马达加斯加的住房

当地表示住房的词语包括 logement、habitation 和 habitat；独立住宅或别墅称为 maison individuelle 或 villa；房产或院落称为 concession；共用或多户建筑称为 appartement 或 maison collective。常见住房方式有租赁、购买土地或住宅、自建、继承或共有、与家人或朋友同住、雇主提供住房以及非正规占住。马达加斯加没有统一的全国住房供应方或普遍住房补贴制度。国家住房政策及相关政策框架为公共行动提供指引，但不会自动产生个人获得住房或租金补助的权利。 城市和农村的住房条件差异显著。城市租赁住房和非正规或未规划住区普遍存在；据报告，超过 60% 的城市人口居住在此类住区。这些区域可能面临土地权利不稳和灾害风险。农村住房更常见无正式产权证的自有住房。全国范围内，2018 年有 70.8% 的住宅地面、71.9% 的墙体和 56% 的屋顶使用简陋材料。2021—2022 年数据中，有产权证或契据的自有住房占家庭的 22.5%；有产权证或无产权证的共有住房各占 1.4%；雇主提供住房占 1.5%；非正规占住（occupation anarchique）占 0.9%；其他方式占 0.3%。 购买或自建住房时，付款或施工前应核实土地状况。土地登记产权证（titre foncier）是已登记的土地所有权证明。地籍（cadastre）记录土地信息。土地证书（Certificat foncier）证明无产权登记的私人土地所有权，即无登记私人土地所有权（propriété foncière privée non titrée，PPNT）；根据 2022 年土地法框架，可用于买卖、赠与、继承、租赁、永久地上权租赁或抵押。没有土地证书的无登记土地，文件效力较弱且转让不确定性更大。非正式 petits papiers 不应视为等同已登记产权证或土地证书。索取签发不超过三个月的法律状况证明书（Certificat de Situation Juridique），并与卖方、地籍信息、边界以及共有或继承主张核对。 相关公共机构包括土地管理与财产部（Ministry of Land Management and Property，MATSF）、土地服务总局（Direction Générale des Services Fonciers，DGSF）、市镇及其他地方分权集体（collectivités territoriales décentralisées）、地方土地办公室和基层行政区 Fokontany。公证人或具资质的房地产中介可协助交易，但其参与不能替代土地证据核查。确认地块用途、城市规划要求、建筑计划、洪水及其他灾害风险、道路和基本服务。施工许可由主管城市规划部门或市政办公室办理。 Torolalana 公布的土地购买程序指引给出的参考办理时间为：常规地块图约十个工作日，城市规划要求文件两天，买卖契约 48 小时，登记五个工作日。这些只是程序目标，并非适用于每笔交易的全国期限。费用和实际办理时间因个案和市镇而异。自建住房通常依靠个人资金、非正式融资、家庭劳力或社区支持。土地证书也可能改善获得担保贷款的机会，但不保证获批贷款。 租赁协议应写明出租人（bailleur）、承租人（preneur）、住房、租金（loyer）、押金（caution）、付款日期、期限、维修责任和附加费用。1962 年 10 月 1 日第 62-100 号条例（Ordonnance 62-100）为住宅租赁提供主要特别框架。按月租赁未配备家具房间时，押金与预付租金合计不得超过两个月租金。无固定期限租约中，租户至少提前一个月通知（préavis），房东通常提前三个月通知。固定期限租约通常在约定期限届满时结束，但仍受合同和适用法律约束。保留已签署合同、交接时描述房屋状况的 état des lieux，以及维修请求记录。正式争议和驱逐程序涉及主管法院和司法执行官（huissier）；非正式做法不会免除遵循适用法律程序的要求。 居住期间，不能仅凭所有权或租赁身份推断住房质量。2018 年仅有 29.5% 的住宅可获得饮用水，城市为 66%，农村为 19.8%。全国电力覆盖率为 38.1%，城市为 71.5%，农村为 29.2%。安全管理厕所覆盖率为 9.3%，适当污水处理率为 22.1%。应询问供水、供电、厕所、污水、垃圾收集和维修的安排，并核实全年是否稳定。JIRAMA 可能负责电力和供水服务，但服务可用性和接入条件因地点而异。 全国住房缺口估计约为 173 万套。该数据说明住房供应总体不足，并不构成个人享有补贴住房的权利。因此，实际住房评估应综合考虑居住权保障、合同或产权证据、建筑质量、服务接入、可负担性、地点风险以及退出或转让安排。