バハマにおける住まい

バハマには戸建て・連棟住宅、アパート、フラット、タウンハウスがあります。2022年のBNSI国勢調査では、住宅戸数144,198戸、うち居住中119,138戸、空き家25,060戸でした。2013年世帯調査では持ち家61.1%、民間賃貸33.5%、無償居住3.9%で、New Providenceの民間賃貸比率は36.1%でした。これらは過去の住宅状況を示す数字で、現在の賃料、価格、供給を示すものではありません。民間賃貸・所有は確立した選択肢ですが、公営住宅は分散しており、家族間の無償居住は主に非公式です。 バハマの民間賃貸契約は書面でも口頭でも成立し、口頭契約も執行可能な場合があります。支払い前に家主・代理人の氏名と事業住所を確認し、立ち会いで住宅を点検し、欠陥を写真に記録し、署名済み契約書と領収書をすべて保管してください。契約には賃料、保証金、光熱費、修理、ごみ処理、立入り、転貸、ペット、保険を記載します。保証金は契約で定める額で、通常は賃料1か月分です。政府案内では、退去後7日以内に返還し、借主・来客が生じさせた損傷分を差し引き、控除項目を書面で明細化することとされています。返金されない場合は、裁判前にConsumer Affairsへ相談できます。月単位賃貸では通常、賃貸期間末の少なくとも30日前、週単位では通常14日前までに退去通知を行います。 家主は賃貸住宅を居住可能な状態に保ち、提供した電気設備、配管、空調、設備、家電の必要な修理を行う責任があります。4戸以上を所有する家主は、ごみ回収を手配し費用を負担します。緊急時以外の立入りには通常、少なくとも2週間前の合理的な通知が必要です。借主は賃料、通常の維持管理、自分または来客が起こした損害、住宅安全要件の順守を担います。政府賃貸契約では、内装維持や光熱費の全額を借主負担とする場合があります。 Rent Control ActとRent Control Boardは、一部賃貸契約に別個の制度を設けています。保護対象の住宅価格基準は7万5,000ドル以下です。同法はNew Providenceで適用され、Statutory Instrument 83/1979がFamily Islandsに適用を広げていますが、対象範囲と基準額は島・契約ごとに確認してください。保護対象賃貸では修理義務、賃料記録・領収書、Boardでの紛争処理、法律問題に関する21日以内のSupreme Courtへの上訴が関係する場合があります。この制度を普遍的な賃料上限として扱ってはいけません。 公営住宅はMinistry of Housing and Land ReformのDepartment of Housingが担当します。Government Rental Programmeは一時的な支援と、条件を満たせば賃貸から購入へ進む仕組みを提供しますが、利用可能性は保証されず、固定期限もありません。現行案内はNew Providenceでの利用を説明しています。契約締結・鍵の受取り前に初月賃料を支払い、月額賃料は月初に納めます。滞納すると退去となる場合があります。公表されている資格情報は完全には一致しません。一つの案内はバハマ国民を挙げ、別の一覧は経済的困難に直面する18歳以上の国民または居住者を挙げています。通常求められる書類は旅券などの身分証明書、NIBカード、最大3か月分の所得証明、給与明細、在職証明、Social Servicesの推薦です。個別案件の資格はDepartmentに確認してください。 政府の住宅所有経路には、初回購入者向け住宅、Ministry住宅、造成済み区画、賃貸から購入への制度があります。政府住宅の借主は、支払状況が良好であること、初回購入者であること、事前承認融資があることなどを求められる場合があります。現行情報には、総年収に対する債務返済比率30%上限、貸付評価額の最大95%の保険付き融資、戸建ての貸付評価額上限25万ドル、融資保険料0.5%が記載されています。18歳以上のバハマ国民が初回住宅を購入する場合、Department of Inland Revenueを通じて税、VAT、印紙税の軽減を受けられる可能性があります。署名前に現在の軽減措置と申請条件を確認してください。 政府の住宅用区画は承認済み分譲地で提供されます。