.061 flat atau apartemen. Perumahan perdesaan mencakup 2.147.308 unit, dengan 888.219 gubuk dan 1.084.465 rumah terpisah. Kondisi perumahan juga sangat beragam: akses ke toilet layak tercatat untuk 77,3% unit perkotaan dan 37,6% unit perdesaan, sedangkan akses ke air minum aman sebesar 91,7% di perkotaan dan jauh lebih rendah di perdesaan. Survei Pemantauan Kondisi Hidup 2022 melaporkan hunian milik sendiri sebesar 71,8% dan hunian dari pemilik rumah swasta sebesar 19,4% dalam sampel 8.520 rumah tangga. Angka sampel menggambarkan survei tersebut dan tidak boleh dianggap sebagai proporsi populasi nasional. Pengaturan lain mencakup perumahan gratis yang disediakan pemberi kerja, Pemerintah Pusat, dewan distrik, atau badan usaha parastatal, yaitu organisasi milik atau kendalian negara. Penyewaan swasta dapat menggunakan sewa tertulis atau lisan. Undang-Undang Sewa, Bab 206, mengatur rumah tinggal dan mencakup aturan mengenai sewa standar, kenaikan sewa, premi, serta uang sewa di muka, dengan tunduk pada pengecualian seperti perumahan terkait pekerjaan, perumahan sewaan Pemerintah, makan dan penginapan, serta sewa lebih dari 21 tahun. Untuk sewa tahunan hingga K100,000, pengadilan bawahan kelas satu merupakan pengadilan pertama yang disebut dalam riset; gugatan di atas jumlah tersebut termasuk yurisdiksi Mahkamah Tinggi. Kontrak dan Undang-Undang menentukan kewajiban pembayaran, perbaikan, penguasaan, dan pengakhiran. Penyewa serta pemilik rumah sebaiknya menyimpan kuitansi sewa, bukti penyewaan, dokumen alokasi atau hak milik, catatan utilitas, dan angka meteran. Tanah adat adalah tanah yang dikelola melalui otoritas tradisional, bukan sistem sewa negara. Akses biasanya melibatkan proses kepala adat dan dewan lokal terkait. Sertifikat Dokumentasi Tanah Adat dapat memperkuat bukti hak atas tanah, tetapi tidak otomatis menjadi hak milik negara. Karena itu, alokasi dewan, pendudukan informal, dokumentasi adat, dan hak milik terdaftar memiliki dampak hukum serta praktis yang berbeda. Konversi tanah adat menjadi hak sewa negara dan hak milik dapat melibatkan Kementerian Pertanahan dan Sumber Daya Alam, Sistem Administrasi Pertanahan Terpadu Zambia (ZILAS), Registri Pertanahan dan Akta, perencanaan lokal, serta persetujuan pembangunan. Layanan daring pertanahan dan sewa tanah tersedia melalui ZILAS dan ZamPortal, meskipun konektivitas di distrik terpencil dapat membatasi akses. Kementerian Infrastruktur, Perumahan, dan Pembangunan Perkotaan memimpin kebijakan perumahan nasional, pembangunan perkotaan, dan perumahan sosial. Otoritas Perumahan Nasional beroperasi berdasarkan Bab 195 dan dapat membangun perumahan, menjual atau menyewakan rumah, menyiapkan rencana, serta mengelola kawasan perumahan. Otoritas lokal dan dewan distrik menangani perencanaan lokal, perumahan dewan, dan peningkatan permukiman. Otoritas tradisional dan dewan terlibat dalam akses serta dokumentasi tanah adat. Otoritas Perumahan Nasional, Zambia National Building Society, bank komersial, dan lembaga keuangan mikro mungkin menawarkan jalur perumahan, pembangunan, pembelian, atau renovasi yang berbeda, dengan tunduk pada pendapatan, jaminan, kelayakan, dan dokumen tanah. Ketentuan hipotek bergantung pada pemberi pinjaman dan dapat berubah. Lembar tarif Zambia National Building Society yang berlaku sejak 16 Oktober 2025 mencantumkan 21,5% untuk pembelian tunai, perbaikan rumah, ekuitas, dan pinjaman pengalihan saldo; 23,5% untuk pinjaman konstruksi; 21,5% untuk pegawai baru Pemerintah Republik Zambia (GRZ); serta 21,5% untuk pinjaman kelompok atau kolektif. Jangka waktu maksimum yang dicantumkan adalah 25 tahun untuk sebagian besar produk perorangan, 30 tahun untuk pegawai baru GRZ, dan 10 tahun untuk pinjaman kelompok atau kolektif. Tarif ini bukan standar nasional. Pemberi pinjaman juga memeriksa pendapatan, jaminan, hak milik atau bukti tanah lain, serta rencana pembangunan atau pembelian. Perumahan yang disediakan Otoritas Perumahan Nasional atau dewan dapat mengikuti aturan alokasi, penyewaan, pembelian, atau pengelolaan kawasan tersendiri. Proyek Zona Ekonomi Multi-Fasilitas Lusaka Selatan mengumumkan rencana 10.000 unit, dengan 2.000 unit diumumkan sejak Juni 2025 serta pilihan pembelian atau sewa-untuk-beli yang sedang dibahas. Pendaftaran disebut tidak mengikat, dan proyek Lusaka tidak membuktikan ketersediaan nasional. Sewa-untuk-beli memindahkan kepemilikan hanya setelah ketentuan kontrak dipenuhi; membayar sewa saja tidak menciptakan kepemilikan. Program perumahan sosial bertahap Kementerian Infrastruktur, Perumahan, dan Pembangunan Perkotaan menargetkan orang rentan yang terdaftar dalam program Transfer Tunai Sosial. Kelayakan bergantung pada program, sehingga ini bukan bukti adanya manfaat perumahan universal. Tingkat sewa lokal, deposit, biaya layanan, transportasi, akses utilitas, dokumen hak milik, persetujuan perencanaan, pembiayaan, dan biaya pembangunan berbeda menurut lokasi dan kasus. Jangan mengasumsikan angka nasional yang andal untuk sewa, daftar tunggu, atau biaya konstruksi yang seragam. Kebijakan Perumahan Nasional 2020–2024 sedang ditinjau menurut laporan parlemen tertanggal 2 Desember 2025, dan peninjauannya dilaporkan mulai pada September 2025. Sumber yang ditinjau tidak menetapkan kebijakan perumahan nasional baru yang telah disahkan. RUU Amendemen Otoritas Perumahan Nasional 2026 hanya didokumentasikan dalam proses legislatif pada pembacaan pertama. Penjualan, pengalihan, warisan, dan pelunasan hipotek atas tanah terdaftar memerlukan pembaruan catatan pertanahan dan registri melalui proses yang berwenang.