モンゴルの住まい

モンゴルには全国一律の住宅形態はありません。国家統計の定義では、集合住宅、戸建て、塀付き敷地の住宅、寮を住宅に含め、ゲル住居には伝統的なモンゴルのゲルとツァータンのティピーが含まれます。2022年国勢調査では世帯数941,547世帯のうち、302,237世帯（32.1%）が公共設備の整った住宅、279,639世帯（29.7%）がインフラの不完全な住宅・集落、359,671世帯（38.2%）がゲル住居に暮らしていました。ウランバートルでは216,989世帯（50.1%）がインフラの不十分なゲル地区の住宅またはゲルに住んでいました。 公共設備の整った住宅には、電気、暖房・水道網、屋内トイレ、屋内浴室またはシャワー、指定調理場があります。一方、ゲル地区や多くの敷地住宅では、暖房、水、衛生設備を部分的または個別の設備に頼る場合があります。冬にも使用できるか、暖房方法、屋内水道・トイレの有無、電気の供給方法、季節を通じて道路やサービスを利用できるかを確認してください。ウランバートル、アイマグ中心地、ソム中心地、農村では住宅事情と供給が大きく異なります。 主な公的機関は役割が異なります。建設・都市開発省（MCUD）は国の住宅・建設政策、基準、プログラムを定めます。国家住宅公社（ТОСКまたはTOCK）は国の住宅プログラムと公共住宅の一部を管理します。ウランバートル住宅政策庁（HPA）は首都の関連住宅政策を扱います。アイマグ、首都、地区、ソム当局が地域の土地・住宅の判断を行います。土地管理・測地・地図総局（GASR）は土地・地籍を扱い、国家登録総局は不動産・住所の権利を記録します。モンゴル銀行は住宅ローンの枠組みを定め、モンゴル抵当会社（MIK）は住宅ローンのプール化・証券化を支援し、商業銀行は個別の借り手を審査します。 民間賃貸では、当事者、住居、期間、家賃、保証金、光熱費、修理、通知条件、引渡し状態を特定する書面契約を使います。居住用賃貸借は、定められた家賃を支払う代わりに、住宅、建物、アパートの占有・利用を賃借人に認めます。期間は定期または無期限で、共用部分は通常平等に利用できます。貸主は予定される改良工事を借主に知らせるべきです。民間賃貸は所有者との直接契約または仲介業者を通じて行われ、要求書類は異なる場合があります。確認した資料では、一般的な民間賃貸に全国一律の中央割当制度はありません。 国・地方の住宅プログラムには別個の申請・選定手続きがあります。2026年3月11日の政府決議81は、国有住宅を市民に賃貸し移転する規則を承認しました。それ以前の2019年決議138、2020年決議216は現行法により廃止されました。資格、枠、保証金、支払条件、選定基準は現行規則、事業、割当、ТОСКまたは担当地方当局の通知によります。適切な所有・占有住宅を持たない世帯、安全でない・基準不適合の住宅に住む世帯、再開発の影響を受ける世帯を優先する場合がありますが、その区分だけで自動的な入居や全国的な住宅保障が生じるわけではありません。 現地でтүрээслээд өмчлөхと呼ばれる賃貸後の所有契約は、通常賃貸借と異なります。長期間家賃を払っただけで所有権は生じません。合意した支払い、法的に有効な移転、財産権国家登録を通じた登録のすべてが移転を裏づける必要があります。国有住宅の現行規則が新たな公的な賃貸後所有制度を規定します。民間賃貸が自動的に所有へ移るとは限りません。 購入、長期賃貸、住宅の譲渡を受ける前に法的状況を確認します。登録所有者、国家登録番号、区画番号、土地決定、地籍図、住所、公共設備の状態、必要に応じて建物の使用開始書類を確認します。アパートには固有の不動産記録があり、隣接土地区画に関する関連権利があります。登録証明書は所有権の根拠になりますが、未登録の売主主張には大きなリスクがあります。初回の不動産登録決定に要する期間は、当局が原本の根拠書類を受理してから最大5営業日と確認されています。転居後の住所・移住登録は別手続きであり、不動産登録の代わりにはなりません。 ゲル地区や塀付き住宅敷地では土地権利が特に重要です。モンゴル国民が家族利用目的で所有できる土地の法定上限面積は、首都0.07ヘクタール、アイマグ中心地0.35ヘクタール、ソムまたは村の中心地0.5ヘクタールです。配分は年間土地計画、権限を持つ知事の決定、土地の状態・品質、地籍フィールド番号、登録により決まります。世帯は合法的に土地を利用し、該当する場合は占有、移転、担保を登録します。塀付き敷地のゲルは機能的な住居となる場合がありますが、ゲルが存在するだけでは土地所有の登録を証明しません。 外国人と無国籍者は、モンゴル国民との婚姻による場合を含め、モンゴルの土地を所有できません。憲法は、法律に基づき国有地を定められた期間と料金で賃貸または利用することを認めています。アパートの不動産としての地位は土地所有と別です。住居の種類から推測するのではなく、具体的な取引における資格、移転書類、登録を確認してください。 住宅ローンは通常、モンゴル銀行の規則に基づいて参加商業銀行が扱い、MIKが住宅ローン制度全体を支援します。2020年10月1日以降に実行された融資について、改正A-392は補助住宅ローン金利6%を設定しましたが、利用可否は現行の制度資金、銀行審査、所得、既存債務、担保、頭金、保険、制度条件によります。すべてのアパート、住宅、ゲル敷地が対象ではありません。モンゴル銀行によると2024年末までの累計住宅ローンは13万3,000世帯に対し9.2兆MNT、2024年の貯蓄基金から住宅ローン事業への配分は4,802億MNTでした。この数字は制度の規模を示すもので、個人の融資資格を示しません。 住居費には家賃、保証金、住宅ローン利息・頭金、光熱費、暖房、維持管理、土地・不動産登録、適用税・手数料があります。モンゴルに全国一律の住宅費用はありません。地域、住居の種類、季節、公共設備、権利関係、制度条件で負担が変わります。居住中は賃貸借、融資、制度契約を守ります。アパート住民は通常、共用部分を共有します。ゲルや敷地住宅の利用者は、敷地管理、暖房、水、衛生、修理を自らまたは民間契約で扱うことが多くあります。 権利証書、登録証明書、地籍・土地記録、賃貸借・融資契約、支払記録、公共設備記録、署名済み引渡し記録を保管します。売買、移転、抵当権抹消では該当する登録を更新します。退去時は通常、契約上の予告を行い、引渡し検査をして保証金を精算します。国・対象者向け住宅は、自由に転貸・移転できるとは限らないため、現行制度条件を確認してください。再開発では敷地・資産、同意・補償条件、仮住居の手配を別途確認します。