公表要件にはバハマ国籍、18歳以上、過去に政府区画を割り当てられていないこと、所得基準の順守が含まれます。申請は受付順に審査され、次に提案、保証金、権利移転へ進みます。供給、区画整備、地域行政は島によって異なり、Family Island Administratorが担当窓口への連絡を支援できる場合があります。 民間購入は通常、売買契約、権利移転、適用される税・賦課要件の順守、登記へ進みます。Registrar General’s DepartmentはDeeds and Documents Information Systemを通じて有料検索を提供しており、利用情報では1時間あたり10ドルを事前払いします。購入者は登記された権利移転、権原、負担、区画・地番、測量、占有状況、建築状況を確認してください。弁護士または不動産譲渡実務家、測量士の支援により、不完全な権原や未確認の境界に頼るリスクを減らせます。 バハマ国民以外の所有にはInternational Persons Landholding ActとInvestments Boardが関係します。取引によっては登録または許可が必要で、Registrar Generalへの登記には必要な証明書・許可を添付します。21年を超える事業用賃貸契約もBoardの登録要件に該当します。住宅所有者は、移民条件に従って所有者、配偶者、未成年の子どもの年次Home Owner Resident Cardを申請できる場合があります。不動産所有だけでバハマに居住・就労する一般的権利が生じるわけではありません。現行法令一覧に2024、2025、2026年の改正があるため、取引前に統合版法令を確認してください。 非居住者の不動産投資にはCentral Bankの為替管理登録またはApproved Investment Statusが必要となる場合があります。売却・賃貸収益の本国送金には証拠書類が必要です。一時滞在者は就労許可または配偶者許可を利用する場合があります。初回の自己居住者は、価値100万ドル以下の住宅に対するBSD住宅ローンを利用できる場合があります。超過分、または案件によってはローン全額に外貨扱いと事前承認が必要です。BSD住宅ローンは、空き地、二世帯住宅、別荘、住宅賃貸との混合用途物件、商業利用を対象外とし、非居住者または経済居住者との共同参加も認めません。 国内住宅ローンは銀行と信用組合が提供します。Central Bankは2023年、頭金を減らす場合の住宅ローン補償要件を撤廃しました。保険なしの場合、頭金15%が一般的な基準ですが、貸手は独自のリスク方針により低い額を認めることがあります。慎重な総債務返済比率は一般に50%です。政府プログラムの30%上限は別の制度要件です。頭金だけでなく、金利、手数料、保険、通貨、繰上返済条件、物件適格性で貸手を比較してください。 住宅の建築・改築はMinistry of Public WorksとBuilding Control Divisionが担当します。書面による許可申請、承認済み設計図、必須検査を経て、検査合格後に居住証明書が発行されます。許可の有効期間は最大18か月で、さらに18か月の更新を最大3回受けられます。2024年のBuildings Regulation改定はFamily Islandsに異なる適用を設け、District CouncilまたはAdministratorが関与する場合があります。Grand BahamaとFreeportには追加の建築・衛生規則が適用されることがあります。計画許可や分譲許可も必要な場合があります。注文建築は、区画と権原を確保した後、許可を取り、承認済み建築業者・技師を手配するのが基本です。 所有者は通常、不動産税を負担します。自己居住者向け区分・免除には申請または確認が必要です。法定例外はありますが、未納税は先取特権や競売リスクにつながる場合があります。ハリケーン・風害、洪水、空き家、維持管理、島ごとの公共設備の強靭性を個別物件について確認してください。住宅事情は島でも異なります。New Providenceには民間賃貸・公営住宅サービスが最も集中し、Family Islandsでは民間・家族所有、政府区画、地域行政への依存が大きくなります。Freeportでは別途地域規則を確認します。現在の島別賃料・供給データは、確認できる調査にはありません。