السكن في السنغال

يضم مخزون السكن في السنغال maison basse وmaison à étage وcase وbaraque والمباني السكنية متعددة الشقق. وسجّل التعداد RGPH-5 لعام 2023 عدد 18,126,390 نسمة ونسبة تحضر 54.7%. وشكلت maison basse نسبة 62.8% من المنازل وmaison à étage نسبة 21.9% وcase نسبة 11.8% وbaraque نسبة 1.5% والمباني متعددة الشقق نسبة 1.4%. وتتركز case أساسًا في الريف، بينما تتركز الشقق وmaison à étage في المدن. تختلف ترتيبات السكن كثيرًا حسب المكان. فالملكية هي الغالبة وطنيًا، لكن الإيجار الحضري يبلغ 37.8% مقارنة بـ2.0% في المناطق الريفية. وفي داكار يستأجر نحو 56.1% من السكان مساكنهم ويملك 43.9% منهم مساكنهم. وتشمل ترتيبات الإيجار عقودًا بسيطة مكتوبة وإيجارات دون عقد وسكنًا مشتركًا بعقد أو من دونه وإيجارًا ينتهي بالتملك. ويظل السكن العائلي والسكن الذي يوفره صاحب العمل والبناء الذاتي والإشغال العرفي مهمًا أيضًا. وتوجد في المدن مسارات رسمية للإيجار والملكية، بينما تتسم الوثائق وإمكانية الوصول في عموم البلاد بتجزؤ أكبر، وغالبًا ما يعتمد الإشغال الريفي أو العرفي على ترتيبات غير رسمية. غالبًا ما يجري البحث عن الإيجار عبر مالك أو وكالة أو وسيط. وقبل التوقيع، تحقق من هوية المالك وصلاحيته للتأجير وإثبات الملكية أو الإشغال ومحضر حالة العقار والأجرة والرسوم والتأمين وترتيبات الماء والكهرباء والصرف الصحي والتعرض للفيضانات أو الظروف غير الصحية. والعقد المكتوب أكثر أمانًا من الترتيب غير الموثق لأنه يسجل الأطراف والمدة والتزامات الدفع وحالة المنزل. تخضع عقود الإيجار لـ COCC. وقد يكون العقد المكتوب لثلاث سنوات مع التجديد الضمني أو لمدة غير محددة. ويكون الإيجار الموسمي مكتوبًا، ومدته الافتراضية عادة ثلاثة أشهر، ويتجدد كل ثلاثة أشهر ولا يجوز أن يتجاوز سنة. ويقدم المستأجر في العقد غير محدد المدة إشعارًا قبل شهرين عمومًا بموجب acte extrajudiciaire، فيما يقدم المالك إشعارًا قبل ستة أشهر عمومًا ويواجه قيودًا على استرداد العقار أو الاستناد إلى إعادة البناء. ويتطلب الفسخ القضائي بسبب الإخلال إشعارًا رسميًا بمهلة 30 يومًا. ويحتاج التأجير من الباطن أو التنازل عن العقد إلى موافقة المالك المكتوبة. ولا يجوز أن تتجاوز أجرة الإيجار من الباطن الأجرة الأصلية، ويُحدد سقف الإيجار المفروش من الباطن بالأجرة الأصلية مضافًا إليها 50%. ينظم المرسوم 2023-382، النافذ منذ 1 مارس 2023، تخفيضات الإيجار للعقود السكنية المشمولة: 15% للإيجار حتى 300,000 فرنك CFA، و10% للإيجار من 300,001 إلى 500,000، و5% لما فوق 500,000. وقد يستند المالك إلى استثناء إذا ثبت الامتثال لتخفيض 2014. ولا يتجاوز التأمين شهرين للإيجار حتى 500,000 فرنك CFA. ويقتصر المبلغ عند الدخول على إيجار شهر واحد، ويدفع الباقي على أقساط شهرية متساوية خلال 12 شهرًا؛ ولا يُدفع الإيجار مقدمًا ويستحق في نهاية الشهر. ويُحدد رسم الوكالة أو الوسيط بنصف إيجار شهر كحد أقصى عندما لا يتجاوز الإيجار 500,000 فرنك CFA. وتنسق CONAREL تنفيذ القواعد، فيما تعالج الجهات المختصة والمحاكم المطالبات والعقوبات. لا توفر وثائق الأرض والإشغال كلها الحماية نفسها. وتشمل الوثائق ذات الصلة titre foncier وbail وdroit de