サモアの住宅事情

2023年家計収支調査では、サモアの世帯の約95%が持家世帯でした。約1%が賃貸で、約2%は家族または教会から無償で住居を得ていました。2021年人口・住宅センサスでは、報告された土地保有の54.9%が慣習地、36.0%が自由保有地でした。慣習地はサモアの慣習的権限の下で保有され、自由に譲渡できる私有地のように扱うことはできません。家族からの利用にはアーイガ（aiga）、すなわち大家族集団が関わることが多く、マタイ（matai）と呼ばれる家族の称号保持者、または土地・取り決めを管理する人や権限者であるプレ（pule）の関与が必要な場合があります。村の評議会または会合であるフォノ（fono）も実務上重要な場合があります。こうした取り決めは個人所有権や土地を自動的に融資担保に使える権利を生じさせずに住宅へのアクセスを可能にすることがあります。 正式な土地情報は天然資源・環境省（MNRE）が扱い、土地登記所と慣習地管理部門を含みます。土地調査またはコンピューター登記簿証明書は、土地区分、登録所有者・権限者、賃貸借・使用許可、通行権、境界、記録済み権利の確認に役立ちます。土地保有形態が適切なサービスや安全な建築条件を保証するわけではないため、洪水、排水、道路アクセスは別途確認してください。 慣習地の賃貸借契約は通常、サモア人受益所有者による書面申請が必要で、代理人、目的、期間、賃料その他の対価、見直し条件、契約条項を明記します。大臣またはMNREが受益所有者の受託者を務めます。測量が必要となる場合があり、提案された契約はサヴァリに公告され、異議申立期間は少なくとも3か月設けられることがあります。紛争は土地・称号裁判所に持ち込める場合があります。承認後、契約を締結し土地登記官に登録します。ホテル・工業目的以外では通常、法定期間は最長20年で、最長20年の更新が可能です。ホテル・工業目的は最長30年で、最長30年の更新が可能です。個別取引では、許可目的、賃料承認、登録、現行手数料を確認してください。 住宅の形態には開放型サモア式ファレと、閉鎖型・開放型の欧州式住宅があります。2021年センサスでは、閉鎖型欧州式、増築型閉鎖欧州式、開放型欧州式、開放型サモア式ファレが主な区分として記録されました。2023年調査では平屋の欧州式住宅が主流で、開放型住居は農村部・アウターウポル島、サバイイ島で特に多く見られました。住宅は換気、暴風雨への耐性、プライバシー、調理・洗濯設備、衛生、水の貯蔵、屋根・構造の状態を確認します。 住宅を新築・増築する場合、通常は建築許可を公共事業・運輸・インフラ省（MWTI）に申請する前に、計画・都市管理庁（PUMA）の開発同意が必要です。PUMAは開発の環境、社会、経済への影響を審査します。価値がSAT 1,000,000を超える事業は計画・都市管理委員会に付され、それ以下はPUMAが扱います。公表されている開発同意手数料は事業価値に応じSAT 30～SAT 2,000で、返金不可です。標準審査期間は公表されていません。 建築許可申請には、開発同意、施工用図面2部、敷地・位置図、平面図、立面図、断面図、構造詳細、配管・排水図、電気情報、土地権利の証拠、建築所有者と土地所有者の署名が必要となる場合があります。通常、2階建て住宅には公認専門技術者の構造計算書が必要です。設計では洪水、海抜、浄化槽または浸透ます、境界後退も考慮する場合があります。適合確認には陸運局、消防・緊急サービス庁、電力公社、サモア水道局が関わることがあります。 サモア住宅公社（SHC）は一部の融資と賃貸住宅を提供しますが、全国的な住宅割当制度ではありません。掲載されている標準商品には、最長5年・年14%・最大SAT 30,000の個人保証融資、最長15～25年・年8～11%・最大SAT 250,000の住宅ローン担保融資、30%の自己資本が必要な自由保有住宅地購入融資があります。政府住宅助成制度はSAT 6,000,000の規模で、初回住宅購入者または大家族を対象とし、土地担保なしで最大SAT 50,000、住宅ローン付きで最大SAT 250,000となり得る商品を年5%程度で提供します。条件は変わる場合があるため、現行条件、資格、手数料、返済審査をSHCに直接確認してください。 SHCはヴァイアラ海岸、タウメアシナまたはモアタア、ファガリーまたはヴァイマウガ、モトオトゥアなどで、堅牢な構造の賃貸住宅73戸も運営します。サモア市民権が入居要件で、借主は月額家賃と1か月分の保証金を支払います。保証金は、重大な損傷または家賃滞納がなければ賃貸終了時に返金されます。全国共通の賃貸住宅ポータル、家賃規制制度、広く利用できる社会住宅割当サービスの存在は、利用可能な公的資料で確認されていません。 民間賃貸は主に財産法1952年と書面の賃貸条件に従います。確認した公的資料には独立した住宅賃貸法は特定されていません。書面契約には、期間、賃料、保証金、公共料金、修繕、入居者、転貸、退去時の状態を記載してください。随意賃貸は通常、1か月前の書面通知で終了できます。借主は通常、賃料を支払い、物件を借主が使用できる合理的な状態に保ち、終了時に返還します。火災、洪水、暴風雨、地震で借主の過失なく居住不能になった場合、賃料が減額または停止されることがあります。貸主は検査・修繕のため相当な事前通知を行うべきです。1か月分の賃料滞納または契約違反は再立入りの根拠となり得ますが、権利喪失には違反通知と是正機会が必要です。 2023年調査で公共電力は世帯の99%、公共水道は86%に供給されていました。農村部・アウターウポル島では公共水道の利用が64%と低くなっています。賃貸物件では、地域が違っても同じ水準のサービスがあると考えず、電気、水道、浄化槽、排水、廃棄物処理を実地確認してください。賃貸終了時には引渡しと保証金計算を記録します。登録済み賃貸借、変更、解除、譲渡、抵当権抹消、土地書類は関係土地当局に記録し、住宅記録とともに保管します。