Le logement en Guinée-Bissau

Les termes locaux habitação et alojamento désignent le logement et l’hébergement. Arrendamento urbano signifie location urbaine : le senhorio est le bailleur et l’arrendatário le locataire. Les modalités de logement sont fragmentées entre contrats de location formels, usage coutumier, arrangements communautaires et concessions de l’État, plutôt que régies par un système national unique. En vertu de la Lei da Terra 5/98, les terres appartiennent à l’État en tant que bien commun. Un droit d’usage privé peut découler de l’uso consuetudinário, c’est-à-dire d’un droit coutumier reconnu par les pratiques locales, ou d’une concession formelle. En zone urbaine, une concession donnant un droit d’usage du terrain (concessão de superfície) permet à une personne ou à une organisation d’utiliser le terrain, tandis que le bâtiment ou un autre aménagement (benfeitoria) peut lui appartenir à titre privé. La concession peut être perpétuelle ou temporaire. L’usage coutumier peut être protégé même sans contrat écrit ni enregistrement, et les pratiques locales régissent souvent les transferts et les successions. Un transfert à un tiers exige davantage qu’un accord privé lorsque le terrain est soumis à un régime coutumier ou à une concession. Les autorités publiques compétentes et la communauté locale (Comunidade Local) doivent donner leur accord, et la procédure formelle de concession doit être menée à bien lorsqu’elle est requise. Une communauté locale peut être organisée autour d’une communauté ou d’un village (tabanca). Les différends relatifs à l’usage des terres peuvent impliquer la Commission foncière nationale, régionale, sectorielle ou de section (Comissão Fundiária Nacional, Regional, Sectorial ou de Secção), les autorités locales, une médiation, un arbitrage ou un tribunal. Le cadastre (Cadastro) et le bureau de conservation du registre foncier (Conservatória do Registo Predial) ont des fonctions distinctes d’enregistrement et de tenue des registres. Le ministère des Travaux publics, du Logement et de l’Urbanisme (MOPHU), le gouvernement, les municipalités et les autorités locales peuvent chacun avoir des responsabilités selon la question. Une personne qui obtient un terrain ou une maison devrait vérifier séparément le droit d’usage du terrain, toute revendication coutumière ou communautaire, l’autorisation de construire, la propriété de la maison et de ses aménagements, ainsi que les justificatifs d’enregistrement disponibles. Un reçu ou un document informel de transfert ne prouve pas à lui seul que toutes les formalités requises concernant le terrain, la construction et la propriété ont été accomplies. Le portail de la municipalité de Bissau (Município de Bissau) indique les démarches Legalização de terreno, Legalização de casa, Transferência direta et Concessão, avec des délais indicatifs de 30, 30, 20 et 30 jours. Ces chiffres ne s’appliquent qu’à la municipalité de Bissau et ne constituent pas des délais nationaux. Un indicateur historique de référence sur les entreprises, établi en 2020, faisait état de 13 démarches et 143 jours pour un permis de construire, et de 5 démarches et 48 jours pour l’enregistrement d’un bien immobilier ; les pourcentages de 23,7 % et 5,4 % de la valeur du bien sont des chiffres historiques de référence, et non des frais nationaux actuels. La location formelle est régie par la loi sur les baux d’habitation (Lei do Inquilinato), le Code civil (Código Civil) s’appliquant à titre supplétif. Sauf disposition contraire du contrat dans les limites de la loi, le loyer mensuel est dû entre le premier et le cinquième jour ouvrable. Le loyer payé d’avance ne peut dépasser un mois. Un locataire en retard de paiement peut devoir une indemnité égale à 50 % du montant impayé, mais la règle disponible permet de régulariser le retard en proposant ou en déposant la somme dans un délai de huit jours. Le locataire bénéficie d’une protection de sa possession face au bailleur et doit payer le loyer, utiliser le logement comme convenu, en prendre raisonnablement soin, tolérer les réparations nécessaires et restituer le logement selon les modalités prévues. La sous-location ou la cession dépend de la loi et de tout consentement requis. Un contrat écrit, les pièces d’identité, les preuves d’usage ou de propriété, un