Жильё в Камеруне

В ходе обследования EESI3 за 2021 год были выявлены разные ситуации с жильём в Камеруне. Среди домохозяйств 65,8% были собственниками: у 18,1% имелся официальный документ на землю, у 47,7% такого документа не было. Арендаторы составляли 28,9%; почти все жили в обычной аренде — 28,0%, тогда как на аренду с последующим выкупом приходилось 0,9%. Ещё 4,9% жили в жилье, предоставленном другой стороной, в том числе родственниками или друзьями — 3,5%, работодателями — 1,4%. В городах доля обычной аренды составляла 43,5%, собственности с документом на землю — 22,3%, собственности без такого документа — 28,0%. В сельской местности доля владения без официального документа достигала 74,5%. Эти цифры показывают, почему при поиске жилья в Камеруне нужно различать само жилище и юридические и практические основания проживания в нём. К распространённым каналам поиска относятся частные собственники, Камерунское общество недвижимости (Société Immobilière du Cameroun, SIC), уполномоченные агенты по недвижимости, неформальные посредники, известные как démarcheurs, семья и родственники, работодатели, общины и традиционные власти. Некоторые семьи постепенно строят жильё на семейной или традиционной земле. К формальным соглашениям относятся договор аренды, купля-продажа, аренда с последующим выкупом (location-vente) и аренда с переходом права собственности (location-accession), при которой собственность переходит согласно договору и условиям оплаты или передачи. Неформальные договорённости могут основываться на устном соглашении, короткой письменной записке, распределении жилья в семье или согласованной предварительной оплате аренды. Они могут обеспечить жильём, но обычно дают менее надёжное подтверждение прав и безопасность сделки. До заселения проверьте личность владельца и его полномочия, историю приобретения земли, земельный титул (titre foncier) — наиболее надёжное официальное подтверждение прав на землю, — а также адрес и границы участка. При сделке или запросе о землепользовании следует проверить градостроительный сертификат (certificat d’urbanisme). Осмотрите подъездные дороги, водоотвод, водоснабжение, электричество и санитарные условия; оцените риск наводнения, оползня и пожара. В письменном договоре аренды следует указать срок, арендную плату, аванс, залог, дополнительные платежи, обязанности по ремонту и выдаче квитанций. В проверенных официальных источниках не установлено единой национальной платформы аренды, стандартного договора аренды или совета арендаторов в Камеруне, поэтому договор и зафиксированные переговоры имеют большое значение. Профессиональная деятельность агента по недвижимости регулируется Законом № 2001/020 и Декретом № 2007/1138/PM. У уполномоченного агента должны быть разрешение, профессиональное удостоверение, финансовое обеспечение и страхование профессиональной ответственности. В деловых документах должны быть указаны номер разрешения и ссылки на него. Предпочитайте агента, чей статус и полномочия на продажу недвижимости можно проверить. Посредник démarcheur может представить объект, но он не даёт тех же гарантий, что уполномоченный агент. Министерство государственных земель, кадастра и земельного фонда (MINDCAF) ведёт официальную регистрацию земли. Для прямой регистрации заявитель подаёт четыре экземпляра документов в субпрефектуре или ведомственной службе. Квитанцию должны выдать не позднее чем через три дня. Затем проводится публикация в течение 15 дней, после чего консультативная комиссия и межевание рассматривают заявление. После заключительной публикации отсутствие возражений в течение 30 дней может привести к регистрации в земельном реестре и выдаче дубликата титула. В руководстве MINDCAF указано около шести месяцев, хотя фактическая продолжительность может различаться. Среди приведённых сборов: 3 000 франков КФА за досье; прямая регистрация в городской местности — 5 франков КФА за квадратный метр, минимум 5 000 франков КФА; в сельской местности — 1 франк КФА за квадратный метр, минимум 3 000 франков КФА; 2% от цены покупки при продаже или передаче и 1% от общей суммы аренды при регистрации договора аренды. Дополнительно могут взиматься плата за межевание, гербовый сбор, нотариальные и другие расходы. Распределение земли в семье или по традиционным обычаям, частные договорённости, фактическое владение и самостоятельное строительство широко распространены, особенно там, где официальный охват земельными титулами низок. Это может привести к спорам о границах, наследовании или повторных притязаниях, а жильцы могут подвергаться риску выселения, не иметь достаточных доказательств при перепродаже или потерять вложения в строительство. Проверить историю участка могут местные органы власти, нотариус и MINDCAF. Само наличие дома не доказывает право собственности. Иностранным гражданам, покупающим или получающим в дар частную недвижимость, обычно требуется предварительное разрешение MINDCAF, проверка участка и министерская виза на дарение или продажу. Затем нотариус оформляет передачу или раздел участка с MINDCAF для регистрации титула. Вместо этого государственная земля может предоставляться по концессии или долгосрочной аренде на праве эмфитевзиса (bail emphytéotique), которая при применимых условиях может действовать до 99 лет. Для обычной аренды такого же специального, документально установленного пути получения разрешения нет. В программах социального жилья участвуют Министерство жилищного строительства и городского развития (MINHDU), Министерство финансов (MINFI) и SIC. Доступны обычная аренда, аренда с переходом права собственности и продажа. Документально указанные критерии участия: гражданство Камеруна, отсутствие городской недвижимости при приобретении жилья, месячный доход домохозяйства не выше 350 000 франков КФА для аренды или 500 000 франков КФА для покупки, а также одно предоставление жилья на домохозяйство. Ограниченное исключение позволяет выделять до 5% жилья заявителям с доходом выше установленного предела. Приоритет могут получить перемещённые лица, пострадавшие от стихийных бедствий, женщины в трудном положении и лица, затронутые экспроприацией. Эти критерии не гарантируют автоматического предоставления жилья: результат зависит от наличия объектов, отбора, финансирования и правил программы. Кредитный земельный фонд Камеруна (Crédit Foncier du Cameroun, CFC) предлагает, в частности, программы Prêt Foncier Classique, Prêt Foncier Locatif, Prêt Promo Foncier и Plan d’Epargne Logement. Подавать заявки могут резиденты и представители диаспоры при условии соответствия требованиям по доходу, титулу, первоначальному взносу, способности погашать кредит, страховке, нотариальному оформлению и ипотечному обеспечению. В документально описанной социальной программе доступна сумма до 30 000 000 франков КФА по ставке 5% с учётом налогов на срок до 25 лет при личном взносе не менее 10%. Перед подачей заявки следует уточнить действующие условия, поскольку одобрение и параметры продукта зависят от конкретного случая. Перед строительством или изменением назначения земли следует проверить градостроительный сертификат (certificat d’urbanisme), который требуется для сделки с недвижимостью и любого запроса о землепользовании. Разрешение на строительство или установку выдаёт мэр. План должен быть подготовлен под ответственность зарегистрированного архитектора; для градостроительного проекта также нужен специалист по городскому планированию. Срок рассмотрения составляет 45 дней; если за это время не сообщено об отказе, согласно документально указанному правилу разрешение считается полученным. Строительство нужно начать в течение двух лет, иначе разрешение утратит силу. Для раздела участка требуется предварительное разрешение на планировку территории (lotissement), а для сноса — разрешение на снос. Доступ к воде и электричеству зависит от района. CAMWATER оформляет подключение городских и пригородных территорий через отделение или онлайн-заявку. Если индивидуальное подключение недоступно, домохозяйства могут пользоваться общественной колонкой или услугами продавцов воды. Для заявок в Eneo обычно нужны удостоверение личности, план расположения, смета и квитанция об оплате. В качестве ориентиров указаны около пяти дней для подключения низковольтной сети в городе, 15 дней в сельской местности и три городских дня для установки счётчика на существующее подключение после внесения залога, но условия на месте могут повлиять на срок. При общих счётчиках и субсчётчиках распределение потребления и платежей следует оформить письменно. Водоснабжение, электричество, санитарные условия и водоотвод остаются неравномерными. Часто используется санитарная инфраструктура на участке, а в плохо спланированных районах и пригородах возможны наводнения. На склонах существует риск оползней, а строительство и окружающие условия могут повысить пожарную опасность. Деревянные и бетонные строения различаются по требованиям к обслуживанию и климатическим характеристикам. До подписания договора или оплаты проверьте водоотвод, подъезд, электричество, воду, хранение воды, санитарные условия и рельеф вокруг объекта. В проверенных материалах нет надёжного общенационального ориентира для арендной платы. Размер аренды, аванс, залог, плата брокеру или агентству, плата за просмотр, коммунальные услуги и ремонт часто согласовываются сторонами. Исследования городов и материалы Всемирного банка указывают, что часто требуется внести авансом плату за шесть—двенадцать месяцев; в отдельных случаях в Дуале и Яунде указывается десять—двенадцать месяцев. Это не общенациональная норма закона. Рассматривайте предоплату и залог как отдельные суммы, письменно зафиксируйте их назначение и получите квитанцию за каждый платёж. По окончании аренды продление или выезд регулируются договором. Зафиксируйте опись имущества, ключи, показания счётчиков, квитанции, неоплаченные коммунальные услуги и расчёт залога и аванса. Продажу или передачу следует проводить через нотариуса и MINDCAF. При аренде с переходом права собственности она переходит только на условиях согласованного договора, оплаты и передачи. В проверенных источниках не установлены единые для всей страны сроки уведомления или нормы возврата залога при частной аренде, поэтому важны письменное соглашение и консультация местного специалиста.