superficie وautorisation d'occuper وattestation وdroit coutumier. ولا يعادل إذن الإشغال الإداري الملكية. وتتعامل DGID وDomaines وCadastre وConservation مع سجلات الأراضي والتحقق منها، وقد تشارك البلدية أو المأمورية محليًا. تحقق من بيانات المسح العقاري، وعند الاقتضاء NICAD، قبل دفع ثمن الأرض أو المنزل. وقد يحول DGID عقد bail أو حق superficie أو autorisation d'occuper إلى titre foncier، لكن الوثائق ورسوم الإشغال والكلفة والمدة تعتمد على الحالة. يُطلب certificat d'urbanisme عبر البلدية أو سلطة التخطيط العمراني، ويتطلب عادة نسخة من سند الأرض أو وثيقة الإشغال ومستخرجًا مساحيًا وطابعًا بقيمة 500 فرنك CFA وضريبة بقيمة 1,000؛ والمدة المستهدفة المذكورة نحو أسبوعين. ويتطلب البناء والتوسعة والتسييج والتغييرات الخارجية وإعادة توزيع المساحات الداخلية الكبرى عمومًا autorisation de construire. وقد يتطلب الطلب سند الملكية أو وثيقة الإشغال والمخططات والتقدير وخطة الصرف الصحي ومستخرجًا مساحيًا. وتتراوح الضريبة عادة من 1,000 إلى 5,000 فرنك CFA، والطابع 10,000، وتتضمن الطلبات عادة ملفين للحالات البسيطة أو ثلاثة للحالات المعقدة. يعتمد الوصول إلى المرافق على قانونية الإشغال ووجود الشبكة. وتتطلب SEN'EAU عادة وثيقة هوية وإثبات ملكية أو إذنًا مصدقًا من المالك للمستأجر وفاتورة عميل قريب. ويبلغ رسم التأسيس المذكور 5,764 فرنك CFA؛ وسُجلت كلفة وصلة بسيطة تصل إلى خمسة أمتار بمبلغ 89,792 فرنك CFA قبل الضريبة في تعرفة 2025، مع مدة أعمال معلنة نحو 15 يومًا. وتتطلب SENELEC وثيقة إشغال قانونية وهوية وشهادة مطابقة Cossuel للتركيب الجديد أو المجدد. وتحدد SENELEC رسم اشتراك قدره 4,689 فرنك CFA للتوصيل العادي و7,329 للتوصيل الأعلى قدرة؛ والمدة المعلنة للتفعيل حتى خمسة أيام في المدن وعشرة في الريف بعد الدفع. وتوفر ONAS توصيلات الصرف الصحي العام عند توافرها. وعند عدم وجود شبكة عامة، يجب على المالك تركيب وصيانة صرف صحي مستقل مطابق، ويحظر توصيل مياه الصرف سرًا بمجرى تصريف الأمطار. الحصول على السكن الاجتماعي انتقائي وليس تلقائيًا. وبموجب القانون 2016-31، يضمن FHS قروض الإسكان ويدعم خفض الفائدة للمشترين لأول مرة ذوي الدخل المحدود أو غير المنتظم. وقد توفر FOGALOG وFONGIP ضمانات، وتشارك SNHLM وSICAP والتعاونيات وSAFRU وBHS وCDC وBAHSO في مسارات سكن أو تمويل مختلفة. وقد يتطلب طلب SNHLM خطابًا مكتوبًا وشهادات تثبت عدم امتلاك حق عقاري وعدم الاستفادة سابقًا وهوية وإثبات راتب؛ والرسم المذكور 5,000 فرنك CFA ومدة الإصدار المذكورة يومان. كما تدعم البرامج البناء الذاتي والتعاونيات، لكن التوافر والاختيار يتوقفان على البرنامج. تواجه داكار الحضرية ضغط إيجارات قويًا، فيما تظهر المدن الإقليمية أنماطًا مختلطة وتعتمد المناطق الريفية أكثر على الملكية والبناء الذاتي والترتيبات العرفية. وقد تشكل الفيضانات والسكن غير الآمن أو غير الصحي وضعف الخدمات وانعدام استقرار الحيازة مخاطر عملية أكبر من نوع المبنى وحده. احتفظ بعقد الإيجار والإيصالات ومحضر حالة العقار وسجلات المرافق ووثائق الأرض معًا، واطلب من الجهة المختصة أو المحكمة مراجعة مسائل الملكية أو الإنهاء غير الواضحة.