युगांडा में आवास

युगांडा में लोग निजी मकान-मालिकों या एजेंटों, नियोक्ता या संस्थान की व्यवस्था, राष्ट्रीय आवास और निर्माण निगम (National Housing and Construction Corporation, NHCC) परियोजनाओं, प्रथागत, फ्रीहोल्ड, मेलो या लीज़होल्ड भूमि, स्वयं निर्माण और बंधक वित्त से आवास पाते हैं। देशव्यापी सार्वजनिक किराया आवंटन व्यवस्था या आधिकारिक राष्ट्रीय किराया सूची का प्रमाण नहीं है। भूमि, आवास और शहरी विकास मंत्रालय (Ministry of Lands, Housing & Urban Development, MLHUD), उसका आवास निदेशालय, युगांडा भूमि आयोग, जिला भूमि बोर्ड और कार्यालय, क्षेत्र भूमि समितियाँ, रिकॉर्डर, उप-काउंटी प्रमुख, टाइटल कार्यालय और टाइटल रजिस्ट्रार अलग-अलग भूमि और आवास कार्य संभालते हैं। स्थानीय प्राधिकरण की भवन समितियाँ और भवन नियंत्रण अधिकारी निर्माण अनुमति संभालते हैं। विवाद, पुनः प्रवेश या प्रवर्तन में अदालतें, स्थानीय परिषद अधिकारी और पुलिस शामिल हो सकते हैं। NPHC 2024 में 65.8% परिवार अपने घरों में और 24.8% किराये पर रहते दर्ज किए गए। शहरी परिवारों में 49.0% अपने घरों में और 41.7% किराये पर रहते थे; कंपाला में ये आँकड़े क्रमशः 15.3% और 70.0% थे। आम शहरी आवास में बहु-किरायेदार मकान शामिल है, जिसे अक्सर मुज़िगो कहा जाता है। निजी किरायेदारी, नियोक्ता से जुड़े घर, प्रथागत निवास और पंजीकृत स्वामित्व में आवास तक पहुँच और सुरक्षा बहुत अलग होती है। मकान-मालिक और किरायेदार अधिनियम 2022 आवासीय और व्यावसायिक किराये पर लागू होता है। यह हिरासत, चिकित्सा, धार्मिक, शैक्षणिक या मनोरंजन सेवाओं के साथ incidental संस्थागत निवास; होटल या मोटल आवास; अस्थायी ठहराव; या रोज़गार से जुड़े घरों पर लागू नहीं होता। किरायेदारी समझौता लिखित, मौखिक, डेटा संदेश के रूप में या पक्षों के आचरण से निहित हो सकता है। जहाँ मूल्य कम से कम 25 मुद्रा अंक—वर्तमान में कम से कम UGX 500,000—हो, वहाँ प्रवर्तनीयता के लिए आम तौर पर लिखित समझौता या डेटा संदेश, अथवा स्वीकारोक्ति का प्रमाण चाहिए। मकान-मालिक पक्षों, परिसर, किराये और भुगतान शर्तों तथा गैर-नागरिक की आव्रजन स्थिति दर्ज करता है। किरायेदार पहचान के लिए राष्ट्रीय पहचान पत्र, विदेशी पहचान पत्र, पासपोर्ट, ड्राइविंग परमिट या प्रमाणित छात्र पहचान पत्र देता है। मकान-मालिक हस्ताक्षर के तुरंत बाद प्रति देता है, या गैर-लिखित रिकॉर्ड की प्रति 14 दिनों के भीतर देता है। किराया पक्ष आपस में तय करते हैं। सामान्य मुद्रा युगांडा शिलिंग है। एक महीने से लंबी किरायेदारी में अग्रिम किराया तीन महीने तक सीमित है; एक महीने से छोटी किरायेदारी में यह दो सप्ताह तक सीमित है। इससे लंबी अग्रिम अवधि के लिए आपसी सहमति चाहिए। आमने-सामने भुगतान पर मकान-मालिक तुरंत रसीद देता है; गैर-व्यक्तिगत भुगतान पर किरायेदार माँगे तो पाँच कार्य दिवसों के भीतर देता है। समझौते या मंत्री के