在黑山居住与住房

当地术语包括公寓（stan）、房屋（kuća）、住房（stanovanje）、租赁（zakup）、出租人（zakupodavac）和承租人／转租住户（zakupac或podstanar）。2023年人口普查记录392,909套住宅：72.72%用作常住住宅，22.67%作季节性使用，4.26%用于与活动有关的用途。计划常住的住宅中，近24.92%暂时空置或弃置；沿海地区季节性压力较大，Podgorica的住房存量最多。没有证据显示黑山存在当前市场租金的全国连续数据，因此比较租金时须按市镇、季节、房屋状况和具体合同核实。 私人租约应采用书面形式并经认证。合同应写明当事人、地址、地籍或房产编号、面积、租金、押金、水电等公用事业费用、期限、维修、转租、通知、交接、物品清单和建筑物规则。房东应提供可正常使用的住宅，并通常承担所有人一方的维修费用；租户应妥善使用住宅、报告缺陷、承担小修和使用产生的费用，未经同意不得转租。如果合同、法律和地方惯例没有规定其他通知期限，默认期限为8周。住宅对健康构成危险时，租户可不经通知终止租约。连续两个租金期未付时，房东可不经通知终止，但租户可在收到通知前补缴欠租；未经授权转租也可能构成立即终止的理由。 购买房屋须核查不动产清单（list nepokretnosti）、产权、权利负担、共有人、地块及建筑状况、许可用途和合法化状态。地籍不动产管理局及eKatastar提供相关房产记录渠道。出售通常须采用规定的公证形式，并通过在地籍登记来确保产权；占有、广告或未登记协议不提供同等保障。公证人可向地籍机构电子提交文件。外国人通常可购买公寓和房屋，但农业用地、森林、自然资源、公共使用财产、受文化保护财产及安全限制区域可能适用限制。付款前应核查国籍、地块和房产状态。 住房融资可通过银行抵押贷款或其他消费者信贷取得。抵押须基于协议、法院裁定或法律设立，并在不动产登记册登记；合同抵押须签订书面并经认证的抵押协议。黑山中央银行消费者信贷框架自2025年11月28日起生效，规定消费者贷款最高许可利率，并依该框架取消住房贷款办理费和提前还款费。银行仍根据收入、信用记录、首付和担保逐案评估。借款人可向黑山中央银行信贷登记册（CBCG Kreditni registar）申请报告；广告利率或计划不构成普遍权利。 2024年新建住宅平均价格约为每平方米1,844欧元；Podgorica约1,810欧元，沿海地区约2,028欧元，中部地区约945欧元，北部约1,306欧元。这些数字反映建筑市场，并非当前租金报价。买家和业主还可能承担约为市场价值0.25%至1.00%的房产税、公证和地籍费用、中介费、抵押成本、合法化费用、维修和维护支出。 社会住房通过国家或地方项目及公开征集提供，并非全国自动享有的权利。居住在黑山、缺乏适当住房且无法靠收入获得住房的黑山公民可能符合条件；相关法律或条约涵盖身份的外国人或无国籍人士也可能符合条件。优先群体可包括单亲家长、残障人士、67岁以上人员、曾缺乏父母照护的青年、家有发育障碍儿童的家庭、罗姆人和埃及人社群、流离失所者、符合条件的流离失所外国人及家庭暴力受害者。地方机关评估住房条件、收入和资产、居住年限、家庭人数、残疾或健康状况及年龄。支持形式可包括出租住房、建筑用地、建筑材料、补贴或低于市场的租金。社会租约通常最长10年；优先群体期限可能更长，通常不得买断、继承、转租或转让。国家项目最长可运行3年，地方项目最长1年；可用住房及开放日期取决于主管机关。 公寓业主通过分层所有权（etažna svojina）、业主大会和称为楼宇管理人（upravnik）的管理者，共同承担公共部分责任。定期、紧急和必要工程、维修储备金、电梯安全和维护会影响业主与租户，因此租约应写明租户如何联系楼宇管理人以及由谁支付各项费用。维护质量和市政能力因地而异。 未登记或违法建设会给出售、抵押、使用和产权保障带来风险。根据2025年合法化制度，符合条件的违法建筑所有人须在6个月内启动登记，并提交相关登记申请、持牌测绘人员的测量文件、经公证的施工人声明及规定费用。合法化程序有助于住房安全，但不会自动解决所有产权问题。外国人拥有房产也不会自动获得居留权。基于房产使用申请临时居留，须符合《外国人法》条件，并提交房产记录或所有权文件等证明。停留不超过90天时，登记和注销义务取决于是否由接待方提供住宿；适用手续可由MUP或警察、旅游组织或其他主管地方机关办理。 入住时，应记录住房状况、钥匙、仪表读数、物品清单和现有缺陷，并在必要时通知房东或楼宇管理人。离开时应结清租金、公用事业费用和约定维修费用，交还房屋及钥匙，并记录押金结算。租约可因期满、协议、有效终止、毁损、拆除、最终决定或用途变更而结束。产权转让须办理公证并在地籍登记；解除抵押须取得债权人证明并从登记册删除。租赁规范、可负担住房供应、机构能力和建筑维护仍属未解决的政策问题，因此每个个案都要核实当前项目和地方程序。