エルサルバドルにおける住居

エルサルバドルの住宅は、全額支払済みの持家、分割払い中の持家、賃貸、貸与、無償提供、雇用に伴う提供、その他の形態があります。正式な所有権には通常、公正証書と登記が必要です。賃貸は主に契約と賃貸借法（Ley de Inquilinato）で規律されます。 住宅省（Ministerio de Vivienda、MIVI）は住宅政策、社会住宅、区画開発、都市計画、移転を担当します。住宅社会基金（Fondo Social para la Vivienda、FSV）は住宅ローン融資を提供し、住宅購入、建築、増築、住宅ローン移転を支援します。国家登記センター（Centro Nacional de Registros、CNR）は、不動産・抵当登記所（Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas）を含め、所有権、抵当権、関連証明書を記録します。FONAVIPOは住宅補助と事業を支援します。自治体は地籍記録、債務不存在証明、地域許可を発行します。ANDAは公共水道・下水を管理し、SIGETは電力を規制します。AES、DELSUR、EDESALなどの事業者が各供給地域で電力を提供します。 購入者は、登記簿抄本証明、完全登記証明、登記調査、担保権情報、売主がほかに登記済み不動産を持つかを示す証明を取得してください。通常の購入手順は、売買契約、公正証書、CNR登記です。買主は通常、DUI、権原書類、登記手数料を提出します。法的例外を条件として、価額が28,571.43米ドルを超える場合は譲渡税が適用されることがあります。未登記区画、公正証書の欠如、不完全な区画開発、不正書類は重大なリスクです。区画開発には、適用される特別法に基づくMIVI登録または適正化、その後の個別権原取得とCNR登記が必要な場合があります。 賃貸契約は書面で作成し、当事者、物件、賃料、支払方法を明記してください。書面契約がない場合、その不備の責任は賃貸人にありますが、口頭賃貸借は立証が難しくなります。定められた賃貸期間が終了しても、賃料が支払われ、賃貸終了の法的根拠がなければ、それだけで賃借人が退去しなければならないわけではありません。賃貸人が賃料受領を拒否した場合、賃借人は8日以内に裁判所への供託手続を利用できます。滞納、契約終了、未払賃料、賃料値上げをめぐる住宅賃貸紛争は、民事・商事訴訟法典（Código Procesal Civil y Mercantil、CPCM）第477条・第478条に基づく略式賃貸手続で、物件所在地を管轄する第一審裁判所が扱う場合があります。 FSV利用には通常、AFP（年金基金管理機関）、IPSFA（軍人年金制度）または適格制度を通じた少なくとも6か月の拠出が必要です。自営業者には通常2年間の営業実績が求められます。正式所得の申請者は通常18～69歳、変動所得の申請者は通常18～60歳が対象です。保険、返済能力、良好な信用、Haciendaの債務不存在証明も関係します。同証明は30,000米ドル以上の売買または信用取引で必要です。手続は通常、事前資格審査、融資枠と物件の選択、書類提出、頭金または不足分の支払い、評価、決定、給与天引命令または仮登記、証書作成の順です。申請者は最大2人で共同申請できます。 FSV融資枠には、新築、中古、回収住宅、土地、個別建築、RAM、債務移転があります。価格40,000米ドル以下の新築住宅では、正式所得の場合、最長30年、金利4％で価格の100％まで融資できる場合があります。変動所得では、最長25年、金利5％で97％までです。40,000.01～61,000米ドルの価格帯では、通常最長25年で、正式所得なら98％、変動所得なら92.5％まで融資される場合があります。条件は変更されることがあります。Casa Joven、Casa Mujer、Vivienda en Altura、Vivienda Cercana、Aporte y Crédito、Vivienda Social、FONAVIPO-FSVなどの制度は、それぞれ異なる状況を対象とします。Casa Jovenは18～29歳の申請者を対象とし、価格または評価額の最大100％を融資できます。FONAVIPOの補助には通常、600平方メートル以下で所有・CNR登記済みの土地、世帯、最低賃金2人分以下の所得、過去に住宅補助を受けていないことが必要です。MIVIの社会的関心住宅区分は100,156米ドル以下の住宅に適用されます。2026年9月に確認した情報では、MIVIによる一般的な住宅手当や一律の家賃補助は確認できませんでした。 建築や区画分割には、MIVIの実現可能性審査、道路・用途地域審査、区画または建築許可、最終検査が関係することがあります。地域計画がない自治体における目安の処理期間は、実現可能性が約20日、許可が約25日ですが、自治体条例で手続が変わることがあります。行政計画では国内を西部、中部、東部に分けることが一般的で、県や自治体によって要件が異なります。 ANDAの新規水道接続には通常、本人確認書類、公正証書または売買予約付き賃貸借契約、3か月以内に発行されたCNR証明、地籍記録、略図が必要です。現地調査申請費用は13.56米ドルです。ANDAは60日間未払いの場合、水道を停止することがあります。電力接続は通常、認定電気技師と技術検査が必要で、接続まで3～6日かかることが多いです。水道、下水、電気の供給状況は全国一律ではありません。 入居中、賃借人は賃料を期日までに払い、合意した用途で物件を使い、領収書を保管し、住宅の状態を目録に記録します。契約では、各公共サービス料金と修繕を誰が負担するか定めてください。所有者は自治体の債務不存在状況、抵当権、保険、CNRの注記を確認します。賃貸終了時は、任意の明渡しまたは裁判所命令による退去があり得ます。滞納は契約終了、退去、未払賃料請求につながる場合があります。所有住宅の売却、贈与、相続、抵当権抹消には通常、公正証書とCNR登記が必要です。FSV融資住宅は正式に抵当権が抹消されるまで抵当権が残ります。明渡し時は公共サービスを解約または名義変更し、署名済み記録と支払証拠を保管してください。