état des lieux et les reçus de loyer réduisent les risques de litige. Les délais généraux actuels d’expulsion ne sont pas suffisamment établis par les éléments disponibles ; il faut donc vérifier le contrat et la procédure applicable au cas par cas. Le recensement de 2009 indiquait que 73 % des ménages étaient propriétaires de leur logement, que 19 % étaient locataires dans le secteur privé et 2,1 % dans le secteur public. Les autres catégories ne peuvent pas être déterminées de façon fiable à partir des sources disponibles. Les arrangements informels et coutumiers restent importants dans la pratique, notamment en dehors des marchés locatifs urbains. La qualité des logements et l’accès aux services varient fortement entre les zones urbaines et rurales. Le recensement de 2009 indiquait que 89,1 % des structures d’habitation étaient précaires et 10,9 % définitives. Il recensait principalement des murs en adobe ou en taipe (76,3 %), en adobe renforcé (14,5 %) et en ciment (5,4 %) ; les toits étaient en zinc à 57,6 % et en chaume à 36,9 %, tandis que les sols étaient en ciment à 36 % et en terre à 59,6 %. Une autre enquête de 2018 menée par le CAHF et la Banque mondiale indiquait que 78,9 % des toits étaient en tôle ondulée, 18,8 % en chaume, 87,1 % des murs en terre cuite, 8,9 % en ciment, et que 52 % des sols étaient en terre et 45,4 % en ciment. Ces sources portent sur des années et des méthodes différentes et ne doivent pas être interprétées comme une évolution unique. En 2018, 66,2 % de la population avait accès à l’eau potable : 80,3 % en zone urbaine et 58 % en zone rurale. L’accès aux latrines s’élevait à 84,7 %, soit 95,7 % en ville et 78,3 % en zone rurale. L’électricité était accessible à environ 67,4 % de la population urbaine et 41,6 % de la population rurale ; 64,3 % des ménages étaient recensés comme n’ayant pas d’électricité. L’accès à des modes de cuisson propres n’était que de 1,3 %. Les pluies, les tempêtes, les zones humides, le drainage insuffisant et les zones côtières basses présentent des risques supplémentaires pour le choix du site, la construction et l’entretien. Des indicateurs de marché de 2023, principalement concentrés dans les zones urbaines et à Bissau, estimaient les loyers mensuels à environ 21 042 CFA pour un studio, 26 452 CFA pour un F2, 34 869 CFA pour un F3, 46 893 CFA pour un F4 et 54 107 CFA pour les logements plus grands. Les maisons de moins de 50 mètres carrés étaient estimées à environ 33 667 CFA par mois, celles de 50 à 100 mètres carrés à 44 488 CFA, de 100 à 150 mètres carrés à 55 911 CFA, de 150 à 200 mètres carrés à 60 119 CFA et de plus de 200 mètres carrés à 66 131 CFA. Les prix d’achat indicatifs étaient d’environ 4,5 millions CFA pour un studio, 6,8 millions pour un F2, 12,6 millions pour un F3, 9,7 millions pour une maison de 50 mètres carrés et 19,5 millions pour une maison de 100 mètres carrés. Ce sont des indicateurs de marché, et non des prix fixes nationaux. La construction se fait souvent par étapes, car les matériaux sont coûteux et dépendent des importations. Un sac de ciment de 50 kilogrammes était affiché à environ 5 000 CFA en 2023, tandis qu’un rouleau de couverture de toiture coûtait environ 30 000 CFA en 2021. Construire par étapes peut répartir les paiements, mais un bâtiment inachevé peut être exposé à des risques de qualité, d’intempéries et de résistance si le drainage, les fondations ou la toiture sont reportés. La CRRH-UEMOA refinance des prêts au logement par l’intermédiaire de banques partenaires et de systèmes financiers décentralisés dans huit États de l’Union économique et monétaire ouest-africaine (UEMOA), dont la Guinée-Bissau. BAO propose un Crédito Habitação pour l’achat, la construction et les travaux. En 2021, seuls 5,77 % des ménages urbains étaient considérés comme capables de financer la maison neuve la moins chère. Des prêts d’environ 3 millions à 100 millions CFA et d’une durée maximale de 15 ans dépendent du prêteur, des revenus et du titre foncier ; ils ne constituent pas une promesse de prêt. Aucune aide nationale établie au coût du logement n’a été attestée. Les droits coutumiers peuvent être transmis par héritage, tandis que la location formelle prend fin conformément au contrat, à la loi sur les baux d’habitation et aux règles de résiliation applicables.