Vivienda en Zimbabue

La vivienda urbana suele consistir en una casa completa, piso, habitación o alojamiento como huésped. Otras modalidades incluyen el alojamiento vinculado al empleo y la ocupación por relaciones familiares. La vivienda rural suele ser ocupada por sus propietarios o basarse en residencia familiar y consuetudinaria. Estas categorías tienen documentos, responsabilidades y niveles de protección diferentes; por ello, el hogar debe determinar el régimen de tenencia efectivo y no basarse en descripciones informales. El alquiler privado suele requerir un contrato de arrendamiento por escrito firmado por ambas partes. En zonas municipales, urbanas, de gobierno local y algunas zonas designadas de Consejos de Distrito Rural, el Reglamento de Alquileres, Instrumento Estatutario 32 de 2007, puede regular el alquiler justo, los pagos excesivos, el desalojo y los derechos de los arrendatarios legales. Hay excepciones y la aplicación vigente puede depender del inmueble y la localidad. No hay pruebas de una tabla nacional de alquileres, importe estándar de depósito o período uniforme de preaviso para todos los alquileres en Zimbabue; la práctica depende del contrato y la ley aplicable. El alquiler estatal y de autoridades locales, las nuevas viviendas destinadas al alquiler y los alquileres temporales durante una ausencia pueden regirse por normas distintas. Para comprar una casa o parcela, hay que comprobar ciertos aspectos antes de entregar dinero. El comprador debe verificar el título de propiedad del vendedor, los planos de construcción o ingeniería aprobados, las autorizaciones de la autoridad local y la situación del inmueble en el Registro de Escrituras. Una consulta registral puede revelar la titularidad, hipotecas, disputas y anotaciones de advertencia. El Agrimensor General se ocupa de cuestiones pertinentes de agrimensura y subdivisión; la Autoridad Tributaria de Zimbabue, conocida como ZIMRA, emite el certificado fiscal del vendedor necesario para la transferencia. Por lo general, un abogado especializado en transmisiones prepara y presenta la transferencia. El comprador también puede pagar derechos de timbre, registro y otros cargos de la transacción. La posesión suele seguir los acuerdos de pago y transferencia, y no hay un plazo nacional único para transferir. La tierra puede obtenerse de un propietario privado, del Estado o de una autoridad local. La autoridad local de planificación comprueba la conformidad con el plan maestro o local aplicable. Las subdivisiones y fusiones se rigen por el marco de planificación regional, urbana y rural y requieren aprobación del Agrimensor General. Los arrendamientos de terrenos estatales se tramitan ante la oficina de tierras estatales responsable. Por lo general, los terrenos de vivienda entregados mediante la Estrategia Nacional de Vivienda deben estar completamente acondicionados y urbanizados antes de emitir el título; no debe comenzarse a ocuparlos antes de que estén disponibles los servicios requeridos. Conserve la oferta escrita, contrato de arrendamiento, asignación, recibos, aprobación del plano o escritura según el tipo de terreno. Las construcciones nuevas, ampliaciones, obras estructurales y urbanización suelen requerir aprobación previa de la autoridad local. Las autoridades pueden revisar los planos de construcción y alcantarillado, inspeccionar la obra en etapas definidas y emitir un Certificado de Conformidad o de Ocupación conforme al sistema local aplicable. Los formularios, tarifas, retranqueos, fases de inspección y plazos de tramitación varían entre consejos. Una construcción sin autorización puede dar lugar a medidas de ejecución o riesgos de reubicación. El Ministerio de Vivienda Nacional y Servicios Sociales, o MNHSA, apoya la política nacional de vivienda, fondos de vivienda, programas públicos, facilitación de títulos y programas conexos. Los municipios, consejos urbanos, juntas locales y Consejos de Distrito Rural gestionan la planificación local, servicios, asignaciones y listas de espera de vivienda. Los programas públicos pueden incluir vivienda asistida por empleadores, cooperativas de vivienda, alquiler con opción a compra, proyectos de vivienda social e hipotecas o financiación para usuarios finales. Los requisitos de elegibilidad, renovación y prioridad dependen de cada proyecto. Por ejemplo, un procedimiento de lista de espera de Harare ha utilizado criterios de residencia o empleo, condición de solicitante de primera vivienda, ausencia de propiedad residencial en una zona definida y renovación anual; esos criterios no son una norma nacional. Zimbabue no garantiza un derecho universal a vivienda pública ni un plazo de asignación. Un Fondo de Vivienda y Garantía puede garantizar préstamos hipotecarios que reúnan los requisitos conforme a la Ley de Vivienda y Construcción. El Fondo Nacional de Vivienda, el Fondo de Préstamos de Vivienda para el Servicio Civil y el Fondo de Vivienda Rural ofrecen vías institucionales, pero el empleo, evaluación crediticia, moneda, tipos de interés, garantías