السكن في مدغشقر

تشمل المصطلحات المحلية logement وhabitation وhabitat للسكن؛ وmaison individuelle أو villa للمنزل المنفصل؛ وconcession للعقار أو المجمع؛ وappartement أو maison collective للمبنى المشترك أو متعدد الوحدات. وتشمل مسارات السكن الشائعة الإيجار وشراء الأرض أو المسكن والبناء الذاتي والميراث أو الملكية المشتركة والإقامة لدى الأسرة أو الأصدقاء والسكن الذي يوفره صاحب العمل والإشغال غير الرسمي. ولا يوجد في مدغشقر مزود إسكان وطني واحد أو نظام إعانة سكنية شامل. وتوجه السياسة الوطنية للإسكان وأطر السياسات ذات الصلة العمل العام، لكنها لا تنشئ تلقائيًا استحقاقًا فرديًا لمسكن أو دعم إيجار. تختلف ظروف السكن بشدة بين المناطق الحضرية والريفية. وفي المدن، ينتشر الإيجار والمستوطنات غير الرسمية أو غير المخططة، وقد ورد أن أكثر من 60% من السكان الحضريين يعيشون في مثل هذه المستوطنات. وقد تواجه تلك المناطق انعدام أمن حقوق الأرض والتعرض للمخاطر. ويشيع في الريف السكن المملوك دون سند رسمي. وعلى مستوى البلاد، وجد تعداد 2018 أن 70.8% من الأرضيات و71.9% من الجدران و56% من الأسقف تستخدم مواد هشة. وفي 2021–22، بلغت الملكية بسند أو صك 22.5% من الأسر، والملكية المشتركة بسند أو دونه 1.4% لكل منهما، والسكن الذي يوفره صاحب العمل 1.5%، والإشغال العشوائي occupation anarchique نسبة 0.9%، والترتيبات الأخرى 0.3%. عند شراء منزل أو بنائه ذاتيًا، تحقق من حالة الأرض قبل الدفع أو البناء. فسند الملكية المسجل (titre foncier) سند أرض مسجل. ويسجل السجل العقاري (cadastre) معلومات الأراضي. وتوثق شهادة الأرض (Certificat foncier) ملكية الأرض الخاصة غير المسجلة، المسماة propriété foncière privée non titrée أو PPNT، ويمكن أن تدعم البيع أو الهبة أو الميراث أو الإيجار أو عقد الإيجار طويل الأجل emphytéotique أو الرهن وفق إطار قانون الأراضي لعام 2022. وتكون مستندات الأرض غير المسجلة دون Certificat foncier أضعف وأكثر عرضة لعدم اليقين عند نقلها. ولا ينبغي اعتبار petits papiers غير الرسمية مكافئة لسند أو شهادة مسجلة. اطلب Certificat de Situation Juridique لا يتجاوز عمره ثلاثة أشهر وقارنه بالبائع ومعلومات السجل العقاري والحدود وأي مطالبات ملكية مشتركة أو ميراث. تشمل الهيئات العامة المعنية وزارة إدارة الأراضي والعقارات المعروفة باسم MATSF، والمديرية العامة للخدمات العقارية DGSF، والبلديات والسلطات الإقليمية اللامركزية الأخرى، ومكاتب الأراضي المحلية وfokontany، وهي الوحدة الإدارية المحلية على مستوى الحي. ويمكن لكاتب العدل أو وكالة عقارية مؤهلة المساعدة في المعاملة، لكن وجودهما لا يحل محل التحقق من مستندات الأرض. تحقق من الاستخدام المسموح به للقطعة وتعليمات التخطيط العمراني ومخطط البناء والتعرض للفيضانات والمخاطر الأخرى وطرق الوصول والخدمات الأساسية. ويصدر تصريح البناء عن مكتب التخطيط العمراني أو البلدية المختصة. تذكر إرشادات الإجراءات المنشورة لدى Torolalana لشراء الأراضي مدد معالجة تقريبية تبلغ نحو عشرة أيام عمل للمخطط العادي ويومين لتعليمات التخطيط العمراني و48 ساعة لعقد البيع وخمسة أيام عمل للتسجيل. وهذه أهداف إجرائية لا مهلة وطنية لكل معاملة. وتختلف الرسوم ومدد المعالجة الفعلية حسب الحالة والبلدية. وغالبًا ما يمول البناء الذاتي بأموال شخصية أو تمويل غير رسمي أو عمل الأسرة أو دعم المجتمع. وقد تحسن شهادة الأرض الوصول إلى الائتمان المضمون، لكنها لا تضمن الموافقة على القرض. ينبغي أن يحدد عقد الإيجار المالك (bailleur) والمستأجر (preneur) والمسكن والإيجار (loyer) والوديعة (caution) ومواعيد الدفع والمدة والإصلاحات والرسوم الإضافية. ويوفر Ordonnance 62-100 الصادر في 1 أكتوبر 1962 إطارًا خاصًا أساسيًا للإيجار السكني. وفي الإيجار الشهري لغرفة غير مفروشة، لا يجوز أن يتجاوز مجموع الوديعة والإيجار المقدم إيجار شهرين. وفي العقد غير محدد المدة، يكون إشعار المستأجر (préavis) شهرًا على الأقل، بينما يقدم المالك عمومًا إشعارًا قبل ثلاثة أشهر. وينتهي عقد الإيجار محدد المدة عادةً بانتهاء مدته المتفق عليها، مع مراعاة العقد والقانون المنطبق. احتفظ بالعقد الموقع وإيصالات الدفع ومحضر état des lieux الذي يصف الحالة عند التسليم وسجلات طلبات الإصلاح. وتشمل النزاعات الرسمية وإجراءات الإخلاء المحكمة المختصة ومأمور التنفيذ القضائي huissier؛ ولا تلغي الممارسات غير الرسمية ضرورة اتباع الإجراءات القانونية المنطبقة. لا يمكن استنتاج جودة السكن من الملكية أو الإيجار. ففي 2018، لم تتجاوز نسبة المساكن المتصلة بمياه الشرب 29.5%، بما فيها 66% في المدن و19.8% في الريف. وبلغت الكهرباء 38.1% وطنيًا، و71.5% في المدن و29.2% في الريف. وبلغت نسبة المراحيض المدارة بأمان 9.3% والتخلص المناسب من مياه الصرف 22.1%. اسأل عن توفير المياه والكهرباء والمراحيض ومياه الصرف وجمع النفايات والإصلاحات، وتحقق من موثوقية الخدمة طوال العام. وقد تشارك JIRAMA في خدمات الكهرباء والمياه، لكن التوفر وشروط التوصيل تختلف بحسب الموقع. قُدر العجز الوطني في المساكن بنحو 1.73 مليون وحدة. ويصف الرقم مشكلة عرض واسعة ولا ينشئ بحد ذاته حقًا شخصيًا في سكن مدعوم. لذلك يجمع التقييم الواقعي للسكن بين أمان الحيازة ومستندات العقد أو الملكية وجودة البناء والخدمات والقدرة على تحمل التكلفة ومخاطر الموقع والقدرة العملية على إنهاء الترتيب أو نقله.