नियम में अलग व्यवस्था न हो तो किराया वृद्धि एक वर्ष में 10% तक सीमित है। मकान-मालिक कम से कम 60 दिन की सूचना देता है और 12 महीनों में एक से अधिक वृद्धि नहीं हो सकती। निश्चित अवधि की किरायेदारी में वृद्धि तभी हो सकती है जब समझौता अनुमति दे। मकान-मालिक केवल एक जमा ले सकता है, जो एक महीने के किराये या वार्षिक किराये के बारहवें हिस्से—जो कम हो—तक सीमित है। जमा रोकने की शर्तें लिखित में बतानी होती हैं, लिखित रसीद देनी होती है और सामान्य टूट-फूट के लिए कटौती नहीं की जा सकती। जमा बाद के मकान-मालिक को हस्तांतरित होता है। यदि कुर्की के कारण हस्तांतरण न हो और नए मकान-मालिक को जमा न मिले, तो पूर्व मकान-मालिक उसे लौटाता है। मकान-मालिक शुरुआत में रहने योग्य परिसर देता है, बाहरी हिस्से और साझा क्षेत्रों का रखरखाव करता है तथा परिसर को अच्छी हालत में रखता है। वह शांतिपूर्ण उपयोग की रक्षा करता, लागू कर और दरें देता, आरंभिक उपयोगिता कनेक्शन कराता और निर्दिष्ट बिना मीटर वाली बिजली, गैस या तेल, मात्रा-आधारित न होने वाला पानी, सीवरेज और जल निकासी शुल्क वहन करता है। मकान-मालिक लिंग, नस्ल, रंग, जातीय मूल, जनजाति, जन्म, पंथ या धर्म, सामाजिक या आर्थिक स्थिति, राजनीतिक विचार या दिव्यांगता के आधार पर भेदभाव नहीं कर सकता। किरायेदार किराया देता, परिसर साफ रखता, नुकसान की सूचना देता और फिटिंग लगाने या बदलाव करने से पहले सहमति लेता है। तत्काल मरम्मत की समस्याओं में पानी की पाइप फटना, शौचालय बंद होना, गंभीर रिसाव, गैस या बिजली की खराबी, बाढ़, आवश्यक सेवा बंद होना और असुरक्षित या असुरक्षित रूप से बंद परिसर शामिल हैं। किरायेदार लिखित सूचना देता और लागत का प्रमाण रखता है। मकान-मालिक 14 दिनों में किरायेदार को भुगतान करता है। भुगतान न मिले तो किरायेदार अगली किराया राशि से उचित, न चुकाई गई लागत घटा सकता है; यह उस स्थिति में लागू नहीं जहाँ किरायेदार की लापरवाही से समस्या हुई हो। आम तौर पर परिसर की हालत देखने या जाँचने के लिए मकान-मालिक कम से कम 24 घंटे की सूचना देता है और सामान्य प्रवेश के लिए वैधानिक नियमों के तहत कम से कम 20 घंटे की लिखित सूचना देता है। आपात स्थिति में बिना सूचना प्रवेश हो सकता है। किरायेदारी हस्तांतरित या उपकिराये पर देने के लिए किरायेदार को मकान-मालिक की लिखित सहमति चाहिए। मकान-मालिक अनुचित रूप से सहमति नहीं रोक सकता और एजेंट की नियुक्ति तथा अधिकार लिखित में दर्ज होने चाहिए। निश्चित अवधि की किरायेदारी बताई तारीख पर समाप्त होती है। साप्ताहिक किरायेदारी में सूचना अवधि सात दिन, मासिक में 30 दिन और वर्ष-दर-वर्ष में 60 दिन है। पक्ष इससे लंबी अवधि तय कर सकते हैं, लेकिन अनुबंध में इससे छोटी अवधि अमान्य है। किरायेदार अदालत में समाप्ति को चुनौती दे सकता है और चुनौती के दौरान किराया जारी रहता है। गैरकानूनी बेदखली पर अदालत राहत, तीन महीने तक के किराये का मुआवज़ा और हर्जाना दे सकती है। किरायेदार के न जाने पर वैधानिक पुनः प्रवेश में संबंधित क्षेत्रीय स्थानीय परिषद और पुलिस शामिल होते हैं। 30 दिन से अधिक बकाया किराया पुनः प्रवेश और वसूली का रास्ता देता है। बिना सूचना लगातार कम से कम 30 दिन की अनुपस्थिति और अवैतनिक किराया, या कम से कम 15 दिन का बकाया किराया तथा स्पष्ट खालीपन, परित्याग का संकेत हो सकता है; समाप्ति से पहले मकान-मालिक 14 दिन की सूचना देता है। अकेले किरायेदार की मृत्यु के बाद जल्द से जल्द वैधानिक आधार आम तौर पर 28 दिन बाद बनता है। भूमि स्वामित्व की कई व्यवस्थाएँ हैं। प्रथागत स्वामित्व में प्रथागत स्वामित्व प्रमाणपत्र (certificate of customary ownership, CCO) शामिल हो सकता है, जो प्रमाणपत्र की सीमाओं और प्रथागत नियमों के अधीन पट्टा, उपभोग अधिकार, बंधक या गिरवी, विभाजन और बिक्री में सहायता करता है। व्यक्ति, परिवार या समुदाय प्रथागत आवेदन फ़ॉर्म 1 से जिला भूमि बोर्ड या उप-काउंटी कार्यालय में करता है। क्षेत्र भूमि समिति सूचना देती, सीमाएँ और सुखाधिकार चिन्हित करती, प्रथागत कानून का आकलन करती और सिफारिश देती है। जिला भूमि बोर्ड कारण सहित आवेदन स्वीकार या अस्वीकार करता है और रिकॉर्डर CCO जारी करता है। MLHUD पुराने सांकेतिक शुल्क के रूप में आवेदन के UGX 5,000 और प्रमाणपत्र के UGX 5,000 सूचीबद्ध करता है; वर्तमान शुल्क जाँचें। फ्रीहोल्ड पंजीकरण में फ़ॉर्म 4, चार तस्वीरें और सांकेतिक UGX 10,000 आवेदन शुल्क शामिल हैं। इसमें सार्वजनिक सुनवाई, सीमांकन के लिए फ़ॉर्म 23, क्षेत्र भूमि समिति की रिपोर्ट, जिला भूमि अधिकारी की तकनीकी रिपोर्ट और जिला भूमि बोर्ड की मंज़ूरी होती है। MLHUD मंज़ूरी के लिए 10 कार्य दिवस और टाइटल चरण के लिए आगे 20 कार्य दिवस का सांकेतिक लक्ष्य देता है। लीज़होल्ड पंजीकरण में फ़ॉर्म 8, चार तस्वीरें और सांकेतिक UGX 10,000 शुल्क के बाद सार्वजनिक सुनवाई, सीमांकन, तकनीकी रिपोर्ट और जिला भूमि बोर्ड की मंज़ूरी होती है। सांकेतिक 10 कार्य दिवस बाद पट्टा दस्तावेज़ जारी हो सकते हैं। स्टाम्प शुल्क प्रीमियम का 1% और दिए गए वर्षों से गुणा किए गए वार्षिक किराये का 1% है; आगे के सांकेतिक 20 कार्य दिवस बाद टाइटल लिया जा सकता है। मेलो हस्तांतरण में हस्तांतरण फ़ॉर्म, दो सहमति फ़ॉर्म, टाइटल की डुप्लीकेट प्रति और खरीदार तथा विक्रेता की तस्वीरें लगती हैं। बाज़ार आकलन के लिए पाँच कार्य दिवस, भूमि मूल्य पर 1% स्टाम्प शुल्क और टाइटल जाँच के लिए 10 कार्य दिवस बताए गए हैं। पारिवारिक भूमि लेन-देन में जीवनसाथी की पूर्व लिखित सहमति चाहिए। भूमि की भौतिक खोज के लिए एक कार्य दिवस और UGX 10,000, जबकि खोज पत्र के लिए दो कार्य दिवस और UGX 10,000 बताए गए हैं। निषेधाज्ञा पंजीकरण में सांकेतिक स्टाम्प शुल्क UGX 20,000 और पंजीकरण UGX 10,000, हर अतिरिक्त भूखंड के लिए UGX 5,000 तथा सांकेतिक 10 कार्य दिवस की अवधि शामिल है। गैर-नागरिक लीज़होल्ड प्राप्त कर सकता है, लेकिन मेलो या फ्रीहोल्ड स्वामित्व नहीं। कम से कम पाँच वर्ष का पंजीकृत पट्टा आवश्यक है और अधिकतम अवधि 99 वर्ष है। यदि कोई युगांडाई नागरिकता खो देता है, तो मेलो या फ्रीहोल्ड स्वामित्व 99-वर्षीय लीज़होल्ड में बदल जाता है। स्थानीय शब्द किबांजा अक्सर मेलो भूमि पर निवास अधिकार बताता है। वैध या सद्भावी अधिभोगी और अधिभोगी-किरायेदार की कानूनी स्थितियाँ अलग हैं; उन्हें रोज़मर्रा के शब्द से नहीं, बल्कि टाइटल, अधिभोग के इतिहास और लागू रिकॉर्ड से जाँचना चाहिए। बंधक वित्त के लिए आम तौर पर खाता, पता लगाने योग्य आय, वैध टाइटल, स्वीकृत योजनाएँ और जहाँ लागू हो लागत-मात्रा विवरण तथा तस्वीरें चाहिए। हाउसिंग फ़ाइनेंस बैंक कहता है कि भुगतान आम तौर पर पता लगाने योग्य आय के 35% से अधिक नहीं होना चाहिए। आवेदन युगांडा निवासी या गैर-निवासी, व्यक्ति, कंपनी या संयुक्त आवेदक कर सकते हैं। बताई गई न्यूनतम ऋण राशि UGX 5,000,000 है और उत्पाद पृष्ठ अधिकतम 20 साल की अवधि दिखाते हैं। प्रकाशित ऋण-मूल्य अनुपात और मुख्य शर्तें उत्पादों में अलग हैं, इसलिए विशेष प्रस्ताव की पुष्टि चाहिए। बंधक पंजीकरण में बंधक दस्तावेज़, टाइटल की डुप्लीकेट प्रति और तस्वीरें लगती हैं। MLHUD सांकेतिक तीन कार्य दिवस बताता है; स्टाम्प शुल्क बंधक राशि का 0.05%, पंजीकरण शुल्क UGX 10,000 और जाँच शुल्क UGX 5,000 है। NHCC सभी से आवेदन लेता है, लेकिन आवेदन केवल प्रतीक्षा सूची में डालता है और आवंटन की गारंटी नहीं देता। पूरे दस्तावेज़ मिलने पर NHCC दो सप्ताह में जवाब देने का लक्ष्य बताता है। खरीद विकल्पों में प्रस्ताव मिलने के तीन महीने के भीतर 100% एकमुश्त भुगतान, 14 कैलेंडर दिनों में कम से कम 20% और फिर ढाँचा चरण में 40% तथा पूरा होने पर 40% का चरणबद्ध भुगतान, और अधिकतम तीन वर्षों के परिशोधन के साथ खरीद मूल्य का 50% देकर किराये से स्वामित्व शामिल हैं। स्वयं निर्माण में भवन नियंत्रण अधिनियम के तहत वैध भवन परमिट चाहिए। आवेदन स्थानीय भवन समिति में जाता है और उसमें स्वामित्व प्रमाण, पेशेवर योजनाएँ व प्रमाणपत्र तथा गाँव परिषद का पत्र लगता है। निर्णय का लक्ष्य 30 दिन है। समिति भूमि उपयोग की असंगति, पर्यावरण क्षरण, परेशानी, खतरे या नियमों का पालन न होने पर मना कर सकती है। छोटे काम के लिए भी परमिट और रेखाचित्र चाहिए। परमिट छह महीने वैध है और संभावित छह-महीने का विस्तार मिल सकता है। काम पूरा होने के बाद मालिक 14 दिनों के भीतर निरीक्षण और अधिभोग परमिट के लिए आवेदन करता है; लागू परमिट आवश्यकताओं का पालन होने पर ही वहाँ रहा जा सकता है। भूमि तक पहुँच, किरायेदारी, अधिभोग सुरक्षा और बदलाव से जुड़े आवास प्रश्न संबंधित प्राधिकरण या समझौते के अनुसार आते हैं; अलग दीवानी कानून विश्लेषण, पड़ोस की स्थितियाँ और जीवनयापन की सामान्य लागत के लिए अलग आकलन चाहिए।