y disponibilidad varían. El acceso para funcionarios depende del empleo. Las hipotecas, los modelos de alquiler con opción a compra y los programas asistidos por empleadores dependen del régimen y prestamista concretos, no de un derecho general. La ocupación residencial de terrenos comunales requiere el consentimiento del Consejo de Distrito Rural conforme al artículo 8 de la Ley de Tierras Comunales. El consejo considera el derecho consuetudinario y consulta al jefe tradicional. Los jefes, jefes de distrito y líderes de aldea también desempeñan funciones conforme a la Ley de Líderes Tradicionales, entre ellas tramitar solicitudes de asentamiento, asuntos de límites consuetudinarios, registros de habitantes y permisos de asentamiento. El consentimiento suele referirse a personas pertenecientes a la comunidad consuetudinaria o aceptadas por ella. La tierra comunal no es propiedad privada ordinaria en pleno dominio: no puede venderse o arrendarse privadamente como si tuviera título privado, y la transferencia de derechos de asentamiento está sujeta a condiciones legales, incluidos los requisitos sobre hogares adultos y consentimiento del consejo. Por tanto, la seguridad depende tanto del reconocimiento consuetudinario como de la autorización administrativa. Los asentamientos informales pueden implicar asignaciones duplicadas, parcelas sin servicios, falta de título, ventas informales, fraude, construcción insegura y acceso limitado al agua, saneamiento o electricidad. La Política Nacional de Vivienda y Asentamientos apoya la regularización y la mejora in situ cuando el terreno es adecuado para vivienda. Los humedales, riberas y cuencas, servidumbres viales, derechos de paso, terrenos reservados para servicios y zonas bajo líneas eléctricas pueden entrañar un alto riesgo de reubicación o demolición. La política respalda ofrecer alojamiento alternativo antes de una reubicación o demolición en proyectos pertinentes, pero no es una garantía universal. Durante la ocupación, las obligaciones se rigen por el contrato, título, asignación, normas consuetudinarias u otro instrumento de tenencia. Los residentes deben conservar contratos, recibos, títulos o documentos de oferta, planos aprobados y registros de servicios. El alquiler, tasas, suministros y cargos por servicios deben pagarse según lo acordado. El subarrendamiento, las modificaciones o nuevas construcciones pueden requerir permiso. Las responsabilidades del propietario o arrendador sobre acceso, mantenimiento y suministros dependen del acuerdo y las normas aplicables. El agua puede suministrarla la Autoridad Nacional de Agua de Zimbabue, conocida como ZINWA, o una autoridad local, según la zona de servicio. Para una nueva conexión suele requerirse una solicitud con los datos del inmueble o parcela, uso previsto, información técnica y datos del cliente. La carta de servicios de ZINWA fija objetivos de 21 días laborables para solicitudes completas y correctas, 10 días laborables para reclamaciones, 72 horas para responder a averías y 3 días laborables para reconexiones. Las tarifas, cargos de conexión, requisitos de garantía y cargos de alcantarillado varían. La distribución y venta de electricidad corresponde a la Empresa de Transmisión y Distribución Eléctrica de Zimbabue (ZETDC). La conexión depende de una instalación aprobada, capacidad de red, prueba de tenencia o título, una oferta y el pago de las tasas aplicables; no existe un plazo nacional establecido para las conexiones. La Constitución protege a una persona contra el desalojo de su hogar o la demolición de una vivienda sin una orden judicial que considere todas las circunstancias pertinentes. La protección se aplica a actores estatales y privados, pero no crea un derecho incondicional a permanecer. Las disputas de alquiler incluidas pueden remitirse a la Junta de Alquileres, el Tribunal Administrativo o un tribunal ordinario. La reubicación de tierras comunales y asentamientos informales puede plantear cuestiones consuetudinarias, administrativas y específicas del proyecto adicionales. Los acuerdos de vivienda terminan o cambian por vencimiento del contrato, rescisión acordada, preaviso y procedimiento legal de desalojo, venta, transferencia, hipoteca, herencia, cesión o proceso de asentamiento consuetudinario. La mudanza suele requerir entrega del inmueble, actualización de lecturas y cuentas de contadores, conciliación de depósitos o recibos y conservación de documentos. Los objetivos de servicio de MNHSA incluyen dos semanas para responder a una solicitud de vivienda, sujeto a disponibilidad; un mes para facilitar títulos de propiedades del Fondo Nacional de Vivienda o del Fondo de Vivienda y Garantía que estén parceladas y totalmente pagadas; dos semanas para una cesión; y dos meses para renovar un contrato de arrendamiento. Son objetivos administrativos, no garantías de que habrá vivienda, servicios o título en esos plazos. Conviene confirmar los requisitos actuales de consejos, organismos y proyectos, ya que las leyes, procedimientos y tarifas pueden cambiar.