السكن في إثيوبيا

لا يوجد في إثيوبيا نظام وطني واحد للإسكان. ففي أديس أبابا والمناطق الحضرية الأخرى، يحصل الناس على السكن عبر ملاك العقارات الخاصين والوسطاء والمالكين والتعاونيات والإيجارات الحكومية والشقق السكنية ومساكن ثانوية مثل الإضافات أو الغرف داخل مجمع سكني. و«مسكن الكِبِلي» هو مسكن تديره بنية الكِبِلي المحلية. أما الشقة السكنية فتقع ضمن مجمع سكني تُدار وحداته معًا، بما يشمل مشروعات مرتبطة ببرنامج التنمية المتكاملة للإسكان (IHDP). ويغلب في المناطق الريفية أن تشغل الأسر المنازل التي تملكها وتبنيها عبر ترتيبات محلية أو أسرية أو مجتمعية؛ ولا تنطبق عليها مباشرةً إجراءات الإيجار والتسجيل الحضرية. تعود ملكية الأراضي الحضرية إلى الدولة أو السلطات العامة، ويُنتفع بها عمومًا بنظام حق الإيجار لا الملكية الحرة الخاصة. لذا يتطلب الشراء أو البناء التحقق من وثيقة حيازة الأرض أو سندها وحالة الإيجار ورخصة البناء والبائع أو المطور وسجل التسجيل. ويجري توحيد إجراءات الفصل في حيازة الأراضي الحضرية والسجل العقاري والتسجيل بموجب الإعلان رقم 1381/2024، بينما ينظم الإعلان رقم 1357/2025 تطوير العقارات وتسويقها وتقييمها. وتتولى الحكومات الإقليمية والبلديات وإدارات المدن كثيرًا من الخدمات العملية، ومنها تأجير الأراضي والتصاريح والسجل العقاري والإسكان العام والتنفيذ المحلي. يتطلب استئجار مسكن في المدن عادةً عقدًا مكتوبًا يوثق أو يسجل لدى الجهة المحلية المحددة. وينبغي عمومًا إتمام التسجيل خلال 30 يومًا بموجب الإعلان رقم 1320/2024؛ وقد يُعامل العقد غير المسجل كأنه غير موجود. ولا يجوز أن يتجاوز الإيجار المدفوع مقدمًا شهرين، وينبغي دفع الإيجار عبر بنك أو وسيلة دفع إلكترونية قانونية مع الاحتفاظ بالسجلات. وعلى المستأجر الذي يغادر عادةً إخطار المالك قبل شهرين، ولا يجوز للمالك زيادة الإيجار تعسفًا أو إنهاء الإيجار قبل المدة المتفق عليها. وقد تشمل الأسباب المنصوص عليها التأخر في الدفع أو الاستخدام التجاري غير المصرح به أو الإزعاج الجسيم أو الاستخدام الإجرامي أو الضرر الكبير. تطبق أديس أبابا إجراءات محلية إضافية بموجب التوجيه رقم 184/2025. والمكتب المسؤول عمومًا هو مكتب إدارة الإسكان والتنمية في أديس أبابا (AAHDB) في المقاطعة الفرعية أو الوريدا التي يقع فيها العقار. ويتطلب التسجيل الهوية والعقد ودليلًا على حق المؤجر في تأجير العقار. وينبغي أن يبيّن العقد الأطراف والعنوان والوحدة والمدة والإيجار ورسوم الخدمات والحقوق والواجبات. وينبغي تسجيل التعديلات خلال 30 يومًا. وتوفر قواعد أديس قنوات للشكاوى بشأن عقود الإيجار غير المسجلة أو المؤجرة من الباطن، والإيجار المفرط أو الدفعات المقدمة الزائدة، والإنهاء غير القانوني؛ ولا تنطبق هذه القواعد المحلية تلقائيًا في أنحاء إثيوبيا. تشمل خيارات الإسكان العام والمدعوم شقق برنامج التنمية المتكاملة للإسكان ونظامي 20/80 و40/60 والتعاونيات السكنية والإيجارات الحكومية أو المشتركة. ويتوقف الوصول على البرنامج المحدد والتسجيل والمدخرات وشروط الأهلية والوحدات المتاحة. ولا تنشئ هذه البرامج حقًا تلقائيًا في الحصول على مسكن. ولا يوجد مكتب وطني واحد يتولى طلبات جميع خيارات الإسكان؛ إذ تختلف الإجراءات بين المكاتب المحلية وإدارات البرامج. لا يجوز للمواطنين الأجانب امتلاك منزل سكني أو الحصول على أرض لبنائه إلا عند استيفاء شروط الإعلان رقم 1388/2024 والتوجيه رقم 1147/2018. ولا تمنح هذه القواعد حقًا عامًا في الملكية الحرة للأراضي الإثيوبية، وينبغي التحقق من الإجراء الحالي لدى الجهة المختصة. وتشمل مخاطر الإسكان ضعف توثيق الحيازة أو تزوير سندات الملكية أو الإيجار وضعف الخدمات والنقص والتهجير بسبب تجديد المناطق الحضرية والفجوة بين الحماية القانونية الرسمية وإنفاذها عمليًا. وأظهرت بيانات وطنية أقدم أن 47.5% من أسر أديس أبابا كانت تستأجر، وأن 95.4% من الأسر الريفية كانت تملك منازلها ملكية خاصة؛ وتعبر أرقام 2016 عن خط أساس تاريخي لا عن النسب